Nguồn cung bất động sản công nghiệp phía Nam tăng mạnh

Nguồn cung và giá thuê tăng trưởng ấn tượng

Những số liệu mới nhất từ Cushman & Wakefield cho thấy bức tranh tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường bất động sản công nghiệp trong suốt một thập kỷ qua, đồng thời mở ra kỳ vọng bứt phá trong giai đoạn tới.

Theo báo cáo nhìn lại 10 năm thị trường bất động sản Việt Nam của Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp trên cả nước đã tăng 80,21%. Đáng chú ý, giá thuê sơ cấp trung bình tăng tới 120,5%, tương đương tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) đạt 9,18%, phản ánh nhu cầu thuê đất công nghiệp ngày càng lớn.

Các chuyên gia nhận định đây là giai đoạn thị trường phát triển mạnh về chiều rộng.

Ở phân khúc tài sản xây sẵn, thị trường cũng ghi nhận mức tăng trưởng tích cực. Nhà kho xây sẵn (RBW) có tổng nguồn cung tăng 141% trong 10 năm, trong khi giá thuê tăng 43,8% (CAGR 5,3%). Nhà xưởng xây sẵn (RBF) cũng tăng nguồn cung 134%, với giá thuê tăng 16,7% (CAGR 2,2%).

Các chuyên gia nhận định đây là giai đoạn thị trường phát triển mạnh về chiều rộng, với hàng loạt khu công nghiệp được mở rộng hoặc thành lập mới, kéo theo nhu cầu lớn về nhà xưởng và kho bãi phục vụ sản xuất, lưu trữ và phân phối hàng hóa.

Trong bối cảnh dịch chuyển sản xuất toàn cầu, khu vực phía Nam nổi lên như điểm đến hấp dẫn nhờ lợi thế gần cảng biển, hệ sinh thái công nghiệp hoàn thiện và khả năng kết nối thuận tiện tới các trung tâm tiêu dùng lớn.

Theo phạm vi nghiên cứu của Cushman & Wakefield, Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam bao gồm TP HCM, Tây Ninh và Đồng Nai hiện có tổng nguồn cung đất khu công nghiệp khoảng 36.400ha tại 161 dự án.

Bên cạnh đó, khu vực này đang sở hữu khoảng 6,60 triệu m² nhà xưởng xây sẵn tại 205 dự án và 6,65 triệum² nhà kho xây sẵn tại 189 dự án. Những con số này cho thấy miền Nam tiếp tục là trung tâm sản xuất, logistics lớn nhất cả nước, nơi tập trung đa dạng ngành nghề từ điện tử, cơ khí, dệt may đến thương mại điện tử và chuỗi cung ứng hàng tiêu dùng nhanh.

Dự báo đến năm 2036, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại khu vực dự kiến đạt tối thiểu 58.557ha, với khoảng 250 dự án.

Dự báo tiếp tục bùng nổ nguồn cung đến năm 2036

Trong dài hạn, Cushman & Wakefield dự báo nguồn cung bất động sản công nghiệp miền Nam sẽ tiếp tục tăng mạnh trong 10 năm tới. Cụ thể, đến năm 2036, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại khu vực dự kiến đạt tối thiểu 58.557ha, với khoảng 250 dự án.

Ở phân khúc tài sản xây sẵn, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn được dự báo tăng lên 7,76 triệu m², trong khi nhà kho xây sẵn có thể đạt khoảng 7,31 triệu m².

Đà mở rộng này được kỳ vọng sẽ tiếp tục củng cố vai trò của miền Nam như một hành lang trọng yếu về sản xuất, logistics và đầu tư công nghiệp của Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang tái cấu trúc mạnh mẽ.

Các khu công nghiệp gắn với trục giao thông mới, cảng biển và trung tâm logistics sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững. (Ảnh: Xuân Trường).

Hạ tầng là “đòn bẩy” cho chu kỳ phát triển mới

Ông Mai Tiến Nam - chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, cho rằng thị trường đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, trong đó hạ tầng kết nối đóng vai trò quyết định. Đặc biệt tại khu vực phía Nam, việc TP HCM đồng loạt khởi công các dự án hạ tầng trọng điểm cho thấy sự chuyển dịch rõ nét từ tư duy “mở rộng không gian đô thị” sang tái cấu trúc không gian công nghiệp và logistics toàn vùng.

Theo ông Nam, sự phát triển hạ tầng sẽ tạo ra ba tác động lớn.

Thứ nhất, tái phân bổ dòng vốn đầu tư công nghiệp. Hạ tầng mới giúp mở rộng bán kính phát triển của các khu công nghiệp, thúc đẩy xu hướng dịch chuyển nhà máy về các khu vực vệ tinh, nơi còn quỹ đất dồi dào, chi phí hợp lý nhưng vẫn bảo đảm kết nối nhanh với cảng biển, sân bay và thị trường tiêu thụ.

Thứ hai, nâng cao sức cạnh tranh trong thu hút FDI thế hệ mới. Trong giai đoạn 2025-2030, nhà đầu tư không chỉ quan tâm đến giá thuê đất mà còn đặt nặng yếu tố logistics, chuỗi cung ứng và khả năng mở rộng dài hạn. Những khu công nghiệp nằm gần các trục hạ tầng chiến lược sẽ có lợi thế vượt trội trong thu hút các dự án công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ và logistics.

Hạ tầng là “đòn bẩy” cho chu kỳ phát triển mới đối với BĐS công nghiệp. (Ảnh: Xuân Trường).

Thứ ba, thị trường sẽ phân hóa rõ nét hơn. Hạ tầng không tạo ra tăng trưởng đồng đều mà mang tính chọn lọc. Các khu công nghiệp gắn với trục giao thông mới, cảng biển và trung tâm logistics sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững, trong khi những khu vực xa trục kết nối sẽ đối mặt với áp lực cạnh tranh lớn hơn.

Có thể thấy, việc đồng loạt triển khai các dự án hạ tầng lớn tại TP HCM và khu vực lân cận không chỉ tạo cú hích trong ngắn hạn mà còn đóng vai trò nền tảng chiến lược cho sự bứt phá của bất động sản công nghiệp miền Nam trong trung và dài hạn.

Trong bối cảnh làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục diễn ra, cùng định hướng thu hút FDI chất lượng cao của Việt Nam, khu vực phía Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục giữ vững vị thế là trung tâm sản xuất, logistics hàng đầu, đóng góp quan trọng vào tăng trưởng kinh tế quốc gia.