Luật sư Lê Anh Ngọc (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) có ý kiến về vấn đề này như sau:
1. Nhà chung cư là gì?
Căn cứ khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025) quy định nhà chung cư là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.
2. Nhà chung cư hết hạn sử dụng thì xử lý thế nào?
Khi những tòa nhà chung cư hết hạn sử dụng theo quy định của pháp luật hoặc đối diện với những vấn đề nghiêm trọng như hư hỏng nặng, nguy cơ sập đổ, không đảm bảo an toàn cho cư dân, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ phải tiến hành các biện pháp xử lý theo quy định tại Điều 99 của Luật Nhà ở năm 2014.
Trường hợp nhà chung cư vẫn đảm bảo chất lượng và an toàn, chủ sở hữu sẽ được phép tiếp tục sử dụng căn hộ theo thời hạn được ghi trong kết luận kiểm định. Tuy nhiên, có hai trường hợp ngoại lệ:
- Khi nhà chung cư gặp hư hỏng nhưng vẫn chưa thuộc diện cần phải phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo hoặc xây dựng đồng bộ theo quy hoạch đã được phê duyệt.
- Khi nhà chung cư không nằm trong diện cần phải phá dỡ hoặc chưa thuộc diện này, nhưng tất cả các chủ sở hữu đồng ý phá dỡ để xây dựng lại thông qua hội nghị nhà chung cư.
Trường hợp nhà chung cư gặp hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ và không đảm bảo an toàn, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ phải ra quyết định kiểm định và báo cáo cho UBND cấp tỉnh để thông báo cho chủ sở hữu. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền thực hiện phá dỡ và xây dựng lại theo quy định.
Tại khoản 3 Điều 99 của Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định về việc xử lý quyền sử dụng đất liên quan đến các căn hộ chung cư trong trường hợp phá dỡ. Nếu khu đất vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, chủ sở hữu sẽ được phép cải tạo, xây dựng lại căn hộ. Trái lại, nếu khu đất không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, chủ sở hữu phải bàn giao lại cho cơ quan có thẩm quyền để thực hiện phá dỡ và xây dựng lại theo quy hoạch mới. Trong trường hợp chủ sở hữu không tuân thủ quy trình hoặc không chuyển giao nhà chung cư, UBND cấp tỉnh sẽ ra quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc di dời để bàn giao nhà ở.
Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ sẽ tuân theo quy định tại Điều 116 của Luật Nhà ở năm 2014. Điều này bao gồm việc bố trí nhà ở tái định cư cho họ. Đối với quyền sử dụng đất có nhà chung cư, các chủ sở hữu có thể tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất nếu phá dỡ chung cư để xây dựng lại, hoặc sẽ tuân theo quy định của pháp luật về đất đai nếu phá dỡ để xây dựng công trình khác.
3. Người mua nhà chung cư có mất nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng?
Điều 116 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về việc bố trí nhà ở tái định cư khi thực hiện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như sau:
Theo khoản 1 Điều 116 Luật Nhà ở năm 2014, các chủ sở hữu có nhà chung cư cần phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại sẽ được bố trí tái định cư theo các quy định sau:
- Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, quy trình bố trí tái định cư sẽ phụ thuộc vào điều kiện cụ thể của địa phương, có thể bao gồm việc bố trí nhà ở hoặc đất ở tái định cư.
- Trong trường hợp chủ sở hữu mong muốn tái định cư tại chỗ, họ sẽ được bố trí nhà ở mới với diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn so với diện tích của căn nhà cũ.
Đối với những dự án do Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư, nếu có chênh lệch về giá trị giữa căn nhà cũ và căn nhà mới, thì việc thanh toán giá trị chênh lệch sẽ được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt. Trong trường hợp các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư, việc thanh toán giá trị chênh lệch sẽ được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên
Theo quy định của khoản 2 Điều 116 Luật Nhà ở năm 2014, việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư cần phải phá dỡ để xây dựng công trình khác sẽ được thực hiện như sau:
- Chủ sở hữu có thể được:
+ Thuê, thuê mua, mua nhà ở thương mại.
+ Thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội.
Trong trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân, họ có quyền được thanh toán tiền để tự lựa chọn việc mua, thuê, hoặc thuê mua nhà ở thương mại tại địa phương làm nhà ở tái định cư. Hoặc họ cũng có thể được Nhà nước giao đất ở để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch đã được phê duyệt. Đối với việc cung cấp chỗ ở tạm thời trong quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, có hai trường hợp cụ thể như sau:
- Nếu dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được Nhà nước đầu tư, thì chủ đầu tư dự án sẽ phải đảm bảo việc cung cấp chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư có thể tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.
- Trong trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, các bên liên quan sẽ thỏa thuận về việc cung cấp chỗ ở tạm thời cho chủ sở hữu nhà chung cư trong quá trình cải tạo, xây dựng lại.