Tuy nhiên, tranh chấp nhà đất là loại tranh chấp tài sản đặc biệt nên trong quá trình giải quyết cơ quan tiến hành tố tụng còn phải căn cứ vào các qui định của pháp luật nội dung, các văn bản pháp qui qui định về nhà, đất tương ứng với từng thời điểm, từng vùng miền xảy ra giao dịch hoặc từng thời điểm, từng vùng miền có liên quan đến quyền sở hữu nhà ở xảy ra tranh chấp để giải quyết.
Vì vậy, để thuận lợi cho việc tra cứu và áp dụng các văn bản pháp luật trong giải quyết các vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất và nhà ở - Hệ thống văn bản được đăng trên trang Web của VKSND TP Hà Nội tác giả đưa ra một số lưu ý sau:
Thứ nhất: Hành vi xảy ra ở thời điểm nào thì áp dụng pháp luật ở thời điểm đó. Chỉ áp dụng cho hành vi xảy ra trước, còn gọi là “hồi tố”, nếu có văn bản pháp luật qui định việc hồi tố (qui định ngay trong văn bản đó hoặc văn bản khác).
Ví dụ: Cũng là việc mua bán nhà ở nhưng nếu mua bán vào năm 2003 thì áp dụng Bộ luật Dân sự năm 1995 (có hiệu lực từ ngày 1/7/1996 đến 31/12/2005); nếu mua bán vào năm 1993 thì áp dụng Pháp lệnh Nhà ở (có hiệu lực từ ngày 1/7/1991 đến 30/6/1995); nếu mua bán vào 1983 thì áp dụng Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Qui định hồi tố có thể kể đến là qui định tại khoản 5 Nghị quyết Thi hành Bộ luật Dân sự năm 1995, đó là: Những qui định của Bộ luật Dân sự năm 1995 về chuyển quyền sử dụng đất “có hiệu lực áp dụng kể từ ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực”. Như vậy là những qui định này có hiệu lực hồi tố đối với việc chuyển quyền sử dụng đất xác lập từ trước 1/7/1996.
Thứ hai: Trong trường hợp các văn bản qui phạm pháp luật có qui định khác nhau về cùng một vấn đề và văn bản đều cùng còn hiệu lực thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn.
Thứ ba: Trong trường hợp các văn bản qui phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có qui định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng qui định của qui phạm pháp luật ban hành sau.
Ví dụ: Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 do Quốc hội ban hành, có hiệu lực từ ngày 1/7/2016. Nghị quyết số 103/2015/QH13 ngày 25/11/2015 của Quốc hội về việc thi hành Bộ luật Tố tụng dân sự qui định tại Điều 2 là: “Đối với các tranh chấp, yêu cầu về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động phát sinh trước ngày 1/1/2017 thì áp dụng qui định về thời hiệu tại Điều 159 và điểm h khoản 1 Điều 192 của Bộ luật Tố tụng dân sự số 24/2004/QHH11 đã được sửa đổi bổ sung theo Luật số 65/2011/QH12.”
Như vậy, theo qui định của Nghị quyết 103/2015/QH13 nêu trên thì vụ việc phát sinh trước ngày 1/1/2017 sẽ áp dụng qui định về thời hiệu theo luật cũ. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2015 (điểm d khoản 1 Điều 688) lại qui định giao dịch xác lập trước ngày 1/1/2017 thì “Thời hiệu được áp dụng theo qui định của Bộ luật này”, tức là theo luật mới.
Ví dụ: Thời hiệu khởi kiện chia thừa kế của pháp luật cũ là 10 năm nhưng theo pháp luật mới là 30 năm kể từ ngày mở thừa kế”.
Do cùng cơ quan ban hành là Quốc hội, qui định cùng về một vấn đề là thời hiệu mà có nội dung khác nhau nên phải áp dụng văn bản qui phạm pháp luật ban hành sau là Bộ luật Dân sự năm 2015 (Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực từ ngày 1/1/2017, Nghị quyết 103/2015/QH13 có hiệu lực từ ngày 25/11/2015).
Thứ tư: Trong trường hợp văn bản qui phạm pháp luật mới không qui định trách nhiệm pháp lý hoặc qui định trách nhiệm pháp lý nhẹ hơn.
Ví dụ: Bộ luật Dân sự năm 1995 có qui định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là: “Tùy từng trường hợp, xét tính chất của giao dịch dân sự vô hiệu, tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo qui định của pháp luật” (khoản 2 Điều 146).
Bộ luật Dân sự năm 2005 qui định về vấn đề này là: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo qui định của pháp luật” (khoản 2 Điều 137).
Qui định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về trường hợp bị tịch thu có nội dung chỉ tịch thu khi có qui định của pháp luật. Đây là qui định có tính giảm nhẹ trách nhiệm pháp lý của người có tài sản, hoa lợi, lợi tức thuộc giao dịch vô hiệu so với qui định của Bộ luật Dân sự năm 1995. Qui định này có lợi cho các bên tham gia vào giao dịch vô hiệu chứ không làm tăng trách nhiệm của chủ thể nào. Vì vậy, qui định của Bộ luật Dân sự năm 2005 được áp dụng cho cả những giao dịch vô hiệu xác lập trước khi Bộ luật Dân sự năm 2005 có hiệu lực.
Thứ năm: Quan hệ giữa Bộ luật Dân sự và pháp luật chuyên ngành
Bộ luật Dân sự là luật chung điều chỉnh các quan hệ dân sự. Do đó, khi có sự qui định khác nhau thì thường là qui định của luật chuyên ngành được ưu tiên áp dụng.
Ngoài ra, khi áp dụng các văn bản pháp luật, cán bộ, kiểm sát viên cần lưu ý và nắm vững chủ trương, đường lối của Đảng; chính sách pháp luật của Nhà nước qui định về đất đai qua từng thời kỳ, để vận dụng vào việc đánh giá chứng cứ, việc áp dụng pháp luật được chính xác và đưa ra đường lối giải quyết vụ án một cách đúng đắn nhất.