Nan giải cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội

(BVPL) - Tính đến nay, nếu toàn quốc có khoảng 1.690 khu tập thể đa số là tập trung ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, thì riêng Hà Nội có tới 1.155 khu cao 5 tầng và 10 khu cao 3 tầng. Có thể nói, những khu tập thể đó của Hà Nội là sản phẩm điển hình của cơ chế bao cấp. Đó là những căn nhà được hoàn thành theo quan điểm “nhân, bền, tốt, rẻ” bằng vốn ngân sách để cung cấp, phục vụ cho cán bộ, công nhân viên chức hưởng lương từ ngân sách. Gạt bỏ một số tiểu tiết như: không tôn trọng nhu cầu riêng biệt đặc thù của gia đình mà lấy quyền lợi tập thể là hàng đầu như: bếp tập thể, nhà vệ sinh tập thể (ở những khu tập thể xây), một căn hộ 24 hoặc 28m2 chia cho hai gia đình, dùng chung bếp, chung khu vệ sinh… thì nhà tập thể một thời là ao ước của đa số cán bộ công nhân viên chức...
 

Nếu tính từ khi xuất hiện những khu tập thể đầu tiên xây theo phương pháp thủ công từ những năm 1965 thì cũng đã tròn nửa thế kỉ, và tính những khu tập thể lắp ghép xuất hiện đầu tiên từ năm 1986 thì đến nay cũng ngót nghét 30 năm. Từng nấy năm trời cho đến nay, các khu tập thể - chung cư cũ đã hoàn thành nhiệm vụ lịch sử của mình và đang lộ ra những nhược điểm quan trọng không phù hợp với trình độ, chất lượng sống hiện nay. Trước hết về diện tích nhà ở, đa phần các căn hộ chỉ có diện tích 14, 24 cùng nhất là 28m2 (căn hộ đầu hồi), theo thời gian, sự phát triển nhân khẩu trong mỗi hộ đã tăng vọt gấp từ 2, 3 đến 4, 5 lần. 90% hộ từ chỗ chỉ có hai vợ chồng, hai đứa con nay tăng lên mười, mười hai người vẫn ở trong diện tích cũ đã ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng sống của người dân. Với nhu cầu mở rộng diện tích để phù hợp với số nhân khẩu gia tăng, không ít hộ nhất là các hộ ở tầng cao đã cơi nới, lắp thêm những ba lô, chuồng cọp cả trước lẫn sau căn hộ của mình khiến diện mạo, kết cấu các khu tập thể bị thay đổi gây nguy hiểm, nguy cơ đổ sập có thể xảy ra bất cứ lúc nào… Còn dưới sân các khu tập thể, các nhà tầng một cũng đua nhau lấn chiếm khoảng lưu không công cộng dành cho sinh hoạt chung và chỗ vui chơi của các cháu nhỏ… Rõ ràng khu tập thể cũ ở Hà Nội giờ đây nhìn chung không còn tương thích với điều kiện và chất lượng sống ngày một cao của hộ gia đình, không còn tương xứng về hạ tầng công trình gồm giao thông, điện nước và thông tin, và cả hạ tầng xã hội gồm bến, bãi, trường, trạm… Sự xuống cấp của khu tập thể cũ ở Hà Nội không chỉ gây khó khăn trong sinh hoạt, còn tiềm ẩn nguy hiểm đến tính mạng của người dân. Theo con số thống kê của cơ quan chức năng thì hiện nay toàn Hà Nội có 1.000 khu nhà tập thể cũ xuống cấp, trong đó có 11 khu bị xếp cấp D - cấp nhà nguy hiểm cần di dời những người dân đang sống ở đây.

Trước tình hình như vậy, ngay từ những năm cuối của thập niên đầu thế kỉ 21 Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Hà Nội và TP.HCM cải tạo các khu tập thể cũ đảm bảo điều kiện sống cho người dân trong khu tập thể đó. Trong chỉ thị này, Thủ tướng Chính phủ còn yêu cầu cụ thể hai thành phố phải hoàn thành công việc trước năm 2015. Nhưng đáng buồn thay vào giữa thời gian này, tình trạng xập xệ, nguy hiểm của các khu tập thể cũ của Hà Nội vẫn chưa được khắc phục đáng kể.

Nói như vậy cũng không thể phủ nhận Hà Nội đã có những cố gắng trong việc cải tạo các khu tập thể cũ. Ngay từ năm 2005, UBND thành phố đã có chủ trương và nhất là để thực hiện Nghị quyết 34/2007/NQ - CP của Thủ tướng Chính phủ và Quyết định 48/2008/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội nhằm cải tạo chung cư cũ theo phương pháp xã hội hóa với nguyên tắc: Đảm bảo đủ quỹ nhà cho việc tái định cư và nhà đầu tư được khai thác dự án cân đối vốn.

Ngay sau khi hai Nghị quyết của Chính phủ và UBND Thành phố Hà Nội có hiệu lực thì không ít nhà đầu tư đã có ý định tham gia. Năm 2008, không chỉ một mà rất nhiều nhà đầu tư đã bày tỏ mục tiêu cải tạo, xây dựng khu tập thể Thành Công. Thậm chí, 100 hộ dân ở nhà C1 khu tập thể này (một tòa nhà bị xếp vào nhà cấp D vì cũ nát, nghiêng, nứt) đã thực hiện di dân, nhưng đến nay bản quy hoạch khu Thành Công vẫn trên giấy và nhà C1 sau khi đập đi từ 2009 đến nay sau 6 năm vẫn là khu đất trống và chưa biết bao giờ mới được xây. Rồi các khu tập thể như: Tân Mai, Nguyễn Công Trứ, Kim Liên cũng có nhà đầu tư rục rịch bàn bạc với cư dân ở đây sau khi được phép của UBND Hà Nội, thậm chí đã bàn cụ thể đến cả tỷ lệ gia đình được hưởng diện tích tái định cư sau khi khu nhà mới xây xong… nhưng rồi có chỗ thì thành dự án “treo”, có chỗ thì rơi vào trạng thái “đánh trồng bỏ dùi”. Vì sao lại như vậy?

Thứ nhất là sự vênh giữa các chính sách xung quanh việc cải tạo hay nói đúng hơn là vướng quy hoạch. Nếu theo Quyết định 48 của UBND thành phố Hà Nội đề ra năm 2008 thì nhà cần xây ít nhất là 20 tầng, trong đó 10 tầng cho dân tái định cư tại chỗ, 10 tầng để nhà đầu tư kinh doanh cân đối vốn đầu tư. Nhưng theo Quyết định 1259/QĐ-TTg ra ngày 26/7/2011 về quy hoạch Thủ đô Hà Nội thì những khu lõi đô thị thuộc bốn quận nội thành phải dãn mật độ dân từ 1,2 triệu xuống 0,8 triệu, trong khi đó hầu hết các khu tập thể cũ đều được xây ở vùng lõi đô thị đắc địa- khu vực đất vàng. Và để đảm bảo cho mục tiêu hạ mật độ dân nên Chính phủ chỉ duyệt nhà chung cữ cũ xây mới từ 9 tầng trở xuống. Điều này khiến các doanh nghiệp mất hẳn sự mặn mà với dự án cải tạo khu tập thể cũ vì không có lãi.

Ngoài sự không mặn mà của các nhà đầu tư là mâu thuẫn về quyền lợi của không ít hộ ở tầng một sau vài chục năm đang thuận lợi cho kinh doanh hay không ít căn hộ ở các tầng trên băn khoăn về hệ số căn hộ mới…Cộng thêm vào đấy nhiều dự án cải tạo, xây dựng khu tập thể mới ở bước được giao để nghiên cứu nhưng đã yêu cầu thành phố phải có chính sách hỗ trợ nhất là thời gian sau khi cơn bão tài chính làm tan vỡ nhiều bong bóng bất động sản, đẩy lĩnh vực kinh doanh này vào tình trạng đóng băng…

Để gỡ thế bí này, Bộ Xây dựng vừa đưa ra dự thảo Nghị định cải tạo và xây dựng các chung cư cũ. Trong dự thảo này có đưa ra việc nhà đầu tư có quyền sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất cũ. Không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch khu vực đó cho phép. Khuyến khích xây dựng công trình ngầm cho hoạt động công cộng mà không tính vào hệ số sử dụng đất..Và cuối cùng là điều kiện được coi là đổi mới nhất là sự tôn trọng vai trò chủ sở hữu căn hộ. Chủ căn hộ có quyền chọn nhà đầu tư, góp vốn và theo dõi quá trình thực hiện dự án của nhà đầu tư…

Nhưng từ dự thảo đến việc hoàn chỉnh, thực hiện Nghị định này còn là một thời gian dài nên việc cải tạo và xây dựng khu tập thể (chung cư) cũ của Hà Nội vẫn đang đi với tốc độ “sên bò” trong khi các nhà tập thể đang xuống cấp với tốc độ phi mã.
 

Nguyễn Hiếu