Khách hàng gặp nhiều rủi ro khi rơi vào “bẫy” huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản

Mua đất ở những dự án chưa đầy đủ thủ tục pháp lý

Những năm gần đây, việc nhiều người dân tại Đà Nẵng và Quảng Nam khởi kiện ra tòa để đòi các công ty bất động sản (BĐS) trả lại tiền đặt cọc mua đất tại các dự án xảy ra ngày càng nhiều. Nguyên nhân dẫn tới tình trạng này là người dân đã đặt cọc mua đất tại các dự án BĐS chưa hoàn thiện các thủ thủ tục đầu tư để phân lô bán nền do đó các công ty BĐS không thể thực hiện việc ra sổ đỏ cho người dân.

Dự án Hera Complex Riverside nơi mà bà Hồ Thị Tin đã đặt cọc mua đất nền. Ảnh: HXM

Đơn cử như trường hợp bà Hồ Thị Tin đã khởi kiện Công ty CP Đầu tư Hoàng Nhất Nam (Công ty Hoàng Nhất Nam) ra TAND quận Hải Châu, TP Đà Nẵng yêu cầu “Hủy bỏ giao dịch dân sự” giữa bà và Công ty trong giao dịch mua bán liên quan đến một dự án BĐS. Theo đó, vào năm 2018, bà Hồ Thị Tin đã đặt cọc để mua một lô đất tại Dự án Hera Complex Riverside tại đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, phường Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam do Công ty Cổ phần Đầu tư Bách Đạt An (Công ty Bách Đạt) làm Chủ đầu tư và Công ty Hoàng Nhất Nam phân phối.

Sau khi hoàn thành các giao dịch dân sự, bà Tin đã thanh toán đến 85% giá trị lô đất với số tiền gần 1 tỉ đồng. Tuy nhiên sau đó, bà Tin biết rằng dự án này chưa đủ điều kiện để ra sổ cho người dân nên bà khởi kiện yêu cầu Công ty Hoàng Nhất Nam trả lại số tiền bà đã đặt nộp để mua lô đất là gần 1 tỉ đồng và yêu cầu công ty bồi thường thiệt hại gần 800 triệu đồng.

Việc người dân đặt cọc và nộp tiền để mua đất nền tại các dự án BĐS nhưng sau đó không nhận được sổ đỏ như bà Tin không phải là trường hợp hiếm tại Quảng Nam. Thậm chí tại các dự án này, giữa công ty là chủ đầu tư dự án và công ty phân phối còn xảy ra tranh chấp khiến quyền lợi của khách hành mua đất dự án bị ảnh hưởng. 

Vụ án kinh doanh thương mại về “Tranh chấp hợp đồng môi giới đất nền” giữa nguyên đơn là Công ty Bách Đạt và bị đơn là Công ty Hoàng Nhất Nam xung quanh dự án 7B, khu đô thị Điện Nam, Điện Ngọc Quảng Nam là một ví dụ. Vụ án này có đến gần 300 người liên quan là những người dân đã đặt cọc mua đất nền tại dự án BĐS mà 2 công ty này hợp tác đầu tư và phân phối.

Vụ án được TAND cấp cao tại Đà Nẵng đưa ra xét xử phúc thẩm vụ án ngày ngày 8/5/2020. Tại phiên xét xử này, trên cơ sở xem xét hồ sơ, chứng cứ, nhận định của VKSND cấp cao tại Đà Nẵng, HĐXX buộc hai công ty tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký kết với nhau đồng thời 2 công ty này phải nhanh chóng triển khai bàn giao đất và sổ đỏ cho người dân.

Mặc dù tòa án đã tuyên trả lại quyền lợi cho người dân nhưng những người dân mua đất tại những dự án tranh chấp giữa hai công ty nói trên đến nay vẫn không được cấp sổ đỏ. Theo người dân, sau khi bản án của TAND cấp cao tại Đà Nẵng có hiệu lực họ đã rất nhiều lần gửi đơn cầu cứu chính quyền UBND tỉnh Quảng Nam và đã được các ngành chức năng tại Quảng Nam tổ chức tiếp dân. Tuy nhiên, các sở ban ngành tại Quảng Nam vẫn chưa tìm ra cách giải quyết. Họ tìm đến chủ đầu tư thì không được tiếp đón. Người dân rất mong muốn bản án của TAND cấp cao tại Đà Nẵng đã tuyên sớm được thực thi để họ sớm được cấp sổ đỏ để được an cư lạc nghiệp.

Nhiều người dân đặt cọc mua đất tại các dự án do Công ty Bách Đạt làm chủ đầu tư và Công ty Hoàng Nhất Nam phân phối bức xúc căng băng rôn đòi quyền lợi chính đáng. Ảnh: L.T

Liên quan đến vấn đề này, ông Hồ Quang Bửu – Phó Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam cho biết, nhiều lần người dân đã đến trụ sở Tiếp công dân của tỉnh để hỏi về tình hình thực hiện các dự án, nên UBND tỉnh Quảng Nam đã đôn đốc các sở, ngành liên quan và UBND thị xã Điện Bàn tạo mọi điều kiện cho Công ty Bách Đạt hoàn thiện các thủ tục đầu tư, sớm hoàn thành dự án để được cấp sổ đỏ.

Mặc dù tỉnh đã tạo mọi điều kiện cho chủ đầu tư hoàn thiện nhiều thủ tục đầu tư dự án, nhưng khi chưa giải phóng mặt bằng, chưa được giao đất để triển khai thi công xây dựng, chưa hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước thì không thể cấp sổ đỏ được.

Người dân gặp nhiều rủi ro

Về những rủi ro mà người dân gặp phải khi mua đất tại những dự án chưa có đầy đủ thủ tục pháp lý để cấp sổ đỏ cho người mua đất, Lê Cao – Công ty Luật hợp danh FDVN cho rằng, người dân khi mua đất nếu không tìm hiểu kỹ và buộc chủ đầu tư hoặc nhà phân phối trưng ra các thủ tục pháp lý của dự án thì khi mua đất sẽ gặp rủi ro rất lớn.

Theo luật sư Lê Cao, Luật Kinh doanh Bất động sản có các quy định về điều kiện mà sản phẩm bất động sản được phép đưa vào kinh doanh khá rõ ràng. Vì vậy, nếu ngay từ đầu người dân yêu cầu chủ đầu tư, doanh nghiệp môi giới đưa ra chứng cứ về điều kiện kinh doanh sản phẩm bất động sản thì đỡ rủi ro hơn.

Theo đó, Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định: Để bất động sản được đưa vào kinh doanh trước hết cần phải đáp ứng các điều kiện cơ bản sau: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Bên cạnh đó, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nay được sửa đổi bằng Nghị định số 148/2020/NĐ-CP cũng quy định cụ thể, điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

Ngoài ra, hiện nay, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP quy định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư. Do đó, với các dự án không được bán sản phẩm theo hình thức phân lô bán nền hoặc chưa đủ điều kiện người mua nên kiểm tra, có thông tin để xem dự án đó có dấu hiệu lừa dối hay không, tránh rơi vào "bẫy" huy động vốn trái phép của những doanh nghiệp kinh doanh bất chính. Nắm rõ điều kiện pháp lý của các dự án, yêu cầu cung cấp thông tin minh bạch trước khi giao dịch là phương thức quan trọng để tránh rủi ro.

Luật sư Lê Cao – Công ty Luật hợp danh FDVN. Ảnh: X.N

Về mặt quản lý nhà nước, theo luật sư Lê Cao, cần áp dụng các quy định liên quan đến trách nhiệm hình sự để xử lý đối với các Chủ đầu tư, bên môi giới khi họ cố tình lừa dối khách hàng. Căn cứ Luật kinh doanh bất động sản, bên chuyển nhượng sản phẩm bất động sản phải có nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp. Thế nhưng hầu như rất nhiều trường hợp cung cấp thông tin sai về sản phẩm mở bán.

Chiếu theo quy định pháp luật hiện hành thì có thể xử lý trách nhiệm về tội Lừa dối khách hàng theo quy định tại Điều 198 Bộ luật hình sự. Hoặc hành vi gian dối có yếu tố lừa đảo, lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản thì có thể xử lý các tội danh tương ứng.

“Hiện tượng người dân thắng kiện nhưng các doanh nghiệp gian dối hoặc cố tình tẩu tán hết tài sản, cố tính chuyển vốn sang doanh nghiệp khác kinh doanh, cố tình để mặc cho doanh nghiệp phá sản, giải thể, để ôm tiền đi nơi khác, phục vụ các mục đích khác thì dù người dân thắng kiện các bản án dân sự nhưng khả năng thi hành án nhiều trường hợp là vô cùng rủi ro do tài sản bị tẩu tán mất hết rồi”, luật sư Lê Cao - Công ty Luật hợp danh FDVN nói.