Về vấn đề này, Luật sư Trần Đức Thắng – Giám đốc Công ty Luật TNHH Hùng Thắng, Đoàn Luật sư TP Hà Nội có ý kiến như sau:

leftcenterrightdel
 Luật sư Trần Đức Thắng.

 

Căn cứ khoản 2 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 có quy định về đấu giá tài sản như sau:

... 

2. Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49 của Luật này.

Theo đó, đấu giá quyền sử dụng đất có thể hiểu là việc Nhà nước giao đất/cho thuê có thu tiền sử dụng đất thông qua việc tham gia đấu giá công khai theo trình tự, thủ tục và nguyên tắc đấu giá theo quy định pháp luật.

Những trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 118 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 các trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:

1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 17b Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (bổ sung bởi Nghị định số 10/2023/NĐ-CP) quy định các điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất như sau:

- Điều kiện để các tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:

  • Điều kiện thứ nhất: Các tổ chức tham gia thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất/cho thuê đất theo Điều 55, Điều 56 Luật Đất đai 2013. Trong trường hợp tiến hành đấu giá 1 thửa đất/1 dự án bao gồm 1 hoặc nhiều thửa đất mà có 2 công ty trở lên đang có sở hữu chéo lẫn nhau thì chỉ được phép cho 1 công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất;
  • Điều kiện thứ hai: Các tổ chức tham gia phải đáp ứng các điều kiện tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013; khoản 2, khoản 3 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
  • Điều kiện thứ ba: Các tổ chức tham gia phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị của thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để tham gia việc đấu giá quyền sử dụng đất;
  • Điều kiện thứ tư: Các tổ chức không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá;
  • Điều kiệnthứ năm: Các tổ chức phải đáp ứng điều kiện quy định pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản đối với những trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác.

- Điều kiện để các hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:

  • Các hộ gia đình, cá nhân này phải thuộc nhóm đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của Điều 55, Điều 56 Luật Đất đai 2013 và đáp ứng các điều kiện quy định tại điểm c và điểm d khoản 1 Điều 17b Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
  • Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất cho mục đích thực hiện dự án đầu tư thì phải đáp ứng các điều kiện nêu trên và điểm b, điểm đ khoản 1 Điều 17b Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

- Đất được phép đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng những điều kiện sau:

  • Điều kiện thứ nhất: Đất được đưa ra đấu giá phải đáp ứng quy định tại khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai 2013:

“1. Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất:

a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;

c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”

  • Điều kiện thứ hai: Đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá khởi điểm để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất;
  • Điều kiện thứ ba: Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải được thực hiện đối với từng thửa đất;
  • Điều kiện thứ tư: Đất được đưa ra đấu giá phải có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Hương My(T/h)