Vụ án dân sự tại Hà Nội: Vì sao đại diện Viện kiểm sát để nghị hủy án sơ thẩm để giải quyết lại theo thủ tục chung?

TAND Thành phố Hà Nội vừa đưa ra xét xử phúc thẩm vụ án dân sự về việc “Đòi nhà đất; Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất” do Bản án dân sự sơ thẩm số 415/2025/DS-ST ngày 24 và 30/9/2025 của TAND khu vực 11  Hà Nội bị kháng cáo giữa nguyên đơn là ông N.V.B với bị đơn là vợ chồng ông Nguyễn Hiệp (SN: 1960) và bà Nguyễn Thị Dậu (SN: 1961), địa chỉ: Xóm 1, thôn Huỳnh Cung, xã Đại Thanh, Hà Nội.

Trụ sở TAND thành phố Hà Nội.

 Nội dung vụ án

Theo nội dung vụ án thể hiện: Do có nhu cầu mua nhà đất, phía nguyên đơn là ông N.V.B tìm hiểu và được biết vợ chồng ông P.V.S và bà V.T.N có thửa đất diện tích 61m2 tại thôn Huỳnh Cung, xã Tam Hiệp, huyện Thanh Trì (nay là xã Đại Thanh, Hà Nội) đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) có nhu cầu chuyển nhượng lại. Sau đó hai bên làm các thủ tục chuyển nhượng với giá 2,8 tỉ đồng.

Ngày 5/11/2024, ông N.V.B được cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất nêu trên. Khi ông B đến thửa đất, yêu cầu những người đang sinh sống trên đất bàn giao nhà, đất nhưng không có kết quả nên ông đã làm đơn khởi kiện, yêu cầu Toà án giải quyết trả lại nhà, đất cho ông quản lý, sử dụng bởi việc ông mua bán, chuyển nhượng là công khai, hợp pháp và ngay tình.

Tuy nhiên, tại đơn phản tố và theo trình bày của bị đơn là vợ chồng ông Hiệp và bà Dậu (SN: 1961): Thửa đất số 186 tờ bản đồ số 22 diện tích 61m2 trên đất có nhà ở 3,5 tầng tại địa chỉ xóm 1, thôn Huỳnh Cung, xã Đại Thanh, Hà Nội đang có tranh chấp là tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của vợ chồng ông đã được cấp GCNQSDĐ ngày 31/8/2007 mang tên vợ chồng ông Hiệp, bà Dậu.

Khoảng giữa năm 2022, để tạo điều kiện cho con trai ông Hiệp, bà Dậu là anh Nguyễn Hà lấy vốn làm ăn, vợ chồng ông Hiệp đã vay số tiền 1.650.000.000 đồng và thế chấp thửa đất nêu trên tại Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam để đảm bảo cho khoản vay. Do việc làm ăn gặp khó khăn, các con ông bà rơi vào tình trạng nợ xấu, không có khả năng tất toán, giải chấp tài sản nên vợ chồng ông Hiệp đã ký vào các văn bản giấy tờ với anh Đ.V.L nhằm mục đích nhờ anh L tất toán khoản vay này tại Ngân hàng. 

Sau đó, vợ chồng ông Hiệp bị ông P.V.S đến đòi nhà đất với lý do anh L đã bán nhà đất cho ông P.V.S. Tiếp đó ông N.V.B (nguyên đơn trong vụ án) cũng yêu cầu vợ chồng ông Hiệp trả lại nhà đất do nguyên đơn đã nhận chuyển nhượng nhà đất từ ông P.V.S và nguyên đơn đã được cấp GCNQSDĐ. Hiện nay gia đình ông Hiệp, bà Dậu đang ở trên thửa đất này, thực hiện nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất và trả lãi cho anh L sau khi anh L tất toán khoản vay tại Ngân hàng thay cho gia đình ông Hiệp.

Do đó ông Hiệp, bà Dậu có đơn kiện phản tố yêu cầu Tòa án hủy các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông với anh Đ.V.L; giữa anh Đ.V.L với vợ chồng ông P.V.S, bà V.T.N và giữa vợ chồng ông P.V.S, bà V.T.N với nguyên đơn để trả lại nhà đất của ông Hiệp, bà Dậu.

Bản án dân sự phúc thẩm và Thông báo thụ lý yêu cầu phản tố

 Quá trình giải quyết của Toà án

 Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 415/2025/DS-ST ngày 24 và 30/9/2025 của TAND Khu vực 11, Hà Nội đã tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu đòi nhà đất của nguyên đơn; buộc ông Hiệp, bà Dậu và những người đang sinh sống trên thửa đất số 186, tờ bản đồ số 22, thôn Huỳnh Cung, xã Đại Thanh, Hà Nội phải bàn giao nhà đất đã được cấp GCNQSDĐ cho nguyên đơn để nguyên đơn quản lý sử dụng.

Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn: Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 1899.2023/HĐCN, quyển số 03 TP/CC-SCC-HĐGD ngày 16/8/2023 giữa ông Hiệp, bà Dậu với anh Đ.V.L bị vô hiệu.

Không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Hiệp, bà Dậu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Đ.V.L với vợ chồng ông P.V.S, bà V.T.N ngày 9/8/2024 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông P.V.S, bà V.T.N với nguyên đơn là ông N.V.B ngày 25/10/2024.

Sau đó, ông Hiệp và bà Dậu kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm và đề nghị cấp phúc thẩm xét xử theo hướng tuyên các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Đ.V.L với vợ chồng ông P.V.S; giữa vợ chồng ông P.V.S với ông N.V.B vô hiệu.

Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn không rút đơn khởi kiện, người kháng cáo không rút đơn kháng cáo vẫn giữ nguyên quan điểm đã trình bày tại Tòa án cấp sơ thẩm.

Phát biểu tại phiên toà phúc thẩm, Luật sư Nguyễn Văn Hợp- Văn phòng Luật sư Đồng Bào Việt, Đoàn Luật sư TP Hà Nội là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn nêu quan điểm cho rằng: Do ông Hiệp và bà Dậu có khoản nợ xấu tại Ngân hàng nên ông bà đã thỏa thuận với anh N, anh L để để tất toán khoản nợ này. Việc thỏa thuận này không lập thành văn bản. Đồng thời ông Hiệp và bà Dậu có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh L để thế chấp tài sản tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng và dùng khoản tiền này tất toán khoản vay của ông bà tại ngân hàng TMCP quốc tế Việt Nam.

Vì vậy, việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với anh L là giả tạo nên đây là giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự. Do đó việc anh L ký hợp đồng chuyển nhượng cho vợ chồng ông P.V.S, bà V.T.N và hợp đồng chuyển nhượng giữa ông P.V.S, bà V.T.N cho nguyên đơn cũng vô hiệu, đề nghị HĐXX hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại theo thủ tục chung.

Đại diện VKSND Thành phố Hà Nội: Cần chấp nhận kháng cáo của bị đơn, xác định các hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu

Tại phiên toà phúc thẩm, đại diện VKSND Thành phố Hà Nội phát biểu ý kiến đối với vụ án. Cụ thể, xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/8/2023 giữa ông Hiệp, bà Dậu và anh Đ.V.L: Hợp đồng được công chứng theo quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015; điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013.

Tại thời điểm chuyển nhượng, nhà đất chuyển nhượng tại thửa đất số 186, tờ bản đồ số 22, diện tích 61m2 tại xóm 1, thôn Huỳnh Cung, xã Tam Hiệp, huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội (nay là xã Đại Thanh, Thành phố Hà Nội) đã được UBND huyện Thanh Trì cấp GCNQSDĐ số AI 943284 ngày 31/8/2007 cho ông Hiệp và bà Dậu và đang được thế chấp đảm bảo cho khoản vay tại ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam. 

Theo đại diện VKSND Thành phố Hà Nội, quá trình giải quyết vụ án, bên chuyển nhượng là ông Hiệp, bà Dậu và bên nhận chuyển nhượng – anh L cùng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan – anh N.Đ.N đều thống nhất xác nhận: Ông Hiệp, bà Dậu vi phạm nghĩa vụ thanh toán nên bị ngân hàng áp dụng nợ quá hạn. Ông Hiệp, bà Dậu đã lựa chọn đảo nợ tại ngân hàng thông qua việc chuyển nhượng cho bên thứ ba (anh L), sau đó nhờ anh L đứng ra thế chấp tài sản là nhà đất trên để vay vốn tại ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng.

Sau khi vay, số tiền vay 1,6 tỉ đồng được giải ngân vào tài khoản của ông Hiệp, bà Dậu. Đây là những tình tiết không phải chứng minh theo quy định tại khoản 1 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS). Ông Hiệp, bà Dậu có chuyển tiền cho anh N (có chứng từ và được anh N thừa nhận) để anh N chuyển cho anh L trả nợ ngân hàng). Chứng từ chuyển khoản thể hiện anh N có chuyển tiền cho anh L để trả lãi các tháng 9, 10, 11/2023 và tháng 2, tháng 4/2024. 

Đại diện VKSND Thành phố Hà Nội nhận định: Từ thời điểm chuyển nhượng (tháng 8/2023) đến nay, gia đình ông Hiệp vẫn trực tiếp quản lý, sử dụng đất. Như vậy, giữa hai bên không có việc chuyển tiền chuyển nhượng, không có việc bàn giao nhà đất; mục đích giao dịch không hướng tới việc chuyển giao nhà đất trên thực tế mà nhằm mục đích nhờ anh L đứng ra để vay tiền đảo nợ tại ngân hàng.

Quá trình giải quyết vụ án, anh L và anh N đều có lời khai thừa nhận các anh đã trực tiếp thỏa thuận với ông Hiệp, bà Dậu về phương pháp đảo nợ, ông Hiệp và bà Dậu đồng ý nên hai bên mới ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Nay anh L đã chuyển nhượng thửa đất trên cho vợ chồng ông S, bà N, sau đó vợ chồng ông S, bà N chuyển nhượng lại cho nguyên đơn nên anh L đồng ý trả lại số tiền chuyển nhượng còn thừa sau khi trừ các khoản chi phí tất toán khoản vay 1,6 tỉ đồng tại ngân hàng VP Bank. Do đó, bản án sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Hiệp, bà Dậu và anh L ký ngày 16/8/2023 vô hiệu do giả tạo là có căn cứ.

Nhà đất hiện gia đình bị đơn là ông Hiệp, bà Dậu đang sinh sống

Cũng theo đại diện VKSND Thành phố Hà Nội, về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 9/8/2024 giữa anh Đ.V.L với ông P.V.S, bà V.T.N; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/10/2024 giữa ông S, bà N với nguyên đơn là ông N.V.B: Các hợp đồng chuyển nhượng này cũng được công chứng theo quy định.

Tại thời điểm chuyển nhượng, thửa đất chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận cho bên chuyển nhượng. Giữa các bên cũng có việc giao nhận tiền chuyển nhượng (có tài liệu chứng minh). Tuy nhiên, không có sự bàn giao nhà đất trên thực tế hoặc trên giấy tờ; nhà đất vẫn do gia đình ông Hiệp, bà Dậu quản lý, sử dụng từ trước đến nay.

Ông B và ông S trình bày trước khi nhận chuyển nhượng, các ông có tìm hiểu về nhà đất chuyển nhượng, có biết việc nhà đất này đang có người khác ở, có tìm cách tiếp cận nhưng không tiếp cận được. Song ông B, ông S không cung cấp được tài liệu chứng minh. Do đó, ông S, ông B không được coi là người thứ ba ngay tình. Cần xác định các hợp đồng chuyển nhượng này cũng bị vô hiệu mới đảm bảo. Kháng cáo của bị đơn về nội dung này là có cơ sở chấp nhận.

Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, theo đại diện VKSND Thành phố Hà Nội: Do xác định 2 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông S, bà N và ông B, giữa anh L và ông S, bà N vô hiệu nên cần giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Nội dung này chưa được xem xét, giải quyết. Do đó, HĐXX phúc thẩm cần chấp nhận kháng cáo của bị đơn và hủy án sơ thẩm để giải quyết lại theo thủ tục chung.

Tuy nhiên, sau đó, tại Bản án dân sự phúc thẩm số 178/2026/DS-PT ngày 27/2/2026, TAND Thành phố Hà Nội đã quyết định: Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn; giữ nguyên bản án sơ thẩm số 415/2025/DS-ST ngày 24 và 30/9/2025 của TAND khu vực 11- Hà Nội.

Ngay sau phiên xử phúc thẩm, phía bị đơn đã làm đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 415/2025/DS-ST ngày 24 và 30/9/2025 của TAND Khu vực 11, Hà Nội và Bản án dân sự phúc thẩm số 178/2026/DS-PT ngày 27/2/2026 của TAND Thành phố Hà Nội.

Ở một diễn biến khác, mới đây nhất, ngày 25/5/2026, Thi hành án dân sự TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 33133/QĐ-THADS về việc thi hành án theo yêu cầu của nguyên đơn. Theo đó, buộc ông Hiệp, bà Dậu và những người đang sinh sống trên thửa đất số 186, tờ bản đồ số 22, thôn Huỳnh Cung, xã Đại Thanh, TP Hà Nội phải bàn giao nhà đất đã được cấp GCNQSDĐ số DQ 274174 ngày 1/11/2024 mang tên nguyên đơn là ông N.V.B để ông B quản lý sử dụng.

Người phải thi hành án có trách nhiệm tự nguyện thi hành án trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được hoặc được thông báo hợp lệ Quyết định. 

Tiếp đó, ngày 27/5/2026, Thi hành án dân sự TP Hà Nội có giấy báo mời các bên được thi hành án, bên phải thi hành án đến Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 11- Hà Nội để giải quyết việc thi hành án.

Báo Bảo vệ pháp luật sẽ tiếp tục phản ánh về vụ việc khi có thông tin mới!