Về vấn đề này, Luật sư Phạm Ngọc Oanh – Luật sư Công ty Luật TNHH Hùng Thắng, Đoàn Luật sư TP Hà Nội có ý kiến như sau:
    |
 |
| Luật sư Phạm Ngọc Oanh – Luật sư Công ty Luật TNHH Hùng Thắng. |
Hiện nay, có rất nhiều người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở. Điều kiện, trình tự và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở được thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
Cụ thể như sau:
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 153 Luật đất đai thì: “Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.”. Đồng thời theo quy định tại Điểm đ Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai thì đất thương mại, dịch vụ là một trong các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Vì vậy, căn cứ quy định tại Điểm e Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai thì trường hợp chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hiện nay, không phải khi hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và có Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Mà căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai như sau:
“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai như sau:
“Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”
Như vậy, khi người dân có nhu cầu và thuộc trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì có thể nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được giải quyết. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT bao gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, thời gian thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày; Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất không quá 25 ngày.