Chủ đầu tư có thể bị phạt đến 1 tỉ đồng, “cò đất” có thể bị phạt đến 250 triệu đồng
Nghị định 16/2022/NĐ-CP (Nghị định 16/2022) quy định xử phạt hành chính về xây dựng vừa được Chính phủ ban hành ngày 28/1/2022. Nghị định 16/2022 thay thế Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ.
Nghị định 16/2022 quy định về hành vi vi phạm hành chính, hình thức và mức phạt, biện pháp khắc phục hậu quả, thẩm quyền lập biên bản và xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Các vi phạm hành chính bị xử phạt tại Nghị định này bao gồm hoạt động xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, kinh doanh BĐS, quản lý, phát triển nhà. Tại Nghị định mới này, mức xử phạt của một số hành vi trong lĩnh vực xây dựng, đặc biệt là trong lĩnh vực kinh doanh BĐS được nâng cao hơn rất nhiều so với Nghị định 139/2017.
    |
 |
| Tại Nghị định 16/2022, mức xử phạt của một số hành vi trong lĩnh vực xây dựng, đặc biệt là trong lĩnh vực kinh doanh BĐS được nâng cao hơn rất nhiều so với Nghị định 139/2017. |
Theo Điều 58 của Nghị định 16/2022, chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS sẽ bị xử phạt 800 triệu đồng đến 1 tỉ đồng nếu vi phạm 1 trong 6 hành vi như chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng thủ tục quy định; Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định;
Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án, bên nhận chuyển nhượng không phải là doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoặc không đủ năng lực tài chính theo quy định thì xử phạt theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
Bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (đối với trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô) hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu hoặc chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định;
Huy động vốn không đúng quy định; Sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua BĐS hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết. Ngoài việc bị phạt tiền, Nghị định 16/2022 cũng quy định về hình thức xử phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS từ 3 tháng đến 6 tháng đối với dự án có vi phạm quy định tại một số điểm tại Điều 58.
|
 |
| Tại Đà Nẵng và Quảng Nam những năm gần đây, có nhiều cuộc khách hàng căng băng rôn đòi quyền lợi khi mua đất tại các dự án BĐS nhưng chưa được cấp sổ đỏ. |
Đối với những hành vi kinh doanh dịch vụ BĐS như: Kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; Tẩy xóa, sửa chữa chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS làm sai lệch nội dung chứng chỉ; Cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới BĐS; Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS. Những hành vi nói trên sẽ bị xử phạt từ 40 đến 60 triệu đồng.
Đặc biệt, trong lĩnh vực môi giới BĐS, khoản 3 Điều 59 của Nghị định này quy định, phạt tiền từ 200 đến 250 triệu đồng đối với một trong các hành vi: BĐS được đưa lên sàn giao dịch BĐS nhưng không đủ điều kiện theo quy định; Không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về BĐS mà mình môi giới. Đây là mức phạt cao hơn rất nhiều so với Nghị định 139/2017. Nghị định 139/2017, hành vi không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không chính xác hồ sơ, thông tin về BĐS môi giới chỉ bị phạt từ 40 đến 50 triệu đồng.
Bên cạnh đó, nhiều hành vi vi phạm khác liên quan đến dịch vụ kinh doanh BĐS cũng bị tăng nặng mức xử phạt. Cụ thể, phạt tiền từ 120 đến 160 triệu đồng với các hành vi như Kinh doanh dịch vụ BĐS mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định hoặc không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS theo quy định hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; Hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS không được lập thành văn bản hoặc không đầy đủ các nội dung chính theo quy định;
|
 |
| Năm 2018, Đà Nẵng đã từng xảy ra một đợt "sốt đất" ảo do "cò đất" thổi giá. |
Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập không thực hiện chế độ báo cáo theo quy định; Sàn giao dịch BĐS không có quy chế hoạt động hoặc hoạt động sai quy chế được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hoặc hoạt động không có tên, địa chỉ theo quy định hoặc thay đổi tên, địa chỉ hoạt động nhưng không thông báo đến cơ quan có thẩm quyền theo quy định; Thu các loại phí kinh doanh dịch vụ BĐS mà pháp luật không quy định…
Mức phạt tăng sẽ mạnh đủ sức răn đe
Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, báo Bảo vệ pháp luật đã có nhiều bài phản ánh về sự rủi ro của khách hàng khi rơi vào “bẫy” huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS. Tại khu vực TP Đà Nẵng và tỉnh Quảng Nam. Những năm gần đây có nhiều vụ việc khách hàng mua đất tại các dự án BĐS liên tục biểu tình đòi quyền lợi cho mình khi mua đất tại các dự án BĐS nhưng nhiều năm trôi qua những dự án BĐS vẫn chưa đủ điều kiện ra sổ cho khách hàng mua đất. Thậm chí nhiều người dân cũng khởi kiện ra tòa để đòi các công ty BĐS trả lại tiền đặt cọc mua đất tại các dự án xảy ra ngày càng nhiều. Tình trạng này xảy ra là do người dân đã đặt cọc mua đất tại các dự án BĐS chưa hoàn thiện các thủ thủ tục đầu tư để phân lô bán nền do đó các công ty BĐS không thể thực hiện việc ra sổ đỏ cho người dân.
|
 |
| Khách hàng sẽ gặp nhiều rủi ro khi mua đất tại những dự án chưa có đầy đủ thủ tục pháp lý để cấp sổ đỏ. |
Về những rủi ro mà người dân gặp phải khi mua đất tại những dự án chưa có đầy đủ thủ tục pháp lý để cấp sổ đỏ cho người mua đất, Lê Cao – Công ty Luật hợp danh FDVN cho rằng, người dân khi mua đất nếu không tìm hiểu kỹ và buộc chủ đầu tư hoặc nhà phân phối trưng ra các thủ tục pháp lý của dự án thì khi mua đất sẽ gặp rủi ro rất lớn.
Theo luật sư Lê Cao, Luật Kinh doanh BĐS có các quy định về điều kiện mà sản phẩm BĐS được phép đưa vào kinh doanh khá rõ ràng. Vì vậy, nếu ngay từ đầu người dân yêu cầu chủ đầu tư, doanh nghiệp môi giới đưa ra chứng cứ về điều kiện kinh doanh sản phẩm BĐS thì đỡ rủi ro hơn.
Tuy nhiên, trên thực tế, vẫn có nhiều trường hợp các chủ đầu tư BĐS hoặc các “cò đất” vẫn đưa những thông tin không trung thực về dự án và sản phẩm BĐS khiến nhiều người mua đất “sập bẫy”. Với Nghị định mới này, mức phạt hành chính tăng cao sẽ đủ mạnh, đủ sức răn đe đối với những hành vi vi phạm của các cá nhân tổ chức kinh doanh BĐS.