Thông qua công tác kiểm sát xét xử giám đốc thẩm vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng góp vốn”, giữa nguyên đơn là bà Huỳnh Lưu Trang Thảo với bị đơn là Công ty cổ phần Rạng Đông (Cty Rạng Đông), bị TAND cấp cao tại TP Hồ Chí Minh hủy Bản án phúc thẩm và Bản án sơ thẩm để giải quyết lại theo đúng quy định pháp luật, mới đây, VKSND cấp cao tại TP Hồ Chí Minh đã ban hành thông báo rút kinh nghiệm trong quá trình giải quyết vụ án này.
Nội dung vụ án thể hiện: Ngày 11/9/2010, tại Văn phòng Cty Rạng Đông, bà Thảo đặt cọc 150.000.000 đồng mua đất nền ROYAL HILL ký hiệu nền L47 tại SEA LINK Mũi Né - Phan Thiết - Bình Thuận, diện tích 352,36 m2, đơn giá 9.680.000 đồng/m2, thành tiền 3.410.844.800 đồng.
Ngày 16/9/2010, bà Thảo tiếp tục nộp 361.626.720 đồng chuyển khoản qua Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam, đồng thời hai bên ký hợp đồng góp vốn đầu tư dự án khu biệt thự ROYAL HILL số 76/ROHILL/RĐG (Hợp đồng 76). Tổng số tiền bà Thảo đã góp là 511.626.720 đồng.
Sau khi kí kết hợp đồng góp vốn, bà Thảo không nộp thêm bất kì khoản tiền nào. Do đó, ngày 18/1/2014, Cty Rạng Đông gửi thông báo số 56 với nội dung chấm dứt hợp đồng góp vốn đầu tư nền đất L47 thuộc dự án khu biệt thự ROYAL HILL và tuyên bố đơn phương thanh lý hợp đồng theo quy định tại điểm c, khoản 7.1, Điều 7 của Hợp đồng 76.
Nguyên đơn bà Thảo cho rằng: Trong quá trình góp vốn, bà Thảo yêu cầu Cty Rạng Đông cung cấp chứng từ thể hiện công ty có quyền hợp pháp đối với lô đất đem ra giao dịch, nhưng phía Công ty không xuất trình được. Do đó, bà Thảo ngưng nộp số tiền còn lại cho Cty Rạng Đông. Nay bà Thảo khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu; buộc Công ty phải trả lại cho bà số tiền 511.626.720 đồng bà Thảo đã nộp và bồi thường thiệt hại khoản tiền lãi hàng tháng là 330.510.850 đồng; tổng cộng 842.137.572 đồng.
Bị đơn Cty Rạng Đông không đồng ý yêu cầu khởi kiện của bà Thảo vì cho rằng bà Thảo đã vi phạm tiến độ góp vốn dẫn đến phát sinh tiền lãi chậm góp vốn theo Hợp đồng 76 tính đến ngày 30/6/2014 là 1.319.655.853 đồng. Lẽ ra Cty Rạng Đông yêu cầu bà Thảo trả số tiền trên những Công ty chỉ lấy số tiền 511.626.720 đồng, không yêu cầu bà Thảo phải trả thêm số tiền chênh lệch.
    |
 |
| Một phiên tòa xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng góp vốn. (Ảnh minh hoạ) |
Quá trình giải quyết vụ án cho thấy: Tại Bản án sơ thẩm số 02/2017/DS-ST ngày 17/1/2017 của TAND TP Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận đã quyết định: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Thảo về “yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng góp vốn đầu tư Dự án biệt thự Royal Hill số 76 ngày 16/9/2010”.
Xác định: Hợp đồng góp vốn đầu tư Dự án khu biệt thự Royal Hill số 76 ngày 16/9/2010 được ký giữa Cty Rạng Đông và bà Thảo là giao kết hợp đồng dân sự đúng pháp luật.
Không chấp nhận yêu cầu của bà Thảo buộc Cty Rạng Đông phải trả 511.626.720 đồng tiền đã nộp và 330.510.852 đồng tiền bồi thường thiệt hại về tiền lãi. Chấp nhận yêu cầu của Cty Rạng Đông là không trả lại cho bà Thảo số tiền 511.626.720 đồng do vi phạm hợp đồng.
Ngày 20/1/2017, bà Thảo kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm.
Tại Bản án phúc thẩm số 90/2017/DS-PT ngày 25/7/2017 của TAND tỉnh Bình Thuận đã quyết định: Không chấp nhận kháng cáo của bà Thảo; sửa một phần Bản án sơ thẩm số 02/2017/DS-ST ngày 17/1/2017 của TAND TP Phan Thiết.
Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Thảo về “yêu cầu tuyên bố hợp đồng góp vốn đầu tư Dự án biệt thự Royal Hill số 76 ngày 16/9/2010”. Xác định Hợp đồng góp vốn đầu tư Dự án khu biệt thự Royal Hill số 76 ngày 16/9/2010 được ký giữa Cty Rạng Đông và bà Thảo là giao kết hợp đồng dân sự đúng pháp luật.
Không chấp nhận yêu cầu của bà Thảo buộc Cty Rạng Đông phải trả 511.626.720 đồng tiền đã nộp và 330.510.852 đồng tiền bồi thường thiệt hại về tiền lãi.
Ngày 28/6/2018, bà Thảo có đơn đề nghị giám đốc thẩm đối với Bản án phúc thẩm. Quyết định giám đốc thẩm số 44/2020/DS-GĐT ngày 6/7/2020 của Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại TP Hồ Chí Minh chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 261/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày 19/11/2019 của Viện trưởng VKSND cấp cao tại TP Hồ Chí Minh, hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm, Bản án phúc thẩm; giao hồ sơ vụ án cho TAND TP Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận để xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.
Theo VKSND cấp cao tại TP Hồ Chí Minh, trong vụ án trên, những vấn đề cần rút kinh nghiệm đó là: Tại Điều 39 Luật nhà ở 2005 quy định, “trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng”; Điều 9 Nghị định 71/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật nhà ở quy định, “chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn với điều kiện sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án”. Do đó, điều kiện ký kết hợp đồng góp vốn để huy động vốn đầu tư xây dựng hạ tầng cơ sở kỹ thuật nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng xong và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng.
Xét, trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án hai cấp chưa thu thập các tài liệu, chứng cứ làm rõ tại thời điểm Cty Rạng Đông ký kết hợp đồng góp vốn với bà Thảo thì Cty Rạng Đông đã giải phóng mặt bằng và tiến hành khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án hay chưa. Từ đó, mới xem xét Hợp đồng 76 ngày 16/9/2010 có hiệu lực pháp luật hay không. Tòa án hai cấp chỉ căn cứ vào Quyết định 1712/QĐ-UBND ngày 26/6/2009 và Quyết định 1543/QĐ-UBND ngày 18/7/2011 của UBND tỉnh Bình Thuận để xác định tính có hiệu lực của Hợp đồng 76 là chưa đủ cơ sở.
Mặt khác, căn cứ Điều 2, Điều 7 Hợp đồng 76 thì Cty Rạng Đông phải hoàn tất cơ sở hạ tầng và bàn giao nền đất dự kiến 24 tháng, kể từ ngày ký Hợp đồng và nếu có chậm thực hiện, thì chậm tối đa không quá 6 tháng kể từ ngày đến hạn.
Do đó, đến ngày 16/3/2013 là hạn cuối cùng để Cty Rạng Đông bàn giao nền đất cho bà Thảo. Tuy nhiên, Tòa án không thu thập tài liệu chứng cứ để chứng minh thời điểm Cty Rạng Đông hoàn tất cơ sở hạ tầng là khi nào có đúng tiến độ đã cam kết hay không, trong khi đến năm 2016 thì Cty Rạng Đông mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô L47, từ đó để xác định lỗi của Cty Rạng Đông và bà Thảo trong việc Hợp đồng góp vốn không được thực hiện.
Ngoài ra, TAND cấp cao tại TP Hồ Chí Minh còn cho rằng, Tòa án hai cấp thu thập chứng cứ và chứng minh chưa đầy đủ để làm rõ các vấn đề nêu trên mà đã tuyên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Thảo là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, chưa xem xét toàn diện các tình tiết khách quan của vụ án ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp cho các đương sự.