Trong các ngày 4 và 11 tháng 4 năm 2023, tại TAND thành phố Hạ Long xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 189/2022/TLST-DS ngày 19/10/2022 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
Theo nội dung vụ án, nguyên đơn là anh Tống Văn Hậu (SN 1972, trú tại TP Móng Cái, Quảng Ninh) khởi kiện ra Tòa án yêu cầu bị đơn Nguyễn Thị Hằng và Lê Thị Loan (cùng trú tại thành phố Hạ Long, Quảng Ninh) phải trả số tiền phạt cọc, tiền lãi, tiền nhận cọc là 3.242.666.000 đồng do vi phạm hợp đồng đặt cọc mua đất ngày 8/12/2012.
    |
 |
| Dự án Green Dragon City có liên quan đến việc nguyên đơn và bị đơn phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc. |
Cụ thể, ngày 8/12/2021, anh Tống Văn Hậu và chị Nguyễn Thị Hằng ký hợp đồng đặt cọc thể hiện nội dung, anh Hậu (bên mua) đặt cọc cho chị Hằng (bên bán) để mua thửa đất SH14 – 02,03 dự án Green Dragon City, Khu đô thị du lịch và dịch vụ Bái Tử Long, số tiền đặt cọc 2.495.000.000 đồng, số tiền còn lại 3.769.000.000 đồng, bên mua sẽ có trách nhiệm nộp nốt số tiền còn lại với chủ đầu tư dự án. Thời hạn đặt cọc thể hiện trong hợp đồng bị tẩy xóa. Quá thời hạn thỏa thuận nếu bên bán vi phạm thì phải bồi thường cho bên mua gấp 2 số tiền đã đặt cọc; bên mua vi phạm thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc.
Do vi phạm hợp đồng, anh Tống Văn Hậu đã có đơn khởi kiện ra Tòa và yêu cầu 2 bị đơn Lê Thị Loan và Nguyễn Thị Hằng phải liên đới trả cho nguyên đơn số tiền 3.242.000.000 đồng, bao gồm: Tiền phạt cọc là 2.495.000.000 đồng + tiền cọc còn thiếu 545.000.000 đồng; tiền lãi phát sinh trên số tiền 3.040.000.000 đồng tính từ ngày 21/7/2022 (là ngày mà chị Loan không trả tiền cho anh Hậu) cho đến ngày 21/3/2022, với mức lãi suất là 10%/năm = 202.666.000 đồng. Tổng cộng là 3.242.666.000 đồng.
Tại phiên tòa, căn cứ lời khai của các đương sự, HĐXX nhận định cả 3 người từ trước ngày 8/12/2021 đã có sự quen biết và làm ăn với nhau, con trai của anh Hậu còn làm cùng công ty bất động sản với chị Loan. Ngày 8/12/2021, anh Hậu đã chuyển khoản cho chị Loan tổng số tiền 7.595.000.000 đồng qua SmartBanking từ tài khoản của anh Hậu đến tài khoản của chị Loan với nội dung “Tống Văn Hậu chuyển tiền cọc đất”. Tuy nhiên, việc mua bán đất không thành nên chị Loan đã chuyển trả lại cho anh Hậu số tiền 5.100.000.000 đồng, còn lại số tiền 2.495.000.000 đồng chị Loan chưa trả.
Cùng ngày 8/12/2021, hợp đồng đặt cọc trên được xác lập, ký kết giữa anh Tống Văn Hậu và chị Nguyễn Thị Hằng. Chị Lê Thị Loan là người làm chứng, thể hiện tên trong hợp đồng nhưng không ký vào hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng do anh Tống Ngọc Trí (con trai anh Hậu) viết tay vào hợp đồng mẫu in sẵn. Anh Trí và chị Loan có mặt khi anh Hậu và chị Hằng ký hợp đồng. Ngoài ra, không có người chứng kiến nào khác.
|
 |
| Hợp đồng đặt cọc được ký kết giữa 2 bên. |
Đối với số tiền 2.495.000.000 đồng nói trên và cũng là số tiền thể hiện trong hợp đồng đặt cọc ngày 8/12/2021, hai bên nguyên đơn và bị đơn có lời khai mâu thuẫn nhau.
Nguyên đơn cho rằng, mình đặt cọc 7.595.000.000 đồng để mua 11 ô đất dự án nhưng do chị Hằng, chị Loan đã không thực hiện đúng thỏa thuận ban đầu, sau đó hai bên thỏa thuận lại là chị Hằng, chị Loan bán cho anh Hậu 2 ô đất và trả lại tiền cho anh Hậu, chỉ để lại 2.495.000.000 đồng để anh Hậu đặt cọc. Sau đó, lập hợp đồng đặt cọc với nội dung như trên. Anh Tống Ngọc Trí là người làm chứng có lời khai phù hợp với lời khai của nguyên đơn như trên.
Hai bị đơn cho rằng, không có việc các bị đơn nhận đặt cọc của nguyên đơn mà do hợp tác làm ăn mua chung đất không thành vì lý do khách quan, chị Loan trả lại tiền đã nhận của anh Hậu nhưng còn thiếu 2.495.000.000 đồng nên anh Hậu và con trai là anh Tống Văn Trí đã ép buộc chị Hằng phải ký vào hợp đồng đặt cọc trên.
Ngoài lời khai trên thì cả nguyên đơn và bị đơn đều không có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho lời khai của mình.
Từ ngày 8/12/2021 đến ngày 20/7/2022, chị Loan đã chuyển tiền trả cho anh Hậu làm nhiều lần với tổng số tiền là 1.900.000 đồng, chỉ còn 545.000.000 đồng chưa trả, anh Hậu không phản đối gì khi nhận số tiền nói trên khi chị Loan chuyển tiền.
HĐXX nhận định, việc ký hợp đồng đặt cọc ngày 8/12/2021 giữa anh Hậu và chị Hằng nói trên là xác lập một giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác. Cụ thể là, che giấu giao dịch góp tiền mua đất giữa anh Hậu, chị Loan, chị Hằng nhưng không thành. Chị Loan đã trả lại tiền đã nhận của anh Hậu nhưng còn thiếu 2.495 000.000 đồng và anh Hậu đã lập hợp đồng đặt cọc với chị Hằng đúng bằng số tiền 2.495.000.000 đồng. Nhưng thực tế, chị Hằng không nhận bất cứ số tiền đặt cọc nào của anh Hậu theo hợp đồng đặt cọc ngày 8/12/2021.
Căn cứ Điều 124 Bộ luật dân sự thì hợp đồng đặt cọc ngày 8/12/2021 giữa anh Hậu, và chị Hằng đã bị vô hiệu do giả tạo. Bị đơn còn cho rằng bị cưỡng ép ký hợp đồng đặt cọc, tuy nhiên, không chứng minh được nên không có căn cứ xác định hợp đồng vô hiệu theo Điều 127 Bộ luật Dân sự. Tuy nhiên, các bên không yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu và giải quyết hậu quả của nó, nên Hội đồng xét xử không xem xét.
Do hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu nên yêu cầu khởi kiện của anh Hậu về việc yêu cầu các bị đơn phải trả tiền phạt cọc, tiền lãi, tiền nhận cọc không được Hội đồng xét xử chấp nhận vì không có căn cứ theo quy định của pháp luật.
Đối với số tiền 545.000.000 đồng chị Loan chưa trả anh Hậu, đây là nghĩa vụ của chị Loan phải trả cho anh Hậu đối với giao dịch dân sự khác. Nếu các bên không tự giải quyết được thì có quyền khởi kiện bằng vụ án tranh chấp theo đúng quy định của pháp luật.
Căn cứ các Điều 147, 227, 228, 271, 273, 266 Bộ luật tố tụng dân sự, Điều 124 Bộ luật dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy Ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án;
HĐXX TAND thành phố Hạ Long tuyên, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Tống Văn Hậu về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc ngày 8/12/2021 đối với các bị đơn Nguyễn Thị Hằng và Lê Thị Loan.
Nội dung vụ án cũng là một bài học cho các giao dịch mua bán, đặt cọc đất trong thời gian qua, khi thị trường bất động sản “phát triển nóng”, nhiều người không nắm rõ các quy định pháp luật nên thực hiện các giao dịch bất động sản có thể bị mất trắng tiền và gây khiếu kiện.