Tranh chấp quyền sử dụng đất kéo dài, nhiều giao dịch bị tuyên vô hiệu
VKSND khu vực 10 - Phú Thọ đã ban hành quyết định kháng nghị Bản án dân sự sơ thẩm số 81/2026/DS-ST ngày 10/9/2026 của TAND khu vực 10 - Phú Thọ về vụ án “Tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu và yêu cầu trả đất, chấm dứt hành vi cản trở việc sử dụng đất”.
Vụ án có nguyên đơn là bà Dương Thị Thắm (SN 1969, trú tại xã Yên Lạc, tỉnh Phú Thọ); bị đơn là ông Phùng Thế Lập (SN 1961) và anh Phạm Văn Tuấn (SN 1982, cùng trú tại xã Yên Lạc). Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập là anh Nghiêm Xuân Kỳ (SN 1987) và bà Dương Thị Mùi (SN 1960).
Theo hồ sơ vụ án, nguồn gốc tranh chấp liên quan đến hai thửa đất số 367 và 449, cùng thuộc tờ bản đồ số 02, tại huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc (cũ), nay là tỉnh Phú Thọ.
Năm 1991, ông Phùng Thế Lập được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất số 367, diện tích 336m2; liền kề bên cạnh, bà Phùng Thị Thành (em gái ông Lập) cũng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất số 449, diện tích 218m2. Nguồn gốc đất đều là của bố, mẹ ông Lập, bà Thành chia cho các con.
Khoảng năm 1999, ông Lập và bà Thành đã tự nguyện thỏa thuận đổi vị trí đất cho nhau để sử dụng. Theo đó, bà Thành quản lý, sử dụng phần đất thực tế thuộc thửa số 367 do ông Lập đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngược lại, ông Lập quản lý, sử dụng phần đất thuộc thửa số 449 do bà Thành đứng tên.
Sau khi đổi đất, hai bên đã giao nhận, quản lý, sử dụng đất ổn định trong thời gian dài. Bà Thành xây dựng nhà trên phần đất nhận đổi và sử dụng công khai, liên tục. Trong suốt quá trình này, ông Lập không phản đối, không yêu cầu bà Thành trả lại đất và cũng không phát sinh tranh chấp về việc bà Thành quản lý, sử dụng phần đất đã nhận đổi.
Ngày 9/10/2004, bà Phùng Thị Thành lập “Giấy chuyển nhượng đất thổ cư” để chuyển nhượng cho bà Dương Thị Thắm diện tích 218m2, với giá 270 triệu đồng. Giấy chuyển nhượng có chữ ký của bà Thành cùng con trai là anh Phạm Anh Tuấn và có xác nhận của chính quyền địa phương là UBND thị trấn Yên Lạc.
Bà Thành có 2 người con trai là anh Phạm Văn Tuấn (SN 1982) và Phạm Tuấn Anh (SN 1995). Thời điểm chuyển nhượng đất cho bà Thắm (năm 2004), anh Tuấn Anh còn nhỏ nên không ký giấy chuyển nhượng.
Sau khi nhận chuyển nhượng, bà Thắm đến sử dụng thửa đất và ở trong ngôi nhà do bà Thành xây dựng từ trước, không cơi nới hay sửa chữa gì thêm. Khi gia đình bà Thắm đến sử dụng nhà đất, gia đình ông Lập không có ý kiến gì; giữa hai bên không xảy ra tranh chấp gì.
Ngày 23/3/2006, bà Thành và bà Thắm lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bà Thắm kê khai và làm thủ tục sang tên. Ngày 8/4/2006, bà Thắm được UBND huyện Yên Lạc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích 218 m2. Cùng năm đó, bà Thắm cho bà Đạo thuê nhà (hiện bà Đạo đã chết).
Đến năm 2009, bà Thắm chuyển nhượng lại cho bà Dương Thị Mùi diện tích 109m2, tại vị trí có ngôi nhà cũ của bà Thành. Bà Mùi mua đất cho con trai là anh Nghiêm Xuân Kỳ. Do vậy, thửa đất 218 m2 được tách thành 2 thửa. Ngày 7/4/2009, anh Kỳ và bà Thắm được UBND huyện Yên Lạc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích sử dụng của mỗi người là 109 m2.
Anh Kỳ sử dụng nhà đất trên đến năm 2010 thì bị ông Phùng Thế Lập và anh Phạm Văn Tuấn ngăn cản, không cho sử dụng nên xảy ra tranh chấp.
    |
 |
| Ngôi nhà bà Thành xây dựng trên vị trí đất sau khi nhận đổi với ông Lập. Năm 2004, bà Thành chuyển nhượng cho bà Thắm, đến năm 2009, bà Thắm chuyển nhượng cho bà Mùi - mẹ anh Kỳ. |
Sau nhiều năm đề nghị giải quyết bằng con đường hành chính nhưng không đi đến hồi kết, tháng 6/2022, cực chẳng đã, bà Thắm đã khởi kiện ông Lập và anh Tuấn ra TAND huyện Yên Lạc cũ, nay là TAND khu vực 10 - Phú Thọ. Thời điểm này, bà Thành đã mất được 5 năm (bà Thành mất năm 2017).
Cụ thể, bà Thắm đề nghị Tòa án xác định thửa đất số 367, diện tích 336m2, do ông Phùng Thế Lập đứng tên là tài sản của bà Thành; công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa bà và bà Thành ngày 9/10/2004 có hiệu lực pháp luật, buộc các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng.
Đồng thời, buộc ông Lập, anh Tuấn chấm dứt hành vi xâm phạm đất, cản trở việc sử dụng đất của bà Thắm tại thửa đất số 367, nay đã được tách làm 2 là thửa số 1177 và thửa số 1178, tờ bản đồ số 60; buộc ông Lập, anh Tuấn cùng những người đang sinh sống trên thửa đất này trả lại đất cho bà Thắm và anh Kỳ.
Đối với phần diện tích 109m2 đã nhận chuyển nhượng từ bà Thắm, anh Nghiêm Xuân Kỳ có yêu cầu độc lập, đề nghị Tòa án công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên; buộc những người đang quản lý, sử dụng đất diện tích đất nêu trên chấm dứt hành vi cản trở việc thực hiện quyền sử dụng đất của anh.
Ở chiều ngược lại, ông Phùng Thế Lập và anh Phạm Văn Tuấn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà Thắm cũng như yêu cầu độc lập của anh Kỳ. Phía bị đơn cho rằng, trước đây giữa bà Thành và ông Lập có việc đổi đất nhưng chỉ là đổi đất tạm thời, do đó việc bà Thành chuyển nhượng đất cho bà Thắm là không đúng quyền sử dụng.
Từ đó, phía bị đơn đưa ra yêu cầu phản tố, đề nghị Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 9/10/2004 giữa bà Thành và bà Thắm, cùng giao dịch chuyển nhượng giữa bà Thắm và anh Kỳ vô hiệu; đồng thời giải quyết hậu quả của các giao dịch vô hiệu và xác định quyền sử dụng đối với hai thửa đất số 367, 449.
Bản án dân sự sơ thẩm số 81/2026/DS-ST của TAND khu vực 10 - Phú Thọ tuyên không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Dương Thị Thắm; không chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Dương Thị Mùi và anh Nghiêm Xuân Kỳ. Đồng thời, Tòa án chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Phùng Thế Lập và anh Phạm Văn Tuấn.
Theo đó, Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phùng Thị Thành và bà Dương Thị Thắm ngày 9/10/2004 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/3/2009 giữa bà Thắm và anh Kỳ là vô hiệu.
Bản án sơ thẩm còn xác định trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc thực hiện thủ tục thu hồi hai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà Thắm và anh Kỳ để thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Lập, anh Tuấn.
Cùng với đó, bản án tuyên ông Phùng Văn Lập có quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 367; anh Phạm Văn Tuấn và Phạm Tuấn Anh có quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 449.
Về hậu quả của các giao dịch bị tuyên vô hiệu, Tòa án buộc anh Phạm Văn Tuấn có trách nhiệm sử dụng khối tài sản là quyền sử dụng 218m2 đất thuộc thửa số 449, tờ bản đồ số 02, đứng tên bà Thành, để thanh toán cho bà Thắm số tiền 1,896 tỉ đồng, bao gồm tiền nhận khi chuyển nhượng đất và tiền bồi thường.
Đồng thời, bà Thắm phải thanh toán cho anh Kỳ số tiền 948 triệu đồng, bao gồm tiền nhận chuyển nhượng đất và tiền bồi thường.
Ngoài các nội dung trên, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng, quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định.
Viện kiểm sát chỉ rõ những vi phạm trong đánh giá chứng cứ
Sau khi nghiên cứu hồ sơ vụ án dân sự thụ lý số 48/2022/TLST-DS ngày 27/6/2022 và Bản án dân sự sơ thẩm số 81/2026/DS-ST ngày 10/9/2026, VKSND khu vực 10 - Phú Thọ nhận thấy Tòa án cấp sơ thẩm có vi phạm trong việc đánh giá chứng cứ theo quy định tại Điều 108 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Theo Viện kiểm sát, vấn đề cần được xem xét đầy đủ trong vụ án là giá trị pháp lý và quá trình thực hiện trên thực tế của việc đổi vị trí đất giữa ông Phùng Thế Lập và bà Phùng Thị Thành vào khoảng năm 1999.
Các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ thể hiện, mặc dù Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp năm 1991 ghi nhận ông Lập là người sử dụng thửa đất số 367 và bà Thành là người sử dụng thửa đất số 449, nhưng sau đó hai bên đã tự nguyện thỏa thuận đổi vị trí đất cho nhau.
Sau khi đổi đất, bà Thành trực tiếp quản lý, sử dụng phần đất thuộc thửa số 367 do ông Lập đứng tên; ngược lại, ông Lập quản lý, sử dụng phần đất thuộc thửa số 449 do bà Thành đứng tên.
Quá trình giao nhận và sử dụng đất diễn ra công khai, liên tục, ổn định trong thời gian dài. Bà Thành đã xây dựng nhà trên phần đất nhận đổi, ông Lập không có ý kiến phản đối, không yêu cầu trả lại đất và không tranh chấp về việc sử dụng đất.
Theo VKSND khu vực 10 - Phú Thọ, đây là những tình tiết có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định bản chất của quan hệ tranh chấp, cần được Tòa án xem xét, đánh giá đầy đủ khi giải quyết vụ án.
Mặt khác, việc ông Lập và bà Thành đã tự nguyện đổi vị trí đất cho nhau cũng được các đương sự thừa nhận. Do đó, căn cứ khoản 1 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, đây là tình tiết, sự kiện không phải chứng minh.
Từ những căn cứ nêu trên, Viện kiểm sát nhận định, việc đổi vị trí đất giữa ông Lập và bà Thành đã được xác lập và thực hiện trên thực tế, thể hiện thông qua quá trình giao nhận, quản lý, sử dụng đất ổn định, công khai, liên tục trong thời gian dài.
Mặc dù việc đổi đất chưa hoàn tất thủ tục đăng ký theo quy định tại Điều 701 Bộ luật Dân sự năm 1995, nhưng theo Viện kiểm sát, vẫn đủ căn cứ để xem xét công nhận giao dịch trên cơ sở ý chí tự nguyện và quá trình thực hiện thực tế của các bên.
Tại Quyết định kháng nghị, VKSND khu vực 10 - Phú Thọ cũng viện dẫn Án lệ số 15/2017/AL và Án lệ số 40/2021/AL để làm rõ yêu cầu xem xét, đánh giá việc chuyển đổi quyền sử dụng đất đã được các bên tự nguyện thực hiện trên thực tế.
Đặc biệt, Viện kiểm sát nhấn mạnh nội dung của Án lệ số 40/2021/AL liên quan đến việc xem xét chuyển đổi quyền sử dụng đất khi các bên đã thực tế chuyển đổi, quản lý và sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Tuy nhiên, theo đánh giá của Viện kiểm sát, khi giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã thừa nhận có việc ông Lập và bà Thành đổi vị trí đất cho nhau, nhưng lại chỉ căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp năm 1991 và việc chưa đăng ký biến động để xác định việc đổi đất không làm phát sinh quyền sử dụng đất.
Trong khi đó, Tòa án chưa đánh giá đầy đủ các tình tiết thể hiện việc các bên đã thực tế giao nhận đất, quản lý, sử dụng ổn định trong thời gian dài; việc bà Thành xây dựng nhà trên phần đất nhận đổi và ông Lập không phản đối quá trình quản lý, sử dụng đất của bà Thành.
VKSND khu vực 10 cho rằng, cách đánh giá chứng cứ như trên chưa bảo đảm tính đầy đủ, toàn diện theo quy định tại Điều 108 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Không chỉ liên quan đến việc đổi đất giữa ông Lập và bà Thành, Viện kiểm sát còn chỉ ra những vấn đề cần xem xét trong quá trình đánh giá chứng cứ đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Thành và bà Thắm.
Theo hồ sơ, ngày 9/10/2004, sau khi nhận và sử dụng ổn định phần đất đã đổi, bà Thành lập giấy chuyển nhượng cho bà Thắm diện tích 218m2. Tại giấy chuyển nhượng, ngoài số thửa đất được ghi theo giấy tờ, các bên còn xác định cụ thể diện tích, vị trí, tứ cận và các công trình trên đất.
Cụ thể, giấy chuyển nhượng thể hiện: Phía Đông giáp hộ bà Ái Hương, rộng 13,6m; phía Tây giáp đường làng, rộng 13,6m; phía Nam giáp hộ ông bà Hiển, Lập, dài 16m; phía Bắc giáp hộ ông bà Chí, Mùi, dài 16m. Trên đất có 4 gian nhà cấp 4 và công trình phụ.
Theo Viện kiểm sát, những thông tin về diện tích, vị trí, tứ cận, nhà ở và công trình trên đất là các căn cứ quan trọng để xác định chính xác đối tượng mà bà Thành và bà Thắm thực tế giao dịch.
Đặc biệt, tại thời điểm chuyển nhượng, bà Thành đang trực tiếp quản lý, sử dụng phần đất đã nhận từ ông Lập sau khi hai bên đổi vị trí đất. Do đó, việc chuyển nhượng được thực hiện đối với chính phần đất bà Thành đang quản lý, sử dụng trên thực tế.
Từ nội dung này, VKSND khu vực 10 - Phú Thọ viện dẫn Điều 135 Bộ luật Dân sự năm 1995, quy định về việc giải thích giao dịch dân sự trong trường hợp giao dịch có thể được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau. Theo đó, việc giải thích giao dịch phải phù hợp với mục đích của giao dịch và ý muốn đích thực của các bên khi xác lập giao dịch.
Vì vậy, Viện kiểm sát cho rằng, khi xem xét Giấy chuyển nhượng đất thổ cư ngày 9/10/2004, Tòa án không thể chỉ căn cứ vào số thửa đất được ghi trong giấy chuyển nhượng mà cần đối chiếu với diện tích, tứ cận, nhà ở, công trình trên đất và vị trí đất thực tế mà bà Thành quản lý, sử dụng.
Đồng thời, phải đặt giao dịch chuyển nhượng giữa bà Thành và bà Thắm trong mối liên hệ với quá trình đổi đất trước đó giữa bà Thành và ông Lập. Việc xem xét đồng thời các tài liệu, chứng cứ này có ý nghĩa trong việc xác định đúng đối tượng chuyển nhượng cũng như ý chí thực sự của các bên khi giao kết hợp đồng.
Cùng với đó, Viện kiểm sát cũng đề cập quá trình thực hiện giao dịch và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi bà Thắm nhận chuyển nhượng.
Theo tài liệu trong hồ sơ, sau khi nhận chuyển nhượng, bà Thắm đã quản lý, sử dụng nhà đất; thực hiện việc kê khai và được UBND huyện Yên Lạc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 8/4/2006.
Đến năm 2009, bà Thắm chuyển nhượng 109m2 đất cho anh Nghiêm Xuân Kỳ. Sau khi nhận chuyển nhượng, anh Kỳ tiếp tục quản lý, sử dụng và được UBND huyện Yên Lạc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Quyết định kháng nghị, việc xem xét hiệu lực của các giao dịch chuyển nhượng cần được đặt trong mối liên hệ với toàn bộ quá trình hình thành, thực hiện giao dịch, việc quản lý, sử dụng đất thực tế và các tài liệu, giấy tờ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho các bên.
Tuy nhiên, VKSND khu vực 10 - Phú Thọ nhận thấy Tòa án cấp sơ thẩm chưa đánh giá đầy đủ mối liên hệ giữa các chứng cứ và giá trị chứng minh của từng chứng cứ khi tuyên bố các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
Theo Viện kiểm sát, việc đánh giá chứng cứ như vậy chưa bảo đảm khách quan, toàn diện, đầy đủ và chính xác; dẫn đến việc giải quyết vụ án chưa phù hợp với các tình tiết khách quan, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà Thắm và anh Kỳ.
Việc này vi phạm quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 108 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Cụ thể, khoản 1 Điều 108 quy định: “Việc đánh giá chứng cứ phải khách quan, toàn diện, đầy đủ và chính xác”; khoản 2 Điều 108 quy định, Tòa án phải đánh giá từng chứng cứ, sự liên quan giữa các chứng cứ; đồng thời khẳng định tính hợp pháp, tính liên quan và giá trị chứng minh của từng chứng cứ.
Đối chiếu quy định trên với quá trình giải quyết vụ án, VKSND khu vực 10 - Phú Thọ xác định việc Tòa án cấp sơ thẩm chưa xem xét đầy đủ các chứng cứ về quá trình đổi đất, quản lý, sử dụng đất và thực hiện các giao dịch chuyển nhượng đã ảnh hưởng đến việc xác định bản chất vụ án.
Đặc biệt, việc chỉ căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp ban đầu và tình trạng chưa đăng ký biến động, mà chưa đánh giá toàn diện quá trình thực hiện thỏa thuận đổi đất trên thực tế, là chưa phù hợp với yêu cầu đánh giá chứng cứ trong tố tụng dân sự.
Kháng nghị toàn bộ bản án
Trên cơ sở nghiên cứu hồ sơ, đối chiếu các tài liệu, chứng cứ với quy định pháp luật, VKSND khu vực 10 - Phú Thọ xác định những vi phạm trong việc đánh giá chứng cứ của Tòa án cấp sơ thẩm cần được xem xét, khắc phục thông qua thủ tục xét xử phúc thẩm.
Theo quan điểm của Viện kiểm sát, việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất trong vụ án này phải bảo đảm xem xét toàn diện quá trình hình thành, quản lý, sử dụng đất; ý chí tự nguyện của các bên khi thỏa thuận đổi đất; việc thực hiện giao dịch trên thực tế và các tài liệu, chứng cứ liên quan đến những lần chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau đó.
Đồng thời, việc xác định hiệu lực của các giao dịch chuyển nhượng phải được thực hiện trên cơ sở đánh giá đầy đủ sự liên quan giữa các chứng cứ, không tách rời nội dung giấy tờ chuyển nhượng với hiện trạng đất và quá trình quản lý, sử dụng đất thực tế.
Căn cứ Điều 27 Luật Tổ chức Viện kiểm sát nhân dân năm 2014 và các điều 21, 57, 278, 279, 280 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, VKSND khu vực 10 - Phú Thọ đã quyết định kháng nghị toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 81/2026/DS-ST ngày 10/9/2026 của TAND khu vực 10 - Phú Thọ.
Đồng thời, Viện kiểm sát đề nghị TAND tỉnh Phú Thọ xét xử phúc thẩm, sửa bản án sơ thẩm theo hướng đã phân tích trong quyết định kháng nghị, nhằm bảo đảm việc giải quyết vụ án có căn cứ, đúng quy định pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự.