Về vấn đề này, Luật sư Trần Đức Thắng, Đoàn Luật sư TP Hà Nội có ý kiến như sau:
1. Xác định nguồn gốc đất
Căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 33 và khoản 4, 5 Điều 34 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 33. Nội dung xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã trong việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu
2. Ngoài nội dung xác nhận theo quy định tại khoản 1 Điều này, căn cứ vào trường hợp cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận các nội dung sau:
…
b) Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai thì xác nhận nguồn gốc sử dụng đất; xác nhận việc sử dụng đất ổn định theo quy định tại khoản 38 Điều 3 của Luật Đất đai và khoản 4, khoản 5 Điều 34 của Nghị định này;
…
Điều 34. Căn cứ để xác nhận các nội dung quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 33 của Nghị định này
4. Việc xác nhận sử dụng đất ổn định đối với các trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai được căn cứ vào thời gian và mục đích sử dụng đất tại một trong các giấy tờ sau đây:
…
e) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau;
…
5. Trường hợp thời điểm bắt đầu sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ hoặc thông tin quy định tại khoản 4 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất được xác định theo giấy tờ hoặc thông tin có ngày, tháng, năm sử dụng đất sớm nhất”.
Theo quy định trên thì nguồn gốc đất chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở sẽ được tính từ năm 2000 căn cứ theo Giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ khác mà người sử dụng đất đang nắm giữ không thống nhất với giấy tờ mua bán năm 2000, thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất được được xác định theo giấy tờ hoặc thông tin có ngày, tháng, năm sử dụng đất sớm nhất.
2. Quy định về áp dụng bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất năm 2025
Theo điểm a khoản 1 Điều 159 Luật đất đai 2024 về trường hợp áp dụng bảng giá đất quy định: “a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân”.
Theo quy định trên, để tính tiền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì phải áp dụng Bảng giá đất theo quy định pháp luật.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 257 Luật đất đai 2024 quy định: “1. Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2025”.
Theo quy định trên thì trường hợp nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong năm 2025 thì thuế chuyển đổi sẽ được tính theo bảng giá cũ áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.
Từ ngày 1/1/2026 trở đi, các tỉnh, thành phố sẽ áp dụng bảng giá đất mới được xây dựng dựa trên nguyên tắc thị trường.