Theo kết luận điều tra, liên quan đến các sai phạm liên quan đến "đại án" Phan Văn Anh Vũ "Vũ Nhôm", có hai dự án liên quan là Khu đô thị mới quốc tế Đa Phước và Dự án nhà ở Phú Gia Compound. Đây là những dự án BĐS đã có sản phẩm là nhà ở đã bán cho nhiều người dân.
Cơ quan chức năng xác định, hai dự án này có liên quan đến vụ án mà trước khi hình thành dự án các khu đất xây dựng dự án bị chuyển dịch trái pháp luật với tổng giá trị được định giá hơn 15.700 tỉ đồng cần phải thu hồi để bảo vệ tài sản của Nhà nước.
    |
 |
| Dự án nhà ở Phú Gia Compound |
Theo kết luận điều tra, tại dự án 29 ha thuộc Dự án Khu đô thị mới quốc tế Đa Phước, chủ đầu tư là Công ty TNHH MTV Phát triển nhà Đa Phước triển khai xây dựng nhà liền kề thương mại và chung cư cao tầng kết hợp thương mại - dịch vụ. Hiện nay doanh nghiệp đã chuyển nhượng 189 lô đất biệt thự cho 189 khách hàng với tổng giá trị giao dịch khoảng 1.280 tỉ đồng.
Dự án Phú Gia Compound có diện tích 20.093m2 có khu đất trước đây là đất công sản được chuyển cho Phan Văn Anh Vũ trái pháp luật. Dự án này nằm trong số "9 dự án và 31 nhà công sản” thuộc diện thanh tra và điều tra của cơ quan chức năng có liên quan trong vụ án Phan Văn Anh Vũ.
Khu đất này được triển khai xây dựng khu nhà phố thương mại và nhà phố vườn theo mô hình compound (khép kín); bao gồm 3 block với 137 căn, trong đó có 10 căn nhà phố thương mại và 127 căn nhà phố. Từ tháng 10/2016, đã mở bán các sản phẩm của dự án này mặc dù các cơ quan chức năng TP Đà Nẵng cho biết dự án này chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định.
Theo luật sư Lê Cao – Công ty luật FDVN, trường hợp các dự án bị Nhà nước thu hồi thì số phận của những người dân đã lỡ mua nhà đất của dự án dễ rơi vào tình trạng mất mát nặng nề về tài sản. Khi đó, doanh nghiệp trước đây được giao đất không còn được xem là chủ sở hữu tài sản hợp pháp để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng hợp pháp sản phẩm bất động sản mà họ đầu tư cho những người dân đã chuyển tiền đặt cọc, giữ chỗ, tiền huy động mua nhà đất cho họ.
|
 |
| Khách hàng căng băng rôn đòi nhà tại Dự án Dự án Khu đô thị mới quốc tế Đa Phước |
Trên thực tế, các dự án BĐS với sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, việc chuyển nhượng chưa được phép nhưng các doanh nghiệp thường lách luật để chuyển nhượng bằng cách đặt cọc, ký hợp đồng nguyên tắc hứa hẹn chuyển nhượng để huy động vốn đến 95%, có trường hợp huy động đến 100% giá trị nhà ở hình thành trong tương lai.
Việc giao dịch này chưa được thực hiện chính thức, chưa đăng ký quyền sở hữu, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, do đó khi dự án và quyền sử dụng đất bị thu hồi, các giao dịch giữa doanh nghiệp huy động vốn của người dân không tiếp tục được thực hiện trên thực tế.
Khi đó, doanh nghiệp đã nhận tiền không thể tiếp tục thực hiện cam kết chuyển nhượng nhà đất cho người mua, các hợp đồng, giao dịch đã thực hiện không thể thực hiện được. Lúc này, người dân muốn bảo vệ quyền lợi của mình chỉ có thể yêu cầu doanh nghiệp trả lại tiền, nhưng hầu như tiền huy động của người dân các doanh nghiệp đã chi cho việc đầu tư dự án, chi cho các chi phí liên quan và có nhiều trường hợp đã bị sử dụng cho các mục đích khác nên không còn lại bao nhiêu, hoặc có doanh nghiệp nhiều trường hợp không tự nguyện hoàn trả. Do vậy, chỉ có con đường yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp, bảo vệ quyền lợi của họ.
|
 |
| Ngày 21/12/2017, Bộ công an thực hiện lệnh khám xét nhà riêng của Phan Văn Anh Vũ tại Đà Nẵng |
Đây là những rủi ro pháp lý rất đáng tiếc, là ví dụ thực chứng rằng các rủi ro rất nặng nề có thể phát sinh khi người dân nhận chuyển nhượng theo hình thức mua “lúa non” các dự án BĐS. Đây cũng là những hệ quả của việc quản lý đất đai, quản lý đầu tư của các cơ quan có thẩm quyền lỏng lẻo, sai trái dẫn đến hệ lụy vô cùng nặng nề đối với nhiều người dân.
Nếu không có những sai phạm về giao đất, cấp chủ trương đầu tư dự án, phê duyệt quy hoạch thì người dân không thể có lòng tin để bỏ ra rất nhiều tiền bạc đầu tư vào các dự án này, nay họ có nguy cơ mất trắng toàn bộ tài sản nếu các doanh nghiệp bị thu hồi Dự án không có khả năng hoàn trả vốn cho họ.
Về lẽ công bằng, trong trường hợp này các cơ quan chính quyền quản lý hoạt động đầu tư rõ ràng có lỗi, dẫn đến dự án được giao thực hiện trái luật, là nguyên nhân dẫn đến các thiệt hại cho những người mua nhà đất của dự án, do đó về nguyên tắc họ có quyền khởi kiện vụ án để không những yêu cầu doanh nghiệp hoàn trả các khoản tiền đã huy động của họ, mà có thể khởi kiện để yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền để xảy ra sai phạm, dẫn đến các thiệt hại phải bồi thường các thiệt hại cho người dân vì các hành vi, quyết định hành chính của họ không đúng luật.
Thế nhưng, không nhiều người dân dũng cảm đứng lên khởi kiện trong trường hợp này, tiền lệ xử lý và bảo vệ quyền lợi của người dân theo lẽ công bằng, theo những nguyên tắc trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng ở Việt Nam hiện nay rất ít khi thực hiện trên thực tế, khả năng đòi được cơ quan có thẩm quyền bồi thường cho những trường hợp này vô cùng khó.
Hơn nữa, ngay từ đầu, rủi ro mà người dân gánh chịu một phần là do họ tự nguyện tham gia vào các giao dịch chưa đủ điều kiện pháp lý, chưa được cho phép tiến hành giao dịch, do đó bản thân các giao dịch đã không có giá trị để thực thi từ khi ký kết. Việc xử lý hậu quả của các giao dịch này, trong trường hợp dù doanh nghiệp phải hoàn lại tiền nhưng không còn tiền để hoàn trả cho họ khiến cho khả năng mất mát nặng nề đối với họ.
Bên cạnh đó, đối với các giao dịch bất động sản, người dân cần tỉnh táo lựa chọn thực hiện các giao dịch hợp pháp, đúng luật thì khi xảy ra bất trắc mới được pháp luật bảo vệ. Chẳng hạn như dự án này, mọi điều kiện pháp lý đã hoàn tất, việc chuyển nhượng đã được phép của cơ quan có thẩm quyền, người dân mua nhà đã được đăng ký quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp tài sản thì về nguyên tắc bảo vệ quyền sở hữu tài sản của người thứ ba ngay tình họ sẽ được bảo vệ.
|
 |
| Phan Văn Anh Vũ và các đồng phạm đang phải hầu tòa tại phiên xét xử sơ thẩm |
Hoặc ít ra, nếu có những sai phạm được chứng minh, họ là bên hoàn toàn đúng luật, thì có quyền rõ ràng để yêu cầu tòa án bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình khi các bên có những sai phạm.
“Chúng tôi đã nhiều lần nêu các vấn đề mà người mua nhà đất của các dự án BĐS cần lưu ý đó là tính pháp lý và điều kiện giao dịch của các sản phẩm bất động sản; Thực tế đầu tư xây dựng của dự án; Nội dung Hợp đồng mà khách hàng ký kết với các chủ đầu tư dự án. Cần có sự thẩm định, tư vấn, kiểm tra kỹ những vấn đề đó để bảo vệ quyền lợi của mình trước hết, để dù gặp phải những trường hợp không lường trước được như trường hợp này thì khách hàng cũng tránh được những rủi ro không đáng có”, luật sư Lê Cao nói.