Các nhân tố cơ bản
Theo Giáo sư Tiến sĩ Richard Peiser, có ba nhân tố chính quyết định đến thị trường bất động sản, đó là: Qũy đất; Tài chính và Qui định.
    |
 |
| Giáo sư Tiến sĩ Richard (Đại học Harvard) |
Trong đó quỹ đất là nhân tố tiên quyết, nhằm đảm bảo sự ổn định và phát triển thị trường bất động sản. Cụ thể, qui trình cấp quyền sở hữu phải minh bạch và dễ tiên liệu. Để đảm bảo quỹ đất ổn định cần phải đáp ứng các yếu tố: Nguồn cung phải đủ đất cho phát triển, đáp ứng đủ nhu cầu cho thị trường; Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất đô thị có thể phát triển; Quyền sở hữu đất.
Quyền sở hữu đất rất quan trọng, đây chính là tài sản của cá nhân, tổ chức nên cần đáp ứng được các yêu cầu sau: Ghi nhận – lưu trữ; Bằng chứng sở hữu; Đảm bảo quyền sở hữu; Phân tán sẽ thúc đẩy cạnh tranh.
Nhân tố tài chính phải đáp ứng đầy đủ, vốn dồi dào càng tốt, cần tạo ra nguồn vốn ổn định bằng nhiều phương án, trong đó: Vay thế chấp lâu dài cho người mua nhà; Vốn xây dựng cho nhà thầu và phát triển; Thị trường vay thế chấp thứ cấp hoạt động.
Riêng thị trường vay thế chấp thứ cấp cần cho phép chủ nợ ban đầu bán khoản nợ cầm cố để tái cấp vốn cho khoản vay mới, cần có sự đảm bảo của Chính phủ cho thị trường cho vay thế chấp nhà ở sẽ tạo điều kiện cho thị trường thế chấp thứ cấp phát triển.
Có rất nhiều phương án để huy động vốn đảm bảo tài chính cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản như kêu gọi quỹ đầu tư trong và ngoài nước, ngân hàng tham gia tài trợ cấp vốn, tiền từ khách hàng... nhưng nguồn vốn tự lực của các doanh nghiệp bất động sản vẫn rất quan trọng, tránh tác động từ yếu tố tài chính bên ngoài, đảm bảo tính cạnh tranh cao.
Về nhân tố qui định, cần rút ngắn thời gian các thủ tục giao đất, quy hoạch, chi tiết xây dựng... phải đảm bảo tính minh bạch.
Qui trình phê duyệt quy hoạch: Càng đảm bảo được phê duyệt càng tốt; rà soát quy hoạch chung 5 năm một lần; qui hoạch cụ thể để phê duyệt chi tiết xây dựng.
Không gian công cộng và không gian mở mang lại giá trị cho tất cả - lý tưởng là 25-30% hoặc hơn diện tích đất để tự nhiên hoặc dành cho công viên, giải trí. Quan trọng phải tiếp cận được công viên và không gian mở, có sân chơi tiện ích cho mọi lứa tuổi.
Phê duyệt và cấp quyền trong 6-12 tháng, qui trình phê duyệt càng lâu, tính cạnh tranh càng giảm và giá nhà càng đắt đỏ.
Giải tỏa đền bù, đây là công tác gây mất nhiều thời gian, gây tổn thất chi phí và gây khiếu kiện nhiều nhất. Phải thực hiện tốt việc giải tỏa đền bù, đây cũng là việc tránh những thông tin tiêu cực cho thị trường bất động sản.
Giảm bất trắc trong qui trình thực hiện; qui trình phê duyệt phải tổ chức giám sát tham nhũng – giảm thiểu hành xử ưu ái và thân tín, qui trình khiếu nại minh bạch.
Bên cạnh ba nhân tố trên, còn có các nhân tố không thể thiếu khác như: Cơ sở hạ tầng giao thông; Người mua nhà; Chủ nhà cho thuê; Đầu tư các tổ chức tín dụng; Đầu tư khu vực công và khu vực công tham gia vào bất động sản.
Còn tồn tại nhiều bất cập
Phát biểu tại hội thảo, ông Phan Trường Sơn - Trưởng phòng phát triển nhà ở Sở xây dựng TP. HCM cho biết, về công tác quản lý còn nhiều hạn chế như: Hệ thống pháp lý phức tạp, thường xuyên thay đổi; Công tác quản lý và chia sẻ dữ liệu thị trường bất động sản chưa đáp ứng nhu cầu; Công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị liên quan đến thị trường bất động sản thiếu tính đồng bộ và thực tế; Thị trường thiếu tính minh bạch; Tín dụng bất động sản tăng trưởng nhanh, mất cân đối; Nguồn thu từ bất động sản có xu hướng giảm cả tỷ trọng lẫn giá trị tuyệt đối.
|
 |
| Ông Phan Trường Sơn Trưởng phòng phát triển nhà ở đô thị Sở Xây dựng TP. HCM |
Năm 2018, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất đông sản sẽ gặp nhiều khó khăn về nguồn vốn. Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) chia sẻ: “Thị trường bất động sản năm 2018 sẽ đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn về tài chính – vốn, do Ngân hàng Nhà nước đang tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng vào thị trường bất động sản. Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Thông tư 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, đã cho phép các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa theo lộ trình: (i) Từ ngày 01/01/2018 đến ngày 31/12/2018 là 45%; (ii) Từ ngày 01/01/2019 là 40%.”
|
 |
| Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA |
Thủ tục hành chính, quy trình hành chính trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, quy hoạch, đầu tư, giải phóng mặt bằng, thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp ngân sách (trước hết là tiền sử dụng đất) còn nhiều bất cập, kéo dài, thiếu minh bạch gây thiệt hại cho kinh tế xã hội.
Hạ tầng giao thông chưa bắt kịp với nhịp độ phát triển của các dự án bất động sản, nhiều dự án bất động sản ăn theo cung đường khiến lưu lượng người giao thông quá tải, gây kẹt xe, ảnh hưởng đến chất lượng sống, môi trường đô thị.
Lệch pha cung cầu trong thị trường bất động sản nhà ở, phân khúc trung cao cấp dễ tồn kho, còn phân khúc nhà ở xã hội, người thu nhập thấp còn thiếu, chưa đáp ứng đủ nhu cầu người dân.
Dự án treo còn nhiều, gây lãng phí quỹ đất, ví dụ: Dự án siêu đô thị khu bán đảo Thanh Đa – Bình Qưới treo đến hơn 20 năm vì không thể giải phóng được mặt bằng. Nhiều dự án chậm tiến độ và bị thu hồi, một số chủ đầu tư không đảm bảo năng lực phát triển dự án nhưng vẫn tìm cách có được dự án, giữ đất rồi tìm cách sang nhượng lại để thu chênh lệch; do đó, khi thị trường ở giai đoạn thoái trào thì dự án không thể triển khai được.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản mới thành lập làm ăn chộp giật, lợi dụng kẻ hở pháp luật và sự thiếu hiểu biết của người dân, dùng lợi nhuận khủng để dụ dỗ người dân nhằm trục lợi bất chính, có dấu hiệu lừa đảo gây hoang mang cho người tiêu dùng, ảnh hưởng nghiêm trọng, gây tiêu cực cho thị trường bất động sản...
Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia bất động sản, nhìn chung thị trường bất động sản năm 2018 TP. HCM nói riêng và cả nước nói chung vẫn còn nhiều dấu hiệu tích cực, cho thấy sự phát triển ổn định và tiếp tục tăng trưởng mạnh.
Đình Quân – Xuân Ấn