Kháng nghị của Viện kiểm sát chỉ ra sai sót trong vụ tranh chấp lô đất A2-1 tại TP Đà Nẵng

Từ giao dịch đặt cọc đến tranh chấp phát sinh

Theo hồ sơ vụ việc, ngày 27/10/2015, ông Mai Quốc Hùng giao dịch đặt cọc để nhận chuyển nhượng thửa đất A2-1 thuộc Khu dân cư Hòa Phát 2, phường Hòa An, quận Cẩm Lệ, TP Đà Nẵng. Bên chuyển nhượng là ông Trương Văn Hùng và bà Võ Thị Diệu Quỳnh. Giá thỏa thuận chuyển nhượng là 37,6 tỉ đồng, và ông Mai Quốc Hùng đã nộp trước 7 tỉ đồng tiền đặt cọc.

Do điều kiện tài chính chưa đáp ứng để trực tiếp hoàn tất giao dịch, ông Mai Quốc Hùng chưa thể sang tên quyền sử dụng đất. Đến ngày 16/6/2019, ông Hùng thỏa thuận hợp tác đầu tư với ông Trần Văn Thể nhằm huy động vốn để tiếp tục thực hiện giao dịch.

Tranh chấp phát sinh từ hợp đồng đặt cọc lô đất A2-1.

Hai bên ký Hợp đồng hợp tác đầu tư số 001/2019/HD-HTĐT, (Hợp đồng) trong đó ông Hùng góp 7 tỉ đồng và toàn bộ chi phí liên quan đến việc tìm kiếm, thỏa thuận và thực hiện thủ tục chuyển nhượng, được hưởng 45% giá trị lô đất. Ông Thể góp 30,6 tỉ đồng còn lại và hưởng 55%. Hợp đồng này được lập thành văn bản, thể hiện sự tự nguyện và có giá trị pháp lý ràng buộc rõ ràng.

Theo thỏa thuận, ông Trần Văn Thể cam kết chuyển toàn bộ 30,6 tỉ đồng vào tài khoản cá nhân của ông Mai Quốc Hùng để ông Hùng thanh toán với chủ đất. Tuy nhiên, ông Thể chỉ chuyển 28,6 tỉ đồng, còn thiếu 2 tỉ đồng so với cam kết. Để đảm bảo tiến độ giao dịch, theo đề nghị từ ông Thể, ngày 28/6/2019, ông Mai Quốc Hùng buộc phải giao thêm 2 tỉ đồng cho vợ chồng chủ đất, nâng tổng số tiền ông đã chi cho giao dịch lên 9 tỉ đồng.

Ngày 3/7/2019, vợ chồng ông Trương Văn Hùng và Công ty Cổ phần Sinh thái Biển Hội An (Công ty) ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Huỳnh Bá Đại. Ông Trần Văn Thể là người đại diện pháp luật của Công ty thời điểm đó. Công ty thanh toán số tiền 28,6 tỉ đồng còn lại cho chủ đất và hoàn tất việc nhận chuyển nhượng. Đến ngày 26/7/2021, Công ty chính thức được chỉnh lý biến động và đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, sau khi hoàn tất thủ tục sang tên, ông Trần Văn Thể và Công ty không thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết trong Hợp đồng, đặc biệt là nghĩa vụ phân chia tỷ lệ sở hữu 45% giá trị lô đất cho ông Mai Quốc Hùng. Do đó, ông Hùng buộc phải khởi kiện để yêu cầu bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Tại Bản án sơ thẩm số 39/2024/DS-ST ngày 10/7/2024, TAND TP Đà Nẵng xác định ông Mai Quốc Hùng và Công ty là đồng sở hữu đối với thửa đất A2-1. Tuy nhiên, Tòa chỉ tuyên buộc Công ty hoàn trả cho ông Hùng số tiền 10,289 tỉ đồng, tương đương 18,647% giá trị lô đất. Con số này thấp hơn rất nhiều so với tỷ lệ 45% mà các bên đã thống nhất trong Hợp đồng.

VKSND TP Đà Nẵng kháng nghị bản án sơ thẩm

Không đồng ý với phán quyết, ông Mai Quốc Hùng kháng cáo. Viện trưởng VKSND TP Đà Nẵng cũng ban hành Kháng nghị phúc thẩm đối với Bản án sơ thẩm số 39/2024/DS-ST ngày 10/7/2024, đề nghị sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Hùng.

Kháng nghị phúc thẩm của VKSND TP Đà Nẵng.

Theo Kháng nghị phúc thẩm của Viện trưởng VKSND TP Đà Nẵng, Hợp đồng ông Hùng và ông Thể thống nhất tỉ lệ 45% giá trị lô đất và giữ nguyên tỉ lệ này khi thành lập pháp nhân mới. Khi Công ty đứng ra ký hợp đồng chuyển nhượng với ông Hùng, bà Quỳnh thì Công ty chính là “pháp nhân mới” theo thỏa thuận giữa hai bên.

Quá trình nhận chuyển nhượng được thực hiện theo sự đồng ý của Hội đồng cổ đông và ông Trần Văn Thể được giao đại diện triển khai, đúng với tỉ lệ 45% đã thỏa thuận. Do đó, khi ký các hợp đồng ngày 16/6/2019 và 3/7/2019, ông Thể là Giám đốc – đại diện theo pháp luật của Công ty, có thẩm quyền quyết định phần giá trị 45% mà ông Mai Quốc Hùng được hưởng. Việc vợ chồng ông Hùng, bà Quỳnh đã nhận đủ giá trị 45% là phù hợp và không làm ảnh hưởng quyền lợi hợp pháp của ông Mai Quốc Hùng.

Tại phiên xét xử phúc thẩm, Kiểm sát viên đại diện VKSND TP Đà Nẵng đề nghị HĐXX căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 BLTTDS 2015; chấp nhận Quyết định Kháng nghị phúc thẩm của Viện trưởng VKSND TP Đà Nẵng và kháng cáo ban đầu của bị đơn ông Mai Anh Quốc Hùng.

Không chấp nhận kháng cáo của ông Trần Văn Thể và kháng cáo của Công ty. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, công nhận ông Mai Quốc Hùng và Công ty là đồng sở hữu thừa kế thửa đất A2-1. Buộc Công ty trích trả cho ông Mai Anh Quốc Hùng số tiền tương ứng 45% giá trị lô đất nêu trên.

Tuy nhiên, tại Bản án phúc thẩm số 106/2025/DS-PT ngày 25/3/2025, TAND cấp cao tại Đà Nẵng lại bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Hùng và giao toàn bộ quyền sử dụng đất cho Công ty.

Cần xác định trách nhiệm pháp lý của phía Công ty

Tiếp tục nghiên cứu hồ sơ vụ án để đề nghị Kháng nghị giám đốc thẩm, Kiểm sát viên tham gia kiểm sát xét xử phúc thẩm vụ án nhận định, Hợp đồng là giao dịch dân sự hoàn toàn hợp pháp. Nội dung hợp đồng thể hiện rõ tỷ lệ vốn góp, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, đồng thời không có căn cứ nào cho rằng hợp đồng vô hiệu.

Ông Mai Quốc Hùng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình bằng việc góp 7 tỉ đồng trước đó và tiếp tục bỏ thêm 2 tỉ đồng khi ông Thể thiếu hụt tài chính. Tổng cộng 9 tỉ đồng mà ông Hùng đã chi chính là 45% số tiền dùng để nhận chuyển nhượng tài sản, hoàn toàn phù hợp với thỏa thuận đã ký kết.

Công ty đứng ra nhận chuyển nhượng đất không phải với tư cách độc lập mà theo sự sắp xếp, chỉ đạo và gợi ý của ông Trần Văn Thể. Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Công ty thừa nhận biết rõ nội dung hợp đồng hợp tác đầu tư giữa ông Hùng và ông Thể trước thời điểm Công ty ký hợp đồng chuyển nhượng với chủ đất.

Đồng thời, Công ty thừa nhận đã nhận 9 tỉ đồng từ ông Thể để xử lý nghĩa vụ liên quan đến giao dịch với ông Hùng. Đây là tình tiết thể hiện rõ Công ty có sự kế thừa nghĩa vụ của ông Thể trong quan hệ hợp tác đầu tư.

Trong suốt quá trình giao dịch, ông Mai Quốc Hùng là người khởi đầu, tìm kiếm, đặt cọc và duy trì quan hệ với chủ đất. Các khoản chi phí liên quan đến việc tìm kiếm đất, thương lượng, duy trì giao dịch và xử lý thủ tục đều do ông Hùng chi trả.

Khi ông Trần Văn Thể không chuyển đủ số tiền như cam kết, ông Hùng tiếp tục tự bỏ thêm tiền để giao dịch không bị gián đoạn. Nhờ sự đóng góp tài chính và công sức của ông Hùng, Công ty mới hoàn tất được giao dịch và đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hiện trạng lô đất A2-1 thời điểm hiện tại.

Việc HĐXX phúc thẩm bác toàn bộ yêu cầu của ông Hùng với lập luận Công ty không biết về hợp đồng hợp tác đầu tư là chưa thỏa đáng. Lời khai của chính Công ty đã phủ nhận điều này, cho thấy Công ty không chỉ biết mà còn trực tiếp hưởng lợi từ thỏa thuận.

Điều này tạo nên mối quan hệ trách nhiệm pháp lý mà Công ty không thể chối bỏ. Nguyên tắc công bằng trong giao dịch dân sự đòi hỏi bên hưởng lợi từ giao dịch phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tương ứng.

Từ các phân tích trên, Kiểm sát viên khẳng định, có cơ sở khẳng định quyền và lợi ích hợp pháp của ông Mai Quốc Hùng đã bị ảnh hưởng nghiêm trọng trong vụ án này. Việc bác bỏ hoàn toàn quyền lợi của ông Hùng không chỉ gây thiệt hại lớn về kinh tế mà còn ảnh hưởng đến nguyên tắc thượng tôn pháp luật và niềm tin của người dân vào sự bảo vệ của pháp luật trong các giao dịch dân sự.

Do đó, cần thiết phải xem xét vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm để đánh giá lại toàn diện, khách quan và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của ông Mai Quốc Hùng theo đúng tinh thần pháp luật.