Liên quan đến vụ án “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), yêu cầu hủy chỉnh lý sang tên giấy chứng nhận QSDĐ, đòi tài sản và đòi lại giấy chứng nhận QSDĐ ”giữa vợ chồng ông Trần Văn Du, bà Đặng Thị Tuyết Em (nguyên đơn, trú tại địa chỉ ấp 5, xã Phước Lợi, huyện Bến Lức, tỉnh Long An) với bà Trần Thị Hải Vân (SN 1976, bị đơn).

Mua đất hoàn tất thủ tục sau 7 năm…bị đòi lại

Theo nội dung vụ án, ngày 12/9/2013 bà Vân có ký hợp đồng nhận chuyển nhượng QSDĐ với vợ chồng ông Trần Văn Du và bà Đặng Thị Tuyết Em đối với thửa đất có diện tích 5.341m2, thuộc thửa đất số 885, tờ bản đồ số 5, loại đất LUC, tọa lạc tại xã Tân Bửu, huyện Bến Lức, tỉnh Long An theo GCNQSDĐ số BW754753doUBND huyện Bến Lức đã cấp cho ông Trần Văn Du ngày 19/08/2013.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên được tiến hành tại Văn phòng Công chứng Phương Nam theo hợp đồng công chứng số 2136, quyển số 09/TP/CC-SCC/HĐGĐ. 

Tiếp đó, ngày 2/12/2013, Văn Phòng đăng ký QSDĐ huyện Bến Lức đã đăng ký biến động chỉnh lý sang tên cho bà Vân, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng khu đất tại khu đất này. Và đến ngày 11/04/2014, ông Du tiến hành cắm mốc ranh đất bằng 4 trụ bê tông ở bốn góc thửa đất, và ngày 22/4/2014, ông Du bàn giao đất cho bà Vân. Tất cả đều được lập Biên bản có xác nhận của UBND xã Tân Bửu, có kèm theo sơ đồ họa hình dạng thửa đất hình tứ giác với các cạnh 117m -46,7m -115m -42,5m.

leftcenterrightdel
Văn Phòng đăng ký QSDĐ huyện Bến Lức đã đăng ký biến động chỉnh lý sang tên cho bà Vân. 

Tuy nhiên, ngày 10/3/2014, ông Du lập giấy viết tay với nội dung thông báo việc chuyển nhượng khu đất trên với giá trị là 3,1 tỉ đồng cho bà Vân và ông Du đã nhận 1,5 tỉ đồng. Số tiền còn lại là 1,6 tỉ đồng khi nào cắm mốc, đắp bờ ranh xong, bà Vân thanh toán đủ thì ông Du sẽ bàn giao đất và giấy chứng nhận QSDĐ. Điều ngạc nhiên là, thỏa thuận giấy viết tay này chỉ có một mình ông Du tự viết và ký xác nhận, mà không có xác nhận cùng chữ ký của bà Vân?.

Do hai bên không thống nhất thỏa thuận trong việc thanh toán số tiền 1,6 tỉ đồng theo đề nghị từ phía ông Du, nên phía ông Du hiện nay vẫn giữ Giấy chứng nhận QSDĐ, không giao cho phía bà Vân. Sự việc tranh chấp kéo dài cho đến ngày 1/4/2019 ông Du làm đơn khởi kiện lên TAND huyện Bến Lức, yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Đồng thời yêu cầu hủy đăng ký sang tên trên giấy chứng nhận QSDĐ và đòi lại đất. 

Quá trình xét xử, ngày 19/5/2020 TAND huyện Bến Lức tuyên bản án sơ thẩm số 16/2020/DS-ST với nội dung chấp nhận đơn khởi kiện của ông Du: tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà Vân và vợ chồng ông Du. Yêu cầu bà Vân và những người có quyền và nghĩa vụ liên quan trả lại đất cho ông Du… Đối với đơn phản tố của bà Vân, TAND huyện Bến Lức không chấp nhận.

Bản án tuyên xử nhiều nội dung không có cơ sở pháp luật

Qua công tác kiểm sát bản án, VKSND huyện Bến Lức xét thấy bản án sơ thẩm nêu trên nhận định cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 12/9/2013 giữa ông  Trần Văn Du, bà Đặng Thị Tuyết Em với bà Trần Thị Hải Vân tuy về mặt hình thức thì các bên đương sự đã hoàn tất nhưng thực tế hợp đồng chuyển nhượng chưa thực hiện xong, bị đơn bà Vân chưa thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán và thửa đất 885 bà Thắm, ông Tùng đang quản lý, sử dụng nên đối tượng giao dịch trong hợp đồng cũng không xác lập được. Do bị đơn bà Vân đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán hợp đồng chuyển nhượng nêu trên theo quy định tại Điều 305, khoản 1 Điều 425 BLDS 2015 thì nguyên đơn có quyền yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng nêu trên theo Điều 700, 701 BLDS 2015 là chưa phù hợp với quy định của pháp luật.

VKSND huyện Bến Lức xét thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Du, bà Em với bà Vân đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định: được công chứng ngày 12/9/2013 tại Văn phòng công chứng Phương Nam, đã được Văn phòng đăng ký đất đai huyện Bến Lức chỉnh lý biến động sang tên ngày 02/12/2013 và các bên đã tiến hành ký biên bản giao thửa đất và xác nhận ranh giới của thửa đất theo vị trí các cọc mốc đã cắm có xác nhận của UBND xã Tân Bửu nên việc chuyển nhượng quyền  sử dụng đất giữa ông Du, bà Em với bà Vân là hợp pháp, làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng.

Căn cứ theo quy định tại Điều 305, khoản 1 Điều 425, Điều 700, 701 BLDS thì bên chuyển nhượng là ông Du, bà Em chỉ có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp khi bên nhận chuyển nhượng là bà Vân vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định: trong trường hợp bên bà Vân không thực hiện nghĩa vụ thì theo yêu cầu của bên ông Du, bà Em, bà Vân vẫn phải thưc hiện nghĩa vụ, bồi thường thiệt hại và thanh toán tiền lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ (nếu có).

Về nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 12/9/2013 giữa ông Du, bà Em với bà Vân thì các bên hoàn toàn không có thỏa thuận nào về việc hủy hợp đồng nếu có xảy ra trường hợp bên nhận chuyển nhượng đất vi phạm nghĩa vụ thanh toán, đồng thời theo quy định tại Điều 51 Luật Công chứng 2014 thì hợp đồng công chứng chỉ bị hủy khi các bên cùng nhất trí hủy bỏ hợp đồng; trong vụ án này bà Vân không đồng ý hủy bỏ và vẫn đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng. 

Hơn nữa, theo nội dung bản án dân sự sơ thẩm số 08/2016/DS-ST ngày 9/3/2016 của TAND huyện Bến Lức và bản án dân sự phúc thẩm số 125/2016/DS-PT ngày 19/5/2016 của TAND tỉnh Long An đã có hiệu lực pháp luật, cũng nhận định rằng các hợp đồng chuyển nhượng đất từ ông Tùng cho ông Nhân, ông Nhân chuyển nhượng cho ông Phúc, ông Phúc chuyển nhượng cho ông Du và ông Du chuyển nhượng lại cho bà Vân là hợp pháp và quyết định vẫn giữ nguyên các hợp đồng kể trên.

Do đó không có cơ sở hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 12/9/2013 giữa ông Du, bà Em với bà Vân; nên nếu trong trường hợp bà Vân không thực hiện nghĩa vụ thì ông Du, bà Em hoàn toàn có quyền yêu cầu Toà án giải quyết buộc bà Vân phải tiếp tục thanh toán, bồi thường thiệt hại và chịu lãi suất trả chậm theo quy định của pháp luật.

leftcenterrightdel
Quyết định kháng nghị phúc thẩm đối với bản án sơ thẩm đã làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn. 

Ngoài ra, bản án sơ thẩm số 16/2020/DS-ST ngày 19/5/2020 của TAND huyện Bến Lức còn nhận định cho rằng thửa đất 885, tờ bản đồ số 5 thuộc quyền quản lý, sử dụng của ông Du, bà Em theo hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Phúc, bà Như với ông Du và hiện bà Thắm, ông Tùng đang chiếm dụng thửa đất này; bà Vân là người nhận chuyển nhượng thửa đất nhưng không trực tiếp sử dụng nên căn cứ Điều 166, 332 DLDS buộc bà Vân, ông Tùng, bà Thắm có trách nhiệm trả lại diện tích 5.131,4m2 thuộc thửa đất 885 cho ông Du, bà Em quản lý, sử dụng là chưa phù hợp.

Bởi lẽ, nguyên đơn kiện đòi tài sản là quyền sử dụng đất thửa 885 và yêu cầu bà Vân, ông Tùng, bà Thắm có trách nhiệm giao trả đất nhưng thửa đất này bà Vân đã được Văn phòng đăng ký đất đai huyện Bến Lức đăng ký biến động chỉnh lý sang tên đối với thửa đất 885 ngày 2/12/2013 nên phần đất thửa 885 đã được xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp cho bà Vân. Do đó theo quy định tại Điều 166 BLDS thì bà Vâm mới là chủ thể có quyền đối với tài sản nêu trên; bên ông Du, bà Em không có quyền khởi kiện đòi tài sản đối với quyền sử dụng đất thửa 885.

Hơn nữa, nếu theo phần nhận định tại mục [5.2] và [5.5] của bản án xác định rằng các bên đương sự chưa thực hiện việc giao đất và bà Vân không trực tiếp sử dụng đất thì không thể buộc bà Vân phải giao đất trên thực tế khi thi hành án. Mặt khác, đối tượng giao dịch hợp đồng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất không phải tài sản tiêu hao trong hợp đồng mua bán thông thường nên không thể áp dụng Điều 332 BLDS để giải quyết trong mối quan hệ tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Xét thấy bản án sơ thẩm số 16 đã tuyên xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Du và bà Em; không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn bà Vân là không có cơ sở, làm ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp của Bà Vân.

Vì các lẽ trên, VKSND huyện Bến Lức ban hành quyết định kháng nghị phúc thẩm đối với bản án dân sự số 16/2020/DS-ST ngày 19/5/2020 của TAND huyện Bến Lức. Đề nghị TAND tỉnh Long An xét xử phúc thẩm theo hướng mà VKSND huyện Bến Lức đã phân tích nêu trên.

Tuấn Anh