Thương vụ chuyển nhượng 15 ha đất gần 1.000 tỉ đồng
Báo Bảo vệ pháp luật đã thông tin đến bạn đọc về thương vụ chuyển nhượng 15 ha đất tại Cụm công nghiệp Thanh Vinh (quận Liên Chiểu, TP Đà Nẵng) với giá gần 1.000 tỉ đồng giữa Công ty Cổ phần Trung Nam (Trung Nam) và Công ty Cổ phần Thép Dana Ý (Dana Ý). Theo đó, Dana Ý là đơn vị có quyền sử dụng đất đối với tổng diện tích 152.741m² đất tại Cụm Công nghiệp Thanh Vinh. Năm 2022, Dana Ý có nhu cầu chuyển nhượng, và Trung Nam có nhu cầu nhận chuyển nhượng toàn bộ khu đất nêu trên.
Sau hơn 5 tháng đàm phán, làm việc với các sở, ban, ngành tại TP Đà Nẵng, kiểm tra tình trạng pháp lý, khảo sát thực tế thửa đất, Trung Nam đã đồng ý ký kết hợp đồng đặt cọc. Cụ thể, vào ngày 12/8/2022, Dana Ý và Trung Nam đã ký kết Hợp đồng đặt cọc số 1208/HĐĐC/DNY-TNL/2022.
Các bên thỏa thuận giá chuyển nhượng của 15 ha đất là 930 tỉ đồng. Ngay sau khi Dana Ý cung cấp đầy đủ hồ sơ theo điều khoản của hợp đồng đặt cọc (không trễ hơn ngày 15/8/2022), Trung Nam có trách nhiệm đặt cọc 20% giá trị chuyển nhượng khu đất dự án nêu trên vào tài khoản tạm khóa, được mở tại Ngân hàng VPBank – Chi nhánh Hội Sở, trong 2 đợt, mỗi đợt tương ứng với 10% giá trị chuyển nhượng là 93 tỉ đồng. Hai bên thống nhất chuyển cọc đợt 1 không trễ hơn ngày 15/8/2022 và đợt 2 không trễ hơn 31/8/2022.
    |
 |
| Khu đất có tổng giá trị chuyển nhượng là 930 tỉ đồng. |
Thực hiện theo hợp đồng đặt cọc, Dana Ý đã cung cấp hồ sơ, và ngày 15/8/2022, sau khi kiểm tra đầy đủ hồ sơ do Dana Ý cung cấp, Trung Nam đã chuyển tiền cọc đợt 1 với số tiền 93 tỉ đồng. Tuy nhiên, phía Trung Nam đã không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán tiền đặt cọc đợt 2 cũng như không ký, công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như nội dung đã cam kết tại hợp đồng đặt cọc.
Từ đây, Dana Ý khởi kiện ra TAND quận Hải Châu, TP Đà Nẵng, yêu cầu tòa án giải quyết Trung Nam mất số tiền đặt cọc đã chuyển đợt 1 là 93 tỉ đồng. Ngày 14/12/2023, TAND quận Hải Châu đã ra phán quyết sơ thẩm bằng Bản án sơ thẩm số 45/2023/KDTM-ST, tuyên Trung Nam mất số tiền đặt cọc đợt 1 là 93 tỉ đồng đã chuyển cho Dana Ý. Bản án có kháng cáo, TAND TP Đà Nẵng xét xử phúc thẩm và giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Sau khi TAND TP Đà Nẵng tuyên án phúc thẩm, ngày 22/4/2024, Trung Nam gửi đơn đề nghị giám đốc thẩm lên TAND cấp cao tại Đà Nẵng xem xét. Ngày 1/8/2024, Chánh án TAND cấp cao tại Đà Nẵng ban hành Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 04/2024/KN-KDTM, kháng nghị toàn bộ bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 10/2024/KDTM ngày 19/4/2024 của TAND TP Đà Nẵng theo hướng hủy toàn bộ hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm liên quan đến vụ việc để giải quyết sơ thẩm lại.
Ngày 21/9/2024, Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Đà Nẵng ban hành Quyết định giám đốc thẩm số 09/2024/KDTM-GĐT, chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm của Chánh án TAND cấp cao tại Đà Nẵng, hủy cả hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm để giao cho TAND quận Hải Châu, TP Đà Nẵng xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.
Lý do của việc Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Đà Nẵng hủy hai bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm và phúc thẩm là vì Chủ tọa phiên xét xử giám đốc thẩm và các thẩm phán cho rằng một phần khu đất trong 15 ha đất mà hai bên đồng ý chuyển nhượng được cấp GCNQSDĐ với thời hạn sử dụng lâu dài, là trái quy định của Luật Đất đai. Ngoài ra, trong tổng hơn 15 ha đất chuyển nhượng, có 20.064m² chưa được cấp GCNQSDĐ, nhưng hai bên vẫn thỏa thuận nhận đặt cọc, là vi phạm quy định Luật Đất đai.
Phân tích như trên, Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Đà Nẵng cho rằng Hợp đồng đặt cọc giữa Dana Ý và Trung Nam là vô hiệu do lỗi của các bên và hủy cả hai bản án sơ thẩm, phúc thẩm để giải quyết lại. Khi giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm cần tạo điều kiện để Dana Ý và Trung Nam thỏa thuận với nhau, nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng, hợp pháp của các bên.
Luật sư nói gì
Nói về vụ việc, sau khi nghiên cứu kỹ các bản án và các văn bản liên quan, ThS - Luật sư Nguyễn Thị Sáu Hạnh (Công ty Luật TNHH Phạm và Liên Danh, Đà Nẵng) cho rằng, những nhận định của Kiểm sát viên và HĐXX cấp sơ thẩm và phúc thẩm về thủ tục tố tụng, nội dung vụ án, cũng như các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án là hoàn toàn chính xác, phù hợp chứng cứ, pháp luật và đảm bảo tính khách quan.
Tại phiên xét xử giám đốc thẩm, Kiểm sát viên đại diện VKSND cấp cao tại Đà Nẵng cũng đề nghị không chấp nhận toàn bộ Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm của Chánh án TAND cấp cao tại Đà Nẵng.
Theo Luật sư Nguyễn Thị Sáu Hạnh, để đi đến ký kết Hợp đồng đặt cọc số 1208/HĐĐC/DNY-TNL/2022, Trung Nam đã dành hơn 5 tháng để xác minh, kiểm tra hiện trạng thực tế và tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi chuyển tiền cọc đợt 1. Điều này cho thấy Trung Nam hiểu rõ các rủi ro pháp lý và quy trình.
|
 |
| Bản án sơ thẩm và phúc thẩm đều tuyên Trung Nam mất 93 tỉ đồng tiền đặt cọc đợt 1 trong thương vụ chuyển nhượng 15 ha đất tại Khu công nghiệp Thanh Vinh. |
Luật sư Sáu Hạnh cũng cho rằng, các căn cứ và kết luận trong Quyết định giám đốc thẩm số 09/2024/KDTM–GĐT ngày 21/9/2024 của Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Đà Nẵng còn thiếu sự xem xét thấu đáo các văn bản hướng dẫn cụ thể liên quan, bao gồm Công văn số 861/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ TN&MT và Báo cáo số 735/BC-STNMT của Sở TN&MT TP Đà Nẵng.
Cụ thể, Luật sư Sáu Hạnh phân tích, Ủy ban Thẩm phán nhận định rằng khu đất 1 không được phép chuyển nhượng vì đối tượng hợp đồng đặt cọc chưa tồn tại hợp pháp. Theo kết luận này, GCNQSD của khu đất 1, trước đó được cấp với thời hạn sử dụng lâu dài, phải bị thu hồi và điều chỉnh sang thời hạn 50 năm.
Tuy nhiên, công văn số 861/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn rằng nếu người được cấp GCNQSD đã thực hiện chuyển nhượng theo đúng quy định pháp luật, GCNQSD không thuộc diện thu hồi. Dana Ý đã nhận chuyển nhượng từ Công ty Cổ phần Đầu tư Đà Nẵng – Miền Trung, do đó GCNQSD của khu đất 1 không phải điều chỉnh thời hạn. Báo cáo số 735/BC-STNMT cũng xác nhận Dana Ý được giữ nguyên thời hạn sử dụng lâu dài, không thuộc diện thu hồi hoặc điều chỉnh GCNQSD.
Còn về việc có 20.064m² chưa được cấp GCNQSD, Ủy ban Thẩm phán cho rằng, việc chuyển nhượng khu đất này là vi phạm là chưa phù hợp. Bởi hợp đồng đặt cọc giữa Công ty Dana Ý và Công ty Trung Nam đã quy định rõ trách nhiệm các bên trong trường hợp đất chưa có GCNQSD.
Dana Ý đã được cấp ba GCNQSD cho một phần khu đất này với thời hạn sử dụng đến năm 2062. Ngoài ra, tại thời điểm phát sinh tranh chấp, các thủ tục chuyển nhượng vẫn trong thời hạn theo hợp đồng. Vì vậy, không có căn cứ xác định khu đất này thuộc diện không được cấp GCNQSD hoặc vi phạm pháp luật.
Hiện vụ án này đang thu hút được sự quan tâm từ dư luận, Báo Bảo vệ pháp luật sẽ tiếp tục thông tin các phiên xét xử sơ thẩm lại vụ án đến bạn đọc.