Kháng nghị thành công vụ án vay tiền ‘núp bóng’ hợp đồng ủy quyền, chuyển nhượng đất

Vụ án “Tranh chấp hợp đồng ủy quyền; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

“Vay nóng” để chữa bệnh

Theo hồ sơ vụ án, cần tiền cấp bách để chữa bệnh, bà P.T.M “vay nóng” bằng cách chấp nhận ký hợp đồng ủy quyền nhà đất, dẫn đến hậu quả nhà đất bị chủ nợ ủy quyền và chuyển nhượng nhiều lần cho nhiều người khác nhau.

Lãnh đạo Viện 2 tổ chức họp rút kinh nghiệm sau xét xử giám đốc thẩm.

Từ năm 2021 đến năm 2022, TAND huyện Đ. và TAND tỉnh L. đã thụ lý và giải quyết vụ án dân sự về “Tranh chấp hợp đồng ủy quyền; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là P.T.M với bị đơn là ông N.S.H. và 11 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác.

Ngày 15/1/2019. bà M. có gặp ông N.S.H để hỏi vay số tiền 50 triệu đồng, lãi suất 4%/tháng, thời hạn vay là 6 tháng, ông H. đồng ý cho bà M. vay số tiền trên nhưng ông H. yêu cầu bà M. phải thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) để đảm bảo cho số tiền vay.

Sự việc này các bên có lập hợp đồng vay tiền có biện pháp bảo đảm ngày 15/1/2019 và cả hai bên cùng thống nhất ký tên. Đến ngày 16/1/2019, ông H. yêu cầu bà M. ký hợp đồng ủy quyền cho ông H. toàn bộ phần đất nêu trên, hợp đồng được công chứng tại Văn phòng công chứng LTD. Mục đích của việc ký kết hợp đồng ủy quyền cũng là để bảo đảm cho việc vay tiền, bà M. cũng đã giao cho ông H. bản chính giấy chứng nhận QSDĐ.

Đến thời hạn thanh toán số tiền vay, bà M. liên hệ ông H. để trả tiền thì được biết ông H. đã chuyển nhượng phần đất nêu trên cho rất nhiều người. Cụ thể là ông P.V.D., ông B.V.Đ., bà T.N.T.T. và bà T.H.D. Hiện nay phần đất nêu trên đang do bà T.H.D. đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ.

Nhận thấy quyền lợi của mình bị xâm phạm nên bà  P.T.M. khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền ngày 16/1/2019 giữa bà với ông N.S.H.; Hợp đồng ủy quyền ngày 16/1/2019 giữa ông H. với ông P.V.D.; Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 25/3/2019 giữa ông P.V.D. với ông B.V.Đ.; Hợp đồng ủy quyền ngày 15/5/2019 giữa ông B.V.Đ. và vợ là bà N.T.H. với bà T.N.T.T.; Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 17/4/2020 giữa bà T.N.T.T. với bà T.H.D.; hủy quá trình đăng ký biến động tên chủ sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với thửa đất số 98, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại xã Đ.; nguyên đơn bà M. được quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Suýt mất đất vì “vay nóng”

Tại Bản án số 124/2021/DS-ST ngày 10/12/2021, TAND cấp sơ thẩm đã chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện về việc “Yêu cầu vô hiệu hợp đồng ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ” đối với ông N.S.H. Tuyên bố vô hiệu tất cả các hợp đồng có liên quan trong vụ án. Bà P.T.M. được quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để lập thủ tục kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; điều chỉnh giấy chứng nhận quyền QSDĐ liên quan đến các hợp đồng đã bị tuyên vô hiệu. Các đương sự có quyền khởi kiện yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của việc các giao dịch dân sự vô hiệu thành vụ án dân sự khác.

Kiểm sát viên nghiên cứu hồ sơ vụ án.

Ngày 23/12/2021, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án là bà T.H.D., ông H.H.Q. có đơn kháng cáo yêu cầu sửa Bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện về tuyên bố vô hiệu hợp đồng ngày 17/4/2020 giữa bà T.N.T.T. với bà T.H.D.

Tại Bản án số 182/2022/DS-PT ngày 29/7/2022 của TAND cấp phúc thẩm đã quyết định chấp nhận kháng cáo, sửa một phần bản án sơ thẩm. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện về việc yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng ủy quyền QSDĐ ngày 16/1/2019 giữa bà P.T.M. với ông N.S.H. công chứng số 076 quyển số 01/2019TP/CC-SCCC/HĐGD của VPCC LTD. Đồng thời không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà P.T.M về yêu cầu tuyên bố vô hiệu các hợp đồng còn lại.

Ngày 7/12/2022, nguyên đơn bà P.T.M. gửi đơn đề nghị VKSND cấp cao tại TP HCM (Viện cấp cao 3) xem xét kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm.

Căn cứ kết quả nghiên cứu phân tích hồ sơ vụ án, Viện trưởng Viện cấp cao 3 đã ban hành Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 05/QĐ-VKS-DS ngày 14/12/2023 đề nghị TAND cấp cao tại TP HCM xét xử theo hướng: Áp dụng khoản 2 Điều 343, Điều 344 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, hủy toàn bộ Bản án số 182/2022/DS-PT ngày 29/7/2022 của TAND tỉnh L., giữ nguyên Bản án số 124/2021/DS-ST ngày 10/12/2021 của TAND huyện Đ..

Viện cấp cao 3 nhận định, về tố tụng: ông N.S.H., ông P.V.D., ông B.V.Đ., bà T.N.T.T. không có đơn kháng cáo, vắng mặt trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án. Bản án phúc thẩm tuyên vô hiệu các hợp đồng ủy quyền giữa ông H. với ông D.; hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông D. với ông Đ.; hợp đồng ủy quyền giữa ông Đ. với bà T. là vượt quá phạm vi xét xử phúc thẩm.

Về nội dung: Về hợp đồng ủy quyền ngày 16/1/2019 giữa bà P.T.M. với ông N.S.H. Ngày 15/1/2019, bà M. vay của ông H. số tiền 50 triệu đồng có biện pháp bảo đảm thế chấp QSDĐ. Trong hợp đồng thì đối tượng thế chấp là QSDĐ thuộc thửa đất số 98, diện tích 2.629m²; bà M., ông H. thỏa thuận bản chính giấy chứng nhận QSDĐ do ông H. giữ, bà M. giữ toàn bộ tài sản là QSDĐ. Phương thức bảo đảm cho số tiền vay là hợp đồng ủy quyền ngày 16/1/2019 giữa bà M. với ông H. có đối tượng của hợp đồng là thửa đất số 98.

“Như vậy, có cơ sở xác định hợp đồng ủy quyền ngày 16/1/2019 giữa bà M. với ông H. được xác lập nhằm che giấu cho giao dịch vay tiền, căn cứ theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng ủy quyền này vô hiệu. Do hợp đồng ủy quyền vô hiệu nên hợp đồng ủy quyền lại cho ông H., ông D. cùng ngày 16/01/2019 cũng vô hiệu theo quy định tại khoản 4, Điều 402 và khoản 2, Điều 407 Bộ luật Dân sự năm 2015”, Viện cấp cao 3 nhận định.

Góp phần răn đe hoạt động vay tiền “núp bóng” hợp đồng ủy quyền

Về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 25/3/2019 giữa ông P.V.D. với ông B.V.Đ.; Hợp đồng ủy quyền ngày 15/5/2019 giữa ông B.V.Đ., bà N.T.H. với bà T.N.T.T.; Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 17/4/2020 giữa bà T.N.T.T. với bà T.H.D.. Đây là các giao dịch không ngay tình, chỉ mang tính hình thức, thủ tục trên giấy tờ, các bên không có việc giao nhận đất vì nguyên đơn bà M. vẫn trực tiếp sử dụng đất. Cả ông H. và ông D. đều chưa đăng ký QSDĐ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Người dân cần cảnh giác thủ đoạn vay tiền ‘núp bóng’ hợp đồng ủy quyền, chuyển nhượng đất.

Tại biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 7/8/2019 của TAND huyện Đ. cũng thể hiện thửa đất số 98 là đất trống, bà M. đang quản lý sử dụng. Mặt khác, theo giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho bà M. thì thửa đất số 98 là đất nông nghiệp. Tại khoản 3, Điều 191, Luật Đất đai năm 2013 quy định “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa”.

Tài liệu, hồ sơ vụ án thể hiện ông Đ., bà D. không chứng minh được mình có đủ điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa, đồng thời, bà D. nhận chuyển nhượng đất ngày 17/4/2020, sau thời điểm Tòa án thụ lý giải quyết vụ án. Do đó, không có cơ sở để xác định các ông, bà thuộc trường hợp được bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình theo khoản 2, Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Bản án sơ thẩm nhận định bản chất của hợp đồng ủy quyền là vay tiền có bảo đảm bằng QSDĐ nên không có việc giao nhận đất giữa bà M. với ông H. khi giao kết hợp đồng nên không thể xác định ông Đ., bà T., bà D. thuộc trường hợp “Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu” theo Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015. Từ đó, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện là có căn cứ, đúng pháp luật.

Tòa án phúc thẩm nhận định trong hợp đồng ủy quyền có thỏa thuận ông H. được ủy quyền lại cho bên thứ ba nên hợp đồng ủy quyền giữa ông H. với ông D. không bị vô hiệu, kéo theo những giao dịch sau cũng không bị vô hiệu nên ban hành bản án phúc thẩm chỉ chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện, công nhận hiệu lực của hợp đồng ủy quyền và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với người thứ ba (ông D., ông Đ., bà T., bà D.) là không đúng pháp luật, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà M.

Trên cơ sở những nhận định, phân tích và viện dẫn quy định pháp luật nêu trong Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm của Viện trưởng Viện cấp cao 3, HĐXX giám đốc thẩm TAND cấp cao tại TP HCM đã ban hành Quyết định giám đốc thẩm số 65/2024/DS-GĐT ngày 11/3/2024 chấp nhận toàn bộ kháng nghị, hủy toàn bộ Bản án số 182/2022/DS-PT ngày 29/7/2022 của Tòa án cấp tỉnh, giữ nguyên Bản án số 124/2021/DS-ST ngày 10/12/2021 của Toà án cấp huyện.

“Từ kết quả giải quyết theo thủ tục giám đốc thẩm đối với vụ án này, có thể thấy rằng việc vay tiền nhưng không giao kết hợp đồng vay mà lại sử dụng giao dịch giả tạo là hợp đồng ủy quyền nhà đất sẽ là nguy cơ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người vay tiền và không được pháp luật công nhận. Do đó, người dân cần hết sức lưu ý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình để tránh xảy ra tình trạng như bà P.T.M. trong vụ án này.

Khi phát sinh tranh chấp, các cơ quan tố tụng cũng như các đương sự đều phải nghiên cứu, vận dụng đầy đủ, chính xác các quy định pháp luật có liên quan đến giao dịch dân sự vô hiệu trong pháp luật dân sự; các quy định về chứng minh và chứng cứ trong pháp luật tố tụng dân sự để tìm ra sự thật khách quan của vụ án, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các đương sự”, đại diện Viện cấp cao 3 nhận định.

Với trách nhiệm quyền hạn theo quy định của pháp luật và của ngành Kiểm sát nhân dân, Viện cấp cao 3 đã ban hành quyết định kháng nghị giám đốc thẩm không chỉ góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà M. nói riêng, mà còn góp phần ngăn chặn, răn đe các đối tượng có hoạt động cho vay tiền “núp bóng” hợp đồng ủy quyền bất hợp pháp, đảm bảo trật tự, an toàn trong các giao dịch vay ngoài các tổ chức tín dụng./.