Về vấn đề này, Luật sư Phạm Ngọc Oanh – Luật sư Công ty Luật TNHH Hùng Thắng, Đoàn Luật sư TP Hà Nội có ý kiến như sau:
    |
 |
| Luật sư Phạm Ngọc Oanh – Công ty Luật TNHH Hùng Thắng, Đoàn Luật sư TP Hà Nội. |
Hiện nay, việc tặng cho quyền sử dụng đất đã không còn quá xa lạ đối với người dân. Có thể hiểu, tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của các bên. Theo đó bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu bên được tặng cho phải đền bù hay trả phí, còn bên được tặng cho thì đồng ý nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những quyền của người sử dụng đất:“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”.
Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất
Việc tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện khi người sử dụng đất đáp ứng được các điều kiện nhất định theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 :
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Ngoài ra, người sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai. Đồng thời, việc tặng cho quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại Cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất
Để có thể thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất thì các bên cần phải ký Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai thì Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực :
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
…
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Như vậy, để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất thì trước tiên bên tặng cho và bên được tặng cho phải đến một tổ chức công chứng trên địa bản tỉnh, thành phố nơi có đất hoặc UBND cấp xã để công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Sau khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, các bên sẽ tiến hành thủ tục đăng ký sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai theo Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai :
“…
Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
…”
Như vậy, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất phải được thực hiện bằng văn bản có công chứng/chứng thực và phải đăng ký quyền sở hữu với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất được xem là hoàn tất khi bên được tặng cho thực hiện xong việc sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Sau khi hoàn tất việc tặng cho quyền sử dụng đất thì tài sản đã thuộc về bên được tặng cho, bên tặng cho sẽ không thể đòi lại. Trừ trường hợp việc tặng cho quyền sử dụng đất đó là tặng cho có điều kiện và bên được tặng cho vi phạm điều kiện của hợp đồng tặng cho. Khi đó, căn cứ theo quy định tại Điều 462 Bộ Luật dân sự 2015 thì bên tặng cho sẽ có quyền đòi lại đất. Cụ thể:
“Điều 462. Tặng cho tài sản có điều kiện
1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”
Như vậy, trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, nếu bên được tặng cho không thực hiện các điều kiện của Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì theo quy định trên bên tặng cho có quyền đòi lại đất đã tặng cho và yêu cầu bên được tặng cho bồi thường thiệt hại.