World Cup 2022 chỉ còn cách 1 trận chung kết là chính thức khép lại, vào thời gian này nhiều thông tin bán nhà, đất có liên quan đến việc thua cá độ World Cup xuất hiện. Mặc dù cá độ bóng đá là vi phạm pháp luật nhưng trong nhiều trường hợp các bên có thể có nhiều cách hợp thức hóa việc thế chấp nhà đất. Do đó, đối với người mua nhà đất cá độ bóng đá mùa World Cup cần phải nắm rõ một số quy định về chuyển nhượng để tránh rủi ro.
    |
 |
| Mua nhà đất được cá độ bóng đá mùa World Cup tiềm ẩn nhiều rủi ro, dễ vướng vào những tranh chấp không đáng có với bên thứ ba. (Ảnh minh họa) |
Để hạn chế rủi ro thì người mua cần lưu ý những nội dung sau đây:
Tài sản chung phải có sự đồng ý của vợ, chồng
Trong trường hợp mua nhà, đất đang là tài sản chung thì theo quy định tại Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, khi chuyển nhượng phải có sự đồng ý bằng văn bản của vợ/chồng. Cụ thể, điểm a, khoản 2, Điều 35 Luật này quy định, việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng:
"Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung
1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản".
Phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ nếu như đất của hộ gia đình
Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền ký tên. Đồng thời, việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện nếu được tất cả các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Nội dung này được quy định tại khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau: “Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.
Nhà, đất phải có giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng) mới chuyển nhượng, sang tên được
Theo quy định tại khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai 2013, một trong những điều kiện người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở được bán nhà ở của mình là phải có giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng). Trừ trường hợp quy định tại khoản 3, Điều 186 (quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam) và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1, Điều 168 (thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất).
Cụ thể: Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013
"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất".
Riêng đối với nhà ở được nêu rõ tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, cụ thể:
"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai".
Phải sang tên được giấy chứng nhận (sổ đỏ hoặc sổ hồng) thì việc chuyển nhượng mới có hiệu lực
Căn cứ điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, khi chuyển nhượng nhà đất phải đăng ký biến động theo quy định của pháp luật. Đồng thời, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có hiệu lực phải đăng ký biến động, nếu không đăng ký sẽ bị xử lý vi phạm hành chính.
Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng phải đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Quy định này được nêu tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013:
"3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".