Vụ đấu giá Dự án Hoà Lân (Bình Dương): Toà chấp nhận toàn bộ kháng nghị của Viện trưởng VKSND Cấp cao

Ngày 15/11/2021, TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm, chấp nhận toàn bộ kháng nghị của Viện trưởng VKSND Cấp cao tại TP HCM, hủy cả hai bản án sơ thẩm, phúc thẩm vụ án “Yêu cầu huỷ kết quả đấu giá và tranh chấp hợp đồng tín dụng” của TAND Quận 7, TAND TPHCM liên quan đến việc Công ty Kim Oanh trúng đấu giá 490.765,1m2 (gần 50 hecta) đất tại Dự án Hòa Lân. Theo Quyết định Giám đốc thẩm, việc đấu giá không đảm bảo khách quan, công khai, minh bạch, công bằng, dẫn đến Nhà nước thất thoát số tiền đặc biệt lớn.

Hai cấp Toà “bất nhất” về cách tính số nợ

Theo nội dung của Quyết định Giám đốc thẩm: Từ năm 2001 đến 2007, Công ty Thiên Phú vay của Agribank số tiền 305 tỉ đồng và 18.643,3 lượng vàng SJC để thực hiện Dự án Hòa Lân với tổng diện tích đất 490.765,1m2, trong đó, đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất là 243.912m2 và không thu tiền sử dụng đất là 246.853,1 m2.

Để bảo đảm cho khoản vay, Công ty Thiên Phú đã dùng chính Dự án Hòa Lân để thế chấp Ngân hàng. Do Công ty Thiên Phú không trả được nợ và phát sinh nợ xấu nên Công ty Thiên Phú và Agribank ký Biên bản thỏa thuận đồng ý giao Dự án Hòa Lân cho Agribank toàn quyền bán đấu giá tài sản thế chấp để thu hồi nợ.

Sau đó, Agribank Chợ Lớn ký hợp đồng bán đấu giá tài sản với Công ty Nam Sài Gòn. Ngày 25/5/2017, tại phiên đấu giá lần thứ 13, Công ty Kim Oanh là người trúng đấu giá với số tiền là 1.353 tỉ đồng. Ngày 1/7/2017, Công ty Nam Sài Gòn ký hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá thành với Công ty Kim Oanh.

Dự án Khu đô thị Hoà Lân (Bình Dương).

Theo Quyết định Giám đốc thẩm, Bản án sơ thẩm xác định theo 2 hợp đồng tín dụng, Công ty Thiên Phú nợ  trên 2.059 tỉ đồng, cấn trừ tài sản bán được, Công ty Thiên Phú còn nợ 609 tỉ đồng. Còn án phúc thẩm xác định đến ngày 9/7/2019, Công ty Thiên Phủ còn nợ đối với 2 hợp đồng tín dụng trên là 2. 561 tỉ đồng, trừ đi tài sản bán được, còn nợ lại 1.111 tỉ đồng.

Tuy nhiên, sau khi có kháng nghị của VKSND cấp cao, Tòa án cấp phúc thẩm phát hành văn bản sửa chữa, bổ sung bản án, sửa lại nội dung: Công ty còn nợ theo 02 hợp đồng tín dụng là 2.687 tỉ đồng, đối trừ tài sản bán đấu giá theo quyết định thì Công ty Thiên Phú còn nợ lại số tiền lãi là 1.237 tỉ đồng. Tuy nhiên, trong hồ sơ vụ án không có văn bản chiết tính thể hiện cách tính ra số tiền lãi trên (?)

Công nhận thế chấp và bán đấu giá đất của Nhà nước sai quy định

Theo HĐ số 300/TC và HĐ số 301/TC thì tài sản Công ty Thiên Phú thế chấp cho Agribank Chợ Lớn là toàn bộ quyền sử dụng đất là 490.765, 1 m2. Trong đó: Quyền sử dụng đất Nhà nước có thu tiền và quyền sử dụng đất Nhà nước không thu tiền (không có định giá tài sản).

Quyết định Giám đốc thẩm nhận định: Các bên ký kết hợp đồng thế chấp đối với phần đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất là không đúng và hợp đồng này cũng không được đăng ký giao dịch bảo đảm nên không phát sinh hiệu lực đối với phần diện tích đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất.

Trong khi làm các thủ tục đấu giá tài sản. Theo Chứng thư thẩm định giá số 246 về định giá quyền sử dụng đất của Dự án Hòa Lân. Công ty Kim Oanh đã trúng đấu giá, tổng diện tích... là 490.765,1 m2.

Theo quy định, rõ ràng, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (HĐ số 301/TC) không phát sinh hiệu lực pháp luật. Mặt khác, theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 118 của Luật Đất đai 2013 thì không đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất. Do đó, Agribank đưa phần diện tích đất trên ra bán đấu giá là không đúng.

Sử dụng chứng thư thẩm định giá hết thời hạn

Quyết định Giám đốc thẩm nhận định, Chứng thư thẩm định giá số 246/CT-THM hết hiệu lực từ ngày 19/10/2016, nhưng Agribank Chợ Lớn và Công ty Nam Sài Gòn vẫn sử dụng chứng thư này làm cơ sở cho việc giảm giá khởi điểm cho lần đấu giá thành ngày 25/5/2017 là không đúng quy định.

Bên cạnh đó, Chứng thư thẩm định giá số 246 đã xác định toàn bộ diện tích của Dự án Hòa Lân là “đất ở đô thị”, nhưng lại áp dụng đơn giá 2.506.457 đồng/m2 là không phù hợp với Bảng giá đất của UBND tỉnh Bình Dương và giá đất phổ biến trên thị trường tại thời điểm định giá.

Dù vi phạm về thời gian nộp tiền trúng đấu giá nhưng Công ty Kim Oanh vẫn được nhận bàn giao Dự án.

Trong khi, theo Chứng thư thẩm định giá ngày 14/9/2020 của Công ty thẩm định VTC xác định giá đất của Dự án Hòa Lân vào thời điểm tháng 7/2017 là 2.764 tỉ đồng, nên cũng cần xem xét lại kết quả định giá theo Chứng thư thẩm định giá số 246 có đúng giá đất thực tế hay chưa?

Không huỷ kết quả đấu giá dù có vi phạm, Nhà nước thất thoát số tiền đặc biệt lớn

Công ty Kim Oanh trúng đấu giá ngày 25/5/2017 và ký hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá thành với Công ty Nam Sài Gòn, nhưng đến tháng 11/2018, Công ty Kim Oanh mới thanh toán được 847,8 tỉ đồng, và đến ngày 21/5/2019 (gần 2 năm sau ) mới thanh toán đủ số tiền 1.353 tỉ đồng và lãi chậm trả.

Quyết định Giám đốc thẩm nhận định, theo quy định của pháp luật thì việc chậm thanh toán của Công ty Kim Oanh là căn cứ để hủy kết quả đấu giá, nhưng Agribank Chợ lớn  không thực hiện.

Quyết định Giám đốc thẩm cũng nhận định, Công ty Nam Sài Gòn do ông Nguyễn Việt Hưng làm Chủ tịch Hội đồng quản trị, nhưng ông Hưng cũng là 1 trong 7 thành viên của Hội đồng xử lý tài sản tại Agribank. Việc chọn tổ chức bán đấu giá này của Agribank đã vi phạm nguyên tắc khách quan về bán đấu giá tài sản.

Kháng nghị của Viện trưởng VKSND Cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh.

Hậu quả từ những vi phạm trên, Công ty Thiên Phú đã bán toàn bộ tài sản thế chấp nhưng vẫn không trả đủ số nợ  cho Agribank Chợ Lớn (doanh nghiệp 100% vốn của Nhà nước) nên Nhà nước bị thất thoát số tiền đặc biệt lớn.

Theo đó, TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh nhận định: Tòa án 2 cấp xét xử về hợp đồng tín dụng tính toán số liệu nợ lãi còn lại phải thanh toán chưa có cơ sở vững chắc, việc thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp có nhiều vi phạm, vi phạm trong việc cấp tín dụng, thế chấp, đấu giá, chuyển nhượng Dự án Hòa Lân của Agribank, Công ty Nam Sài Gòn, Văn phòng Công chứng Thành Phố Mới, vi phạm nguyên tắc khách quan, công khai, minh bạch, công bằng trong đấu giá, tính toán sai giá và diện tích đất là tài sản đấu giá, có hiện tượng bao che và không có biện pháp xử lý quyết liệt đối với hành vi vi phạm nghĩa và thanh toán của đơn vị trúng đấu giá.

Tòa án cả 2 cấp sơ thẩm và phúc thẩm không xem xét, đánh giá đúng sự việc mà xét xử như đã nêu trên là chưa có căn cứ, nên chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng VKSND  cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, hủy cả 2 bản án sơ thẩm và phúc thẩm để giải quyết sơ thẩm lại cho đúng quy định của pháp luật.