Bất động sản công nghiệp vào chu kỳ tăng trưởng mới

Nền tảng vững chắc cho một chu kỳ phát triển mới

Thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, không còn đơn thuần là cuộc đua mở rộng quỹ đất hay gia tăng số lượng khu công nghiệp, mà chuyển mạnh sang “tăng trưởng chất lượng”. Trọng tâm của giai đoạn này là mô hình phát triển xanh, quản trị hiện đại, dịch vụ vận hành chuyên nghiệp và sự đồng bộ về hạ tầng kết nối.

Theo đánh giá của giới chuyên gia kinh tế, năm 2026 đánh dấu bước chuyển rõ rệt của BĐS công nghiệp Việt Nam. Nền tảng pháp lý ngày càng minh bạch, hệ thống hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh mẽ cùng với chất lượng nguồn cung cải thiện đồng bộ đang tạo lực đẩy quan trọng cho thị trường. Trong bức tranh thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI), BĐS công nghiệp tiếp tục giữ vai trò chiến lược, là “bệ đỡ” cho dòng vốn sản xuất - chế biến - chế tạo đổ vào Việt Nam.

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào một chu kỳ “tăng trưởng chất lượng”.

Báo cáo của Savills cho thấy, trong nửa cuối năm 2025, phân khúc BĐS công nghiệp ghi nhận “sức khỏe” tích cực ở cả hai miền. Những con số về tỷ lệ lấp đầy và giá thuê phản ánh rõ nét sức hấp dẫn bền bỉ của thị trường.

Tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt 86%, với giá thuê trung bình khoảng 141 USD/m²/chu kỳ thuê. Phân khúc nhà xưởng xây sẵn duy trì mức giá trung bình 5,1 USD/m²/tháng - mức giá cạnh tranh trong bối cảnh nhu cầu sản xuất tiếp tục tăng.

Tính đến hết quý IV/2025, tổng nguồn cung tích lũy đất khu công nghiệp tại miền Bắc đạt xấp xỉ 23.990 ha, tăng khoảng 42,8% so với cùng kỳ năm trước. Riêng trong quý IV, thị trường ghi nhận thêm khoảng 640 ha đất công nghiệp mới từ các dự án lớn như KCN Phúc Sơn, KCN Quế Võ 2 – Giai đoạn 2 và KCN Đồng Văn V tại Ninh Bình.

Năm 2026 sẽ là giai đoạn phân hóa rõ rệt. Những khu công nghiệp có vị trí chiến lược, hạ tầng kết nối tốt, tích hợp hệ sinh thái logistics hoàn chỉnh và đáp ứng tiêu chuẩn ESG sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Sự gia tăng mạnh mẽ này đến từ hai yếu tố chính. Thứ nhất là điều chỉnh địa giới hành chính, mở rộng phạm vi nghiên cứu khi hợp nhất thêm các tỉnh vào vùng kinh tế trọng điểm. Thứ hai là tốc độ cấp phép dự án được đẩy nhanh trong năm 2025, giúp thị trường bổ sung nguồn cung kịp thời.

Đáng chú ý, quỹ đất không chỉ mở rộng tại các “thủ phủ” công nghiệp truyền thống như Bắc Ninh hay Hải Phòng, mà còn lan tỏa sang các khu vực vệ tinh giàu tiềm năng như Ninh Bình, Phú Thọ. Điều này cho thấy xu hướng dịch chuyển và tái phân bổ không gian công nghiệp, nhằm giảm áp lực lên các trung tâm cũ và tối ưu chi phí cho nhà đầu tư.

Sức hút mạnh mẽ từ hạ tầng và logistics

Tại miền Nam, thị trường tiếp tục thể hiện sức hút nổi bật với tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp lên tới 90%, giá thuê trung bình đạt 191 USD/m²/chu kỳ thuê. Đặc biệt, phân khúc nhà xưởng xây sẵn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy ấn tượng 92%, với giá thuê trung bình 4,4 USD/m²/tháng.

Tính đến cuối năm 2025, tổng diện tích đất khu công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Nam đạt khoảng 27.900 ha, tỷ lệ lấp đầy trung bình 84%, giá thuê dao động từ 100 – 310 USD/m²/chu kỳ thuê. Các địa phương như TP HCM, Đồng Nai, Tây Ninh tiếp tục là “cửa ngõ” sản xuất – logistics then chốt của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Tại TP HCM, việc đồng loạt khởi công các dự án hạ tầng trọng điểm cho thấy sự chuyển dịch tư duy từ “mở rộng không gian đô thị” sang tái cấu trúc không gian công nghiệp và logistics toàn vùng. (Ảnh: Xuân Trường).

Chia sẻ dưới góc độ doanh nghiệp, ông Mai Tiến Nam - Giám đốc Công ty TNHH ICD Nam Phát - cho rằng, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đang bước vào chu kỳ phát triển mới, trong đó hạ tầng kết nối đóng vai trò động lực quyết định. Đặc biệt tại TP HCM, việc đồng loạt khởi công các dự án hạ tầng trọng điểm cho thấy sự chuyển dịch tư duy từ “mở rộng không gian đô thị” sang tái cấu trúc không gian công nghiệp và logistics toàn vùng.

Các công trình như cầu Cần Giờ, Phú Mỹ 2, Cát Lái, Long Hưng và tuyến Metro số 2 không chỉ giải quyết bài toán giao thông nội đô, mà còn tháo gỡ các điểm nghẽn kết nối liên vùng giữa TP HCM và các tỉnh công nghiệp lân cận. Đây chính là nền tảng để hình thành các cụm công nghiệp – logistics tích hợp, rút ngắn thời gian vận chuyển, giảm chi phí và gia tăng sức cạnh tranh cho doanh nghiệp.

Nút giao An Phú, một trong những công trường lớn nhất phía Đông TP HCM dần thành hình. (Ảnh: Xuân Trường).

Tăng trưởng có chọn lọc, hướng tới chuẩn ESG

Việc thị trường duy trì sức bền trong năm 2025 cho thấy nền tảng tăng trưởng của BĐS công nghiệp là khá vững chắc. Tuy nhiên, bước sang giai đoạn mới, thị trường sẽ không tăng trưởng theo chiều rộng đơn thuần, mà chuyển sang tăng trưởng có chọn lọc.

Các chuyên gia dự báo, năm 2026 sẽ là giai đoạn phân hóa rõ rệt. Những khu công nghiệp có vị trí chiến lược, hạ tầng kết nối tốt, tích hợp hệ sinh thái logistics hoàn chỉnh và đáp ứng tiêu chuẩn ESG sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Ngược lại, những dự án thiếu lợi thế về kết nối hoặc chưa đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững sẽ gặp nhiều thách thức.

Trong trung và dài hạn, xu hướng nổi bật là gia tăng nhu cầu nhà xưởng, nhà kho xây sẵn gắn với chuỗi cung ứng và logistics hiện đại. Dòng vốn FDI chất lượng cao, đặc biệt trong các lĩnh vực công nghệ, điện tử, năng lượng tái tạo, sẽ đặt ra yêu cầu cao hơn về hạ tầng kỹ thuật, tiêu chuẩn môi trường và dịch vụ vận hành.

Cảng Cát Lái TP HCM có vị trí chiến lược, hạ tầng kết nối tốt, tích hợp hệ sinh thái logistics hoàn chỉnh. (Ảnh: Xuân Trường).

Đây cũng là lý do mô hình khu công nghiệp xanh, khu công nghiệp sinh thái, áp dụng quản trị hiện đại và số hóa vận hành đang được nhiều chủ đầu tư đẩy mạnh. Sự chuyển đổi này không chỉ đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư quốc tế mà còn góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của BĐS Việt Nam trên bản đồ khu vực.

Có thể nói, BĐS công nghiệp đang bước vào giai đoạn phát triển ổn định hơn, bền vững hơn và mang tính chiến lược dài hạn cho nền kinh tế. Triển vọng của thị trường, đặc biệt tại phía Nam, nằm ở tăng trưởng dựa trên hạ tầng kết nối, logistics hiện đại và dòng vốn FDI chất lượng cao.

Thị trường sẽ không còn bứt phá ồ ạt theo chiều rộng, mà phân hóa mạnh, phát triển theo chiều sâu. Những khu công nghiệp gắn với trục hạ tầng chiến lược, đáp ứng tiêu chuẩn ESG và tích hợp hệ sinh thái sản xuất – logistics hoàn chỉnh sẽ trở thành động lực tăng trưởng chủ đạo.

Chu kỳ mới của BĐS công nghiệp Việt Nam vì thế không chỉ là câu chuyện về tỷ lệ lấp đầy hay giá thuê, mà là hành trình nâng tầm chất lượng, hướng tới phát triển bền vững và hội nhập sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu.