Đóng góp ý kiến cho dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Báo Bảo vệ pháp luật xin giới thiệu những kiến nghị của bà Nguyễn Nam Phương, Chủ tịch Công ty MTV Lan Anh, Ủy viên UBMTTQ Việt Nam tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu:
Với trách nhiệm của một doanh nhân, tôi thấy cần góp ý một số vấn đề chung đối với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.
I. Đóng góp ý kiến vào Điều 24. mục 1 và mục 2: Quyền của công dân đối với đất đai
Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung:
1. Đối với tổ chức tư nhân có nguồn vốn nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, nhận tặng cho, nhận cổ phần góp vốn đất, thuê lại đất của ông bà, cha mẹ khai hoang hợp pháp theo quy định của pháp luật thì không phải thu hồi đất đấu giá, đấu thầu để thực hiện dự án.
2. Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất; mua, bán, nhận chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì doanh nghiệp không phải thực hiện thông qua đấu giá, đấu thầu dự án, có như vậy mới thu hút được nhà đầu tư có nguồn vốn tư nhân đầu tư vào phát triển hạ tầng dự án dân cư và dự án khu công nghiệp.
II. Đóng góp ý kiến vào Điều 28: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Bỏ nội dung hộ gia đình sử dụng đất vì hiện nay việc xác định các thành viên trong hộ gia đình còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, ảnh hưởng đến việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên của chủ hộ gia đình.
Đề nghị Chính phủ nghiên cứu: Bỏ nội dung hộ gia đình sử dụng đất vì khi người dân sang tên chuyển nhượng hoặc tách thửa thực hiện thủ tục hành chính buộc phải có đủ thành viên trong hộ gia đình ký xác nhận thì mới được làm thủ tục sang tên chuyển nhượng hoặc tách thửa. Đây là vấn đề gây khó khăn cho dân, vì trong hộ gia đình trước đây có cha, mẹ, anh chị em nhưng trong thời gian sinh sống cha hoặc mẹ mất thì không làm được hồ sơ chuyển nhượng vì vướng luật.
III. Đóng góp ý kiến vào Điều 29: Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1.Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung: Thay thế từ: giao đất, cho thuê đất thành cho phép chuyển quyền sử dụng đất.
Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung:
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc hoàn thành hạ tầng và hạ tầng xã hội căn cứ theo quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Tài sản chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên tổ chức (chủ đầu tư dự án) chủ quyền đất không cầm cố thế chấp vay vốn ngân hàng được cơ quan cấp sở xác nhận bằng văn bản đủ điều kiện huy động vốn, cho bán cho nhận cọc chuyển nhượng tài sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện theo quy định.
- Doanh nghiệp có đất nhận chuyển nhượng của dân và bỏ kinh phí đầu tư hoàn thiện hạ tầng dự án nhà ở, đất không cầm cố thế chấp ngân hàng thì được xem xét đủ điều kiện huy động vốn, được giao dịch mua bán chuyển nhượng, nhận cọc. Những trường hợp dự án sử dụng đất Nhà Nước giao, cho thuê đầu tư dự án và tài sản đất cầm cố ngân hàng thì không được xem xét đủ điều kiện huy động vốn. Chính Phủ nên quy định rõ để tránh thiệt hại cho dân.
IV. Đóng góp ý kiến vào Điều 31. Nghĩa vụ của người sử dụng đất, mục 7: “Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng”
Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung rõ:
1. Trường hợp nào là người sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng đất không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng khi hết thời hạn sử dụng đất.
2. Trường hợp nào người sử dụng đất được cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng khi hết thời hạn sử dụng đất. Cần quy định rõ cho dân được biết và các địa phương dễ thực hiện.
3. Đối với trường hợp đất người dân nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, nhận tặng cho và đất ông bà cha mẹ để lại cho con cháu những trường hợp này thì được gia hạn thời hạn sử dụng đất, tiếp tục sử dụng.
V. Điều 78: Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích Quốc gia công cộng
Điều 78 của dự thảo Luật quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất (1) Dự án công trình đầu tư công hoặc dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư; dự án do Quốc hội chấp thuận chủ trương đầu tư; dự án công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; dự án do Nhà nước đầu tư để tạo quỹ đất; dự án xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; (2) Dự án công trình để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, trong đó có trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại. Đồng thời, đã quy định về điều kiện, tiêu chí thu hồi đất (chỉ thu hồi đất để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; Dự án khai thác khoáng sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép; Dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, khu dân cư bị ô nhiễm môi trường, có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi thiên tai có nguy cơ đe dọa đến tính mạng của người dân; hoặc để di dời các công trình, cơ sở sản xuất kinh doanh thuộc trường hợp phải di dời do ô nhiễm môi trường theo quy định hoặc để bố trí tái định cư; khu dân cư bị xuống cấp nghiêm trọng về hạ tầng và không phù hợp với quy hoạch).
Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, sửa đổi:
1. Bỏ nội dung trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại.
2. Bỏ nội dung thu hồi đất dự án có sử dụng đất, bỏ đấu giá, đấu thầu.
3. Đất nhận chuyển nhượng của người dân theo luật, Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng của người dân đầu tư thực hiện dự án nay sửa đổi luật lại đưa vào thu hồi đất thì những doanh nghiệp có quỹ đất để thực hiện dự án sẽ bị thiệt và những doanh nghiệp không có quỹ đất lại tham giá đấu thầu. Nhiều trường hợp đấu giá, đấu thầu xong đất bỏ hoang không thực hiện dự án. Cho nên ưu tiên cho những doanh nghiệp có quỹ đất đầu tư thực hiện dự án không phải đấu giá đấu thầu và khi sửa đổi luật đất đai nên nêu rõ. Theo quy định cũ khuyến khích nhà đầu tư tự thỏa thuận với người dân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đầu tư thực hiện dự án không phải đấu giá, đấu thầu. Đề nghị Chính Phủ giữ nguyên quy định cũ nội dung này để khuyến khích nhà đầu tư có nguồn vốn tư nhân đầu tư hạ tầng.
VI. Điều 85 của dự thảo Luật quy định cụ thể về việc lấy ý kiến người dân về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1. Hình thức lấy ý kiến (họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi).
2. Trách nhiệm lấy ý kiến và tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; (3) thời gian, đối tượng, nội dung lấy ý kiến. Đề nghị cho ý kiến về các quy định trên.
Việc lấy ý kiến trên là phù hợp nhưng Chính phủ nghiên cứu bổ sung thêm về quy định thời gian ở mục 3 nên rút gọn thời gian.
VII. Điều 89: Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung:
1.Nhà Nước giải tỏa đền bù khi thu hồi đất ở, người sử dụng đất không còn đất ở thì được cấp tái định cư. Trường hợp diện tích đất còn lại lớn hơn diện tích đất thu hồi mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì không xem xét cấp tái định cư.
2. Nhà Nước giải tỏa đền bù khi thu hồi đất phải cụ thể thời điểm ra quyết định thu hồi thì phải bồi thường ngay cho dân, không áp dụng quyết định đền bù của năm này kéo dài sang nhiều năm sau mới đền bù cho người dân. Nếu thời gian kéo dài thì phải điều chỉnh lại Quyết định phương án đền bù áp dụng theo giá mới tại thời điểm đền bù cho dân để người dân không bức xúc, khiếu nại, kiện cáo.
3. Đối với hộ gia đình, cá nhân có đất nông nghiệp, cây lâu năm, cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản bị thu hồi người dân có nhà ở ổn định trên đất thì được bồi thường và giao đất ở từ 100m2 đến 300m2 tùy theo nhân khẩu để dân có cuộc sống tốt hơn hoặc cấp nhà ở cho dân. Các địa phương không phải bị khó khăn trong công tác giải tỏa đền bù.
4. Về đền bù, hỗ trợ đường dây điện đi ngang qua đất dân đang canh tác sử dụng hà Nước không thu hồi đất thì mức hỗ trợ cho dân với mức 60% so với mức đền bù tái định cư thu hồi đất. Đối với những trường hợp có nhà ở dưới đường dây lưới điện không an toàn, người dân không có nhà ở chỗ khác thì Nhà Nước hỗ trợ cấp lại nhà ở hoặc đất ở cho dân có cuộc sống tốt hơn.
VIII. Điều 120 của dự thảo Luật quy định cụ thể một số trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, gồm (1) sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; (2) sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Đối với các trường hợp còn lại thì Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để tạo ra nguồn thu ổn định, thường xuyên cho ngân sách nhà nước và giảm chi phí đầu vào cho các dự án sản xuất, kinh doanh.
Đề nghị Chính phủ nghiên cứu bổ sung Điều 120 về việc hoàn trả lại đất Nhà Nước giao đất, cho thuê, giao đất cho mượn.
Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung:
1. Đối với trường hợp Nhà Nước giao đất cho thuê đất nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để đầu tư. Trong hợp đồng thuê đất vẫn còn thời hạn thuê mà người thuê muốn trả lại đất không thuê nữa, trả trước thời hạn thuê thì Nhà Nước ra quyết định thu hồi nhận lại đất và hoàn trả lại tiền thuê đất của những năm còn lại cho người thuê đất Nhà Nước không hỗ trợ tài sản trên đất.
2. Đối với những trường hợp thuê đất Nhà Nước giao đất cho thuê trả tiền hàng năm thì Nhà Nước không phải hoàn trả lại tiền thuê đất. Nhà Nước ra quyết định thu hồi lại đất, nhận lại đất khi người thuê đất có nhu cầu trả lại đất thuê.
3. Đối với những trường hợp Nhà Nước giao đất cho thuê đất, cho mượn hợp đồng thuê đất đã hết hạn, người thuê đất muốn tiếp tục ký hợp đồng gia hạn nhưng không được gia hạn tiếp do đất thay đổi quy hoạch sử dụng đất và Nhà Nước cần đầu tư vào những công trình quan trọng khác, nên không thể gia hạn tiếp thời hạn cho thuê đất, cho mượn đất. Nhà Nước có quyết định thu hồi lại đất người thuê đất, mượn đất phải chấp hành trả lại đất cho Nhà Nước.
4. Đối với người sử dụng đất tổ chức và cá nhân Nhà Nước giao cho thuê, cho mượn thì hết hạn sử dụng đất thì Nhà Nước cấp có thẩm quyền xem xét về quy hoạch sử dụng đất có còn phù hợp với mục đích sử dụng đất trước đây cho thuê hay không. Nhà nước có cần dùng đến quỹ đất nền để đầu tư xây dựng công trình Nhà Nước thì không được gia hạn.
5. Đối với người dân có thuê đất sản xuất nông nghiệp, trồng cây công nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, cây ăn quả, chăn nuôi hiệu quả, có đóng góp vào sự phát triển kinh tế đất nước thì được xem xét cho gia hạn thêm thời hạn sử dụng đất thuê và nộp tiền thuê đất khi được Nhà Nước gia hạn cho thuê tạo điều kiện cho người dân có cuộc sống tốt hơn về sản xuất nông lâm nghiệp góp phần phát triển đất nước. Trong trường hợp Nhà Nước thay đổi quy hoạch phát triển đô thị hoặc quy hoạch xây dựng các công trình khác, khi hết thời hạn thuê đất sản xuất nông nghiệp không được gia hạn tiếp thời gian thuê đất. Nếu Nhà Nước thay đổi quy hoạch thu hồi lại đất không tiếp tục cho gia hạn thời gian thuê đất thì người sử dụng đất trả lại đất. Nhà nước ra quyết định thu hồi và chỉ hỗ trợ tài sản trên đất, cây cối hoa màu trên đất cho dân.
6. Đối với trường hợp đất dân đang sử dụng không phải đất Nhà Nước giao cho thuê cho mượn mà đất dân nhận chuyển nhượng khai hoang, khai phá. Người dân cho người khác thuê hoặc cho mượn thì giữa hai bên tự thỏa thuận bằng hợp đồng thỏa thuận dân sự cho thuê đất, cho mượn đất. Căn cứ trên hợp đồng cho thuê đất, cho mượn đất và hoàn trả đất thuê, đất cho mượn 2 bên đã thỏa thuận mà thực hiện.
7. Đối với trường hợp đất tổ chức nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn của dân không phải đất Nhà Nước giao, cho thuê cho mượn đang sử dụng cho tổ chức khác thuê hoặc cho mượn thì giữa hai bên tự làm hợp đồng thỏa thuận dân sự ( hợp đồng giữa tổ chức với tổ chức). Cho thuê đất, cho mượn đất có trách nhiệm hoàn trả đất thuê, đất cho mượn căn cứ trên hợp đồng 2 bên đã thỏa thuận mà thực hiện./.