Luật sư Trần Đức Thắng – Giám đốc Công ty Luật TNHH Hùng Thắng, Đoàn Luật sư TP Hà Nội có ý kiến về vấn đề này như sau:
I. Văn phòng công chứng được xác nhận công chứng giao dịch mua bán thửa đất đang bị thế chấp tại ngân hàng vào thời điểm nào?
Căn cứ khoản 8 Điều 320 và khoản 4,5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:
“Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp
…
8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
Điều 321. Quyền của bên thế chấp
…
4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”.
Đối chiếu với các quy định trên thì không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh theo khoản 4 Điều 321 nêu trên. Đối với tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì cần bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật. Theo đó, việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản đang thế chấp mà không có sự đồng ý của Ngân hàng là trái quy định pháp luật.
II. Văn phòng Công chứng cố tình công chứng giao dịch mua bán tài sản khi chưa được sự đồng ý của bên nhận thế chấp tài sản thì xử lý như thế nào?
1. Xử phạt vi phạm hành chính
Căn cứ khoản 4,8,9 Điều 15 Nghị định 82/2020/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp; hành chính tư pháp; hôn nhân và gia đình; thi hành án dân sự; phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã ngày 15/07/2020:
“Điều 15. Hành vi vi phạm quy định hoạt động hành nghề công chứng
4. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau:
e) Công chứng hợp đồng, giao dịch trong trường hợp không có căn cứ xác định quyền sử dụng, quyền sở hữu đối với tài sản khi tham gia hợp đồng, giao dịch, trừ trường hợp hành vi đã quy định xử phạt tại điểm q khoản 3 Điều này;
g) Công chứng hợp đồng, giao dịch có mục đích hoặc nội dung vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội; xúi giục, tạo điều kiện cho người tham gia hợp đồng, giao dịch thực hiện giao dịch giả tạo hoặc hành vi gian dối khác;
p) Công chứng hợp đồng, giao dịch khi không có bản chính giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng mà pháp luật quy định phải có;
8. Hình thức xử phạt bổ sung:
a) Tước quyền sử dụng thẻ công chứng viên từ 01 tháng đến 03 tháng đối với hành vi vi phạm quy định tại các điểm c, đ, i, m và q khoản 3, điểm d khoản 4 Điều này;
b) Tước quyền sử dụng thẻ công chứng viên từ 06 tháng đến 09 tháng đối với hành vi vi phạm quy định tại các điểm a, b, c, đ, e, g, i, k, l, m, n, o, p, q và r khoản 4, các điểm c và d khoản 6 Điều này;
9. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Kiến nghị cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xem xét, xử lý đối với giấy tờ, văn bản bị tẩy xóa, sửa chữa làm sai lệch nội dung quy định tại điểm m khoản 2 và điểm h khoản 4 Điều này;
c) Buộc tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thông báo cho cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền, nghĩa vụ liên quan về hành vi vi phạm quy định tại các điểm m và q khoản 3, các điểm a, b, d, đ, e, g, p và q khoản 4, khoản 5, các điểm b và c khoản 6 Điều này.
Theo quy định trên thì việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản đang thế chấp mà chưa có sự đồng ý của ngân hàng là trái quy định pháp luật thì sẽ bị xử phạt từ 10 đến 15 triệu đồng tùy vào từng trường hợp tương ứng theo quy định trên.
2. Truy cứu trách nhiệm hình sự
Việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản đang thế chấp trái quy định pháp luật mà có dấu hiệu của tội phạm thì tùy theo tính chất, mức độ của hành vi vi phạm, tổ chức hành nghề công chứng hoặc công chứng viên có hành vi vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của bộ luật hình sự, cụ thể:
- Trường hợp Văn phòng công chứng kiểm tra các thông tin về tài sản và tính hợp pháp của giao dịch trước khi thực hiện công chứng có thể bị xử lý về tội “Thiếu trách nhiệm, gây gậu quả nghiêm trọng” theo Điều 360 Bộ luật Hình sự 2015 với mức hình phạt nhẹ nhất là cải tạo không giam giữ đến 3 năm hoặc phạt tù từ 6 tháng đến cao nhất 12 năm. Người phạm tội còn bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 1 năm đến 5 năm.
- Trường hợp Văn phòng công chứng kiểm tra thông tin tài sản và tính hợp pháp của giao dịch biết tài sản trong giao dịch mua bán đang bị thế chấp tại Ngân hàng và chưa được sự đồng ý của Ngân hàng nhưng vẫn cố tình công chứng giao dịch mua bán trái quy định thì có thể bị xử lý về tội “Lợi dụng chức vụ, quyền hạn trong khi thi hành công vụ” tại Điều 356 Bộ luật Hình sự 2015 với mức phạt nhẹ nhất là cải tạo không giam giữ và nặng nhất có thể phạt 15 năm tù. Đồng thời có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng.