Giao dịch chưa hoàn thành vẫn công nhận hợp đồng chuyển nhượng
VKSND khu vực 2, tỉnh Quảng Ngãi ban hành Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 06/QĐ-VKS.DS ngày 2/10, đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 103/2026/DS-ST ngày 19/9 của TAND cùng cấp, giải quyết vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn bà Võ Thị Viễn và các bị đơn ông Tô Ngọc Lý, bà Phạm Thị Dung.
Theo hồ sơ vụ án, trước năm 2017, ông Lý và bà Dung nhận chuyển nhượng hai thửa đất số 33 và 34, tờ bản đồ số 31, tại xã Bình Hòa, huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi, nay thuộc xã Vạn Tường, tỉnh Quảng Ngãi. Diện tích theo hồ sơ của hai thửa đất lần lượt là 595 m² và 1.449 m².
    |
 |
| Thửa đất liên quan đến vụ án. (Ảnh chụp thửa đất năm 2022). |
Ngày 21/3/2017, ông Lý và bà Viễn lập hợp đồng chuyển nhượng hai thửa đất với giá 980 triệu đồng. Bà Viễn giao trước 280 triệu đồng, số tiền còn lại 700 triệu đồng sẽ thanh toán khi hoàn tất thủ tục công chứng chuyển nhượng.
Theo thỏa thuận, bên chuyển nhượng có trách nhiệm làm hồ sơ chuyển nhượng, ghép sổ cho bà Viễn. Trong thời gian làm thủ tục, bà Viễn không được xây dựng kiên cố trên đất. Các bên cam kết không hủy bỏ hợp đồng trong thời gian hoàn thiện hồ sơ. Tuy nhiên, hợp đồng không được công chứng, chứng thực và không có chữ ký của bà Dung, vợ ông Lý.
Khi phát sinh tranh chấp, bà Viễn khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng ngày 21/3/2017. Bà Viễn và ông Phạm Hồng Chung đồng ý tiếp tục thanh toán số tiền còn lại cho ông Lý, bà Dung.
Trong khi đó, bà Dung có yêu cầu phản tố, đề nghị tuyên hợp đồng vô hiệu. Bà cho rằng mình không ký hợp đồng, không biết việc chuyển nhượng và ông Lý tự nhận tiền của bà Viễn mà không thông qua ý kiến của bà.
Vụ án còn có yêu cầu độc lập của ông Đỗ Thi và bà Tô Thị Cam liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 20/5/2019. Những người này yêu cầu công nhận giao dịch của mình, công nhận quyền sử dụng đất, buộc giao đất; đồng thời đề nghị tuyên hợp đồng ngày 21/3/2017 vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý.
Tại Bản án số 103/2026/DS-ST ngày 19/9, TAND khu vực 2, tỉnh Quảng Ngãi chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Viễn, công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 21/3/2017 có hiệu lực pháp luật.
Theo đó, bà Viễn và ông Chung được quyền sử dụng chung thửa đất số 33 có diện tích đo đạc thực tế 589 m², gồm 200 m² đất ở nông thôn và 389 m² đất trồng cây hằng năm khác; thửa đất số 34 có diện tích đo đạc thực tế 1.448,2 m², loại đất trồng cây hằng năm khác.
|
 |
| Trang đầu và trang cuối kháng nghị phúc thẩm số 06/QĐ-VKS.DS của VKSND khu vực 2, tỉnh Quảng Ngãi. |
Tòa án cũng công nhận quyền sở hữu của ông Chung, bà Viễn đối với các tài sản gắn liền với hai thửa đất, gồm đất đổ san lấp mặt bằng và tường rào; xác định hai người được quyền đăng ký, kê khai với cơ quan có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận theo quy định. Đồng thời, buộc ông Chung, bà Viễn liên đới thanh toán cho ông Lý, bà Dung 700 triệu đồng còn lại.
Yêu cầu phản tố của bà Dung và yêu cầu độc lập của ông Thi, bà Cam không được Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận.
VKSND chỉ ra nhiều vấn đề trong việc công nhận hiệu lực hợp đồng
Qua kiểm sát bản án và hồ sơ vụ án, VKSND khu vực 2, tỉnh Quảng Ngãi có quan điểm khác với cấp sơ thẩm về điều kiện chuyển nhượng đất, chủ thể giao kết cũng như căn cứ công nhận hiệu lực hợp đồng.
Về nguồn gốc và tình trạng pháp lý của đất, quyết định kháng nghị xác định ông Lý, bà Dung nhận chuyển nhượng hai thửa đất từ những người sử dụng trước đó nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên tại thời điểm ký hợp đồng với bà Viễn.
Cụ thể, thửa đất số 33 được đăng ký biến động sang tên ông Lý, bà Dung ngày 11/4/2017. Đối với thửa đất số 34, giấy chứng nhận đứng tên ông Lý, bà Dung được cấp ngày 11/10/2017. Cả hai thời điểm này đều sau ngày giao kết hợp đồng với bà Viễn.
Theo VKSND khu vực 2, tại thời điểm chuyển nhượng ngày 21/3/2017, hai thửa đất chưa được đăng ký sang tên cho ông Lý, bà Dung. Vì vậy, ông Lý, bà Dung chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Viễn.
Quyết định kháng nghị viện dẫn khoản 2 Điều 502 và Điều 503 Bộ luật Dân sự về trình tự, thủ tục thực hiện hợp đồng và hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất; đồng thời đối chiếu với các quy định tại Điều 188, Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 để phân tích điều kiện chuyển nhượng trong vụ án.
Về chủ thể giao kết, VKSND khu vực 2 cho rằng bà Dung không ký hợp đồng và đã có văn bản trình bày, yêu cầu phản tố khẳng định không biết việc ông Lý chuyển nhượng đất. Kháng nghị cho biết, hồ sơ vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm không có tài liệu, chứng cứ chứng minh bà Dung biết giao dịch này. Từ đó, VKSND cho rằng hợp đồng vi phạm điều kiện về chủ thể giao kết.
|
 |
| Thửa đất liên quan đến tranh chấp. (Ảnh chụp tháng 10/2026). |
Đây là nội dung có sự khác biệt trong đánh giá chứng cứ giữa cơ quan kiểm sát và Tòa án cấp sơ thẩm. Trong bản án, Hội đồng xét xử vận dụng Án lệ số 04/2016/AL, nhận định có cơ sở xác định bà Dung biết nhưng không phản đối việc chuyển nhượng.
Tòa án xem xét các tình tiết về việc bên nhận chuyển nhượng quản lý, sử dụng đất công khai, quá trình làm thủ tục đất đai và việc sử dụng khoản tiền đã nhận vào mục đích chung của vợ chồng bên chuyển nhượng. Tuy nhiên, VKSND không đồng tình với căn cứ xác định sự đồng ý của bà Dung đối với giao dịch.
Đối với nghĩa vụ thực hiện hợp đồng, VKSND chỉ ra các bên đã thỏa thuận trong thời gian làm thủ tục, bà Viễn không được xây dựng kiên cố trên đất. Sau khi ký hợp đồng, bà Viễn tiến hành đổ đất, san lấp mặt bằng và xây dựng tường rào kiên cố bao quanh các thửa đất. VKSND khu vực 2 xác định việc này vi phạm nghĩa vụ mà các bên đã giao kết.
Một vấn đề khác được phân tích trong kháng nghị là hình thức hợp đồng và điều kiện công nhận giao dịch chưa được công chứng, chứng thực.
VKSND khu vực 2 viện dẫn khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự, liên quan đến trường hợp giao dịch được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực, trong đó một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch.
Đối chiếu với vụ án, cơ quan kiểm sát xác định hợp đồng ngày 21/3/2017 chưa được công chứng, chứng thực; bà Viễn mới giao 280 triệu đồng trong tổng giá trị 980 triệu đồng, chưa đạt hai phần ba nghĩa vụ thanh toán. Đồng thời, phía chuyển nhượng cho rằng chưa giao đất và thực tế không có biên bản bàn giao đất giữa hai bên.
Trên cơ sở phân tích các vấn đề về điều kiện chuyển nhượng, chủ thể giao kết, nghĩa vụ và hình thức hợp đồng, VKSND khu vực 2, tỉnh Quảng Ngãi kháng nghị toàn bộ Bản án số 103/2026/DS-ST, đề nghị TAND tỉnh Quảng Ngãi xét xử phúc thẩm theo hướng hủy toàn bộ bản án sơ thẩm để xét xử lại.
Vụ án từng bị kháng nghị, hủy án để giải quyết lại
Như Báo Bảo vệ pháp luật đã phản ánh, vụ tranh chấp này từng được TAND huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi xét xử sơ thẩm ngày 30/9/2021. Ngày 14/10/2021, VKSND huyện Bình Sơn (cũ, nay là VKSND khu vực 2) ban hành Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 375/QĐKNPT-VKS-DS, đề nghị hủy toàn bộ bản án để xét xử lại.
Tại cấp phúc thẩm, ông Đỗ Thi cung cấp hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 34 được công chứng ngày 20/5/2019 và cùng bà Tô Thị Cam yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất, buộc bàn giao đất. HĐXX xác định những yêu cầu này vượt quá phạm vi xét xử phúc thẩm, cần được xem xét khi giải quyết lại vụ án.
|
 |
| Vụ án từng được Báo Bảo vệ pháp luật phản ánh. Vụ án được xét xử lại vào ngày 12/9/2026 và VKSND khu vực 2 Quảng Ngãi kháng nghị phúc thẩm bản án sơ thẩm vừa được công bố. |
Chấp nhận đề nghị của đại diện VKSND tỉnh Quảng Ngãi, tại Bản án số 38/2022/DS-PT ngày 13/9/2022, TAND tỉnh Quảng Ngãi hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm số 33/2021/DS-ST, giao hồ sơ cho TAND huyện Bình Sơn giải quyết lại.
Quá trình giải quyết lại, TAND khu vực 2, tỉnh Quảng Ngãi mở phiên tòa ngày 12/9 và tuyên án ngày 19/9, ban hành bản án sơ thẩm mới, tiếp tục công nhận hợp đồng chuyển nhượng ngày 21/3/2017 có hiệu lực. Bản án sơ thẩm này tiếp tục bị VKSND khu vực 2, Quảng Ngãi kháng nghị theo hướng hủy toàn bộ bản án như đã nói trên.
Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 06/QĐ-VKS.DS ngày 2/10/2026 của VKSND khu vực 2 yêu cầu xem xét lại các căn cứ công nhận giao dịch, từ tình trạng pháp lý của đất tại thời điểm chuyển nhượng đến sự đồng ý của các chủ thể và quá trình thực hiện hợp đồng. Đây là những nội dung liên quan trực tiếp đến việc giải quyết quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự trong vụ án.