Về vấn đề này, Luật sư Trần Đức Thắng – Giám đốc Công ty Luật TNHH Hùng Thắng, Đoàn Luật sư TP Hà Nội có ý kiến như sau:
Hiện nay Luật đất đai 2024 quy định nhiều điểm mới nhằm giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến đất đai, đồng thời việc cấp GCNQSDĐ cũng được Luật đất đai 2024 quy định rất rõ ràng. Theo đó, tùy từng trường hợp cụ thể về hồ sơ, nguồn gốc sử dụng đất mà người dân cần thực hiện nghĩa vụ tài chính – đóng các loại thuế, phí, lệ phí cho cơ quan Nhà nước như lệ phí trước bạ, lệ phí cấp GCNQSDĐ, phí thẩm định hồ sơ, tiền sử dụng đất (nếu có), cụ thể các khoản tiền như sau:
1. Lệ phí trước bạ
Theo khoản 1 Điều 3 và khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC thì Nhà, đất thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ để được cấp hoặc sang tên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) khi mua bán nhà, chuyển nhượng, thừa kế, trao tặng... ngoại trừ những đối tượng được miễn theo quy định của pháp luật. Mức lệ phí trước bạ phải nộp đối với nhà đất khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là 0,5%.
Theo đó, khi đăng ký, cấp GCNQSDĐ lệ phí trước bạ được tính như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 1m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được cấp sổ).
+ Giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
+ Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan thuế.
2. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 5 Điều 3 và Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định:
“Điều 3. Danh mục các khoản lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh
5. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất
…
Điều 5. Căn cứ xác định mức thu phí và lệ phí
Căn cứ điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ, thu phí, lệ phí, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu phí, lệ phí phù hợp”.
Như vậy, lệ phí cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng cần thực hiện. Khoản lệ phí trên do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định do đó mỗi địa phương sẽ có mức thu lệ phí khác nhau.
Đối với việc cấp GCNQSDDĐ trên địa bàn Thành phố Hà Nội thì lệ phí cấp GCNQSDDĐ lần đầu được Hội đồng nhân dân Thành phố Hà Nội quy định tại điểm a khoản 5 Danh mục các khoản phí, lệ phí ban hành kèm Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND.
3. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tại điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC được sửa đổi bởi điểm b Khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC quy định:
“ⅰ) Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.
Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp”.
Như vậy Phí thẩm định hồ sơ cấp GCNQSDĐ là một trong các nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng cần thực hiện. Tuy nhiên phí phẩm định do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nên mỗi địa phương sẽ có mức thu lệ phí khác nhau. Theo đó, tại điểm a khoản 12 Danh mục các khoản phí, lệ phí ban hành kèm Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND quy định:
“12. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
a. Đối tượng nộp, không phải nộp phí:
…
- Đối tượng không phải nộp: Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu (nhà nước công nhận quyền sử dụng đất).”.
Như vậy, hiện nay tại địa bàn Thành phố Hà Nội trường hợp đề nghị cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu sẽ không phải nộp Phí thẩm định hồ sơ.
4. Tiền sử dụng đất
Căn cứ khoản 44 Điều 3 Luật đất đai 2024, tiền sử dụng đất được quy định:
“44. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
Theo đó người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên không phải tất cả các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận đều phải nộp tiền sử dụng đất. Theo Điều 137, 138, 140 … Luật đất đai 2024 thì tùy từng trường hợp cụ thể về hồ sơ, nguồn gốc sử dụng đất mà người dân phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất hoặc được miễn nộp tiền sử dụng đất theo quy định.