Cụ Huỳnh Văn Khuyên (SN 1943, trú tại TP Hồ Chí Minh) hỏi:
Tôi mua đất của một người khác từ năm 2003, được cấp GCNQSDĐ năm 2005 và sử dụng hợp pháp, ổn định cho đến nay. Tuy nhiên, năm 2022, bất ngờ ông Huỳnh Thanh Tâm (SN 1960, trú tại Trà Vinh) khởi kiện cụ tôi ra TAND tỉnh Kiên Giang (củ), cho rằng đất của tôi được cấp GCNQSDĐ là phần đất ông Tâm đã mua của người khác vào năm 2007.
Tòa cấp sơ thẩm chấp nhận đề nghị của Kiểm sát viên bác đơn khởi kiện của ông Tâm. Tuy nhiên, tòa cấp phúc thẩm lại tuyên hủy GCNQSDĐ của tôi, công nhận toàn bộ diện tích đất của tôi cho ông Tâm.
Trong trường hợp này, tôi là người mua đất ngay tình, được cấp GCNQSDĐ hợp pháp và sử dụng hợp pháp hơn 20 năm. Vậy tôi được pháp luật bảo vệ như thế nào?.
Nội dung vụ việc:
Năm 2003, cụ Huỳnh Văn Khuyên (SN 1943, trú TP Hồ Chí Minh) mua hơn 14.900 m² đất tại xã Dương Tơ, Phú Quốc từ bà Phan Bích Lan, người đã được cấp GCNQSDĐ hợp pháp từ năm 1994.
Việc chuyển nhượng được UBND xã chứng thực, các cơ quan chuyên môn đo đạc, phê duyệt, cấp đổi sổ và sang tên cho cụ Khuyên vào năm 2005. Từ đó, cụ sử dụng đất ổn định, liên tục gần 20 năm, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế.
    |
 |
| Người mua đất ngay tình sẽ được pháp luật bảo vệ. |
Năm 2022, ông Huỳnh Thanh Tâm (SN 1960, trú Trà Vinh) bất ngờ khởi kiện, cho rằng đã mua mảnh đất này bằng giấy tay từ người khác năm 2007 và yêu cầu hủy GCNQSDĐ của cụ Khuyên. Bản án sơ thẩm số 35/2024/DSST ngày 25/5/2024 của TAND tỉnh Kiên Giang (cũ) tuyên chấp nhận đề nghị của Kiểm sát viên đại diện VKSND tỉnh Kiên Giang không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông ông Huỳnh Thanh Tâm.
Bản án sơ thẩm bị kháng cáo, tại bản án phúc thẩm ngày 16/5/2025 của TAND cấp cao tại TP Hồ Chí Minh lại tuyên sửa án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, hủy GCNQSDĐ của cụ Khuyên, công nhận đất cho ông Tâm, với lý do giấy chứng nhận cấp cho bà Lan trước đây là không hợp pháp.
Luật sư trả lời:
Vấn đề này, Luật sư Hoàng Trần Ngọc Anh - Đoàn luật sư TP Đà Nẵng phân tích: Về nguồn gốc của thửa đất mà cụ Khuyên mua là của bà Phạm Thị Bích Lan. Thửa đất này đã được cơ quan chức năng cấp GCNQSDĐ cho bà Lan nên đây là thửa đất hợp pháp của bà Lan trước khi chuyển nhượng cho cụ Khuyên.
Về tính hợp pháp về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cụ Khuyên và bà Lan. Hồ sơ thể hiện, nguồn gốc thửa đất là của bà Phạm Thị Bích Lan, bà Lan là chủ sở hữu hợp pháp và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 1994.
Theo quy định tại Điều 106, Luật Đất đai năm 2003: "Người sử dụng đất thì được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất". Bà Lan là chủ sử dụng hợp pháp, cho nên bà Lan có quyền được chuyển nhượng cho cụ Khuyên. Việc chuyển nhượng đã đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định như có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, không bị kê biên thi hành.
Ngoài ra, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng giữa cụ Khuyên và bà Lan được lập tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo Điều 131, BLTTDS năm 1995. Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng theo quy định pháp luật, công khai xét duyệt và không có tranh chấp.
Mặt khác, sau khi nhận chuyển nhượng từ bà Lan, cụ Khuyên cũng đã sinh sống ổn định, lâu dài từ năm 2004 đến khi phát sinh tranh chấp với ông Tâm là năm 2022, quá trình sinh sống cụ Khuyên cũng đã thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất với nhà nước đầy đủ.
Như vậy, có thể thấy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cụ Khuyên và bà Lan là hợp pháp, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ Khuyên và bà Lan là đúng theo quy định pháp luật, đương nhiên cụ Khuyên là chủ sử dụng hợp pháp diện tích đất trên.
|
 |
| Luật sư Hoàng Trần Ngọc Anh - Đoàn luật sư TP Đà Nẵng. |
Ngoài ra, về mặt thời gian, ông Tâm là người mua đất sau thời điểm cụ Khuyên mua đất của bà Lan (năm 2004). Từ đây cho thấy, việc cụ Khuyên nhận chuyển nhượng và sử dụng thửa đất là hợp pháp cần được pháp luật bảo vệ.
Hiện nay, Tòa án nhân dân cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh (cũ) đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Tâm, tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho cụ Khuyên. Nếu nhận thấy bản án phúc thẩm áp dụng pháp luật không đúng, chưa xem xét, đánh giá khách quan chứng cứ trong vụ án, không xem xét đến quá trình sử dụng đất 20 năm ngay tình của cụ, phán quyết của bản án ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp, thì cụ có thể làm đơn đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm tại Điều 326,327,328 Bộ Luật TTDS 2015. Căn cứ vào đơn, các chứng cứ do cụ Khuyên đưa ra thuyết phục thì VKSNDTC, TANDTC sẽ xem xét, giải quyết theo quy định.
Tương tự, theo Luật sư Nguyễn Thanh Biên - Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cũng cho rằng, hồ sơ thể hiện, đất bà Lan được công nhận theo sơ đồ 14 theo Chỉ thị của UBND tỉnh Kiên Giang năm 1992, được cấp GCNQSDĐ lần đầu năm 1994, được cấp đổi GCNQSDĐ năm 2004 và chuyển nhượng theo trình tự pháp luật và đã sang tên cho cụ Khuyên. Cụ Khuyên được cấp GCNQSDĐ năm 2005 và sử dụng ổn định đến 2022 thì xuất hiện ông Tâm tranh chấp.
Như vậy, bà Lan đã sử dụng đất và tuân thủ Luật Đất đai 1993, việc chuyển nhượng hợp pháp sang cụ Khuyên, cụ Khuyên cũng sử dụng hợp pháp. Hơn nữa, cụ Khuyên là người ngay tình khi nhận chuyển nhượng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự 1995, 2005, 2015.
Do đó, cần bảo vệ sự ngay tình của người sử dụng cuối cùng để đảm bảo quyền lợi và đảm bảo sự ổn định các quan hệ pháp luật và quyền sở hữu, sử dụng tài sản của người dân.