    |
 |
| Việc “khai hai giá” trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản có nguy cơ gây nhiều hệ lụy về sau (ảnh minh họa). |
Kê khai chuyển nhượng “hai giá” - thực trạng phổ biến, gây thất thu ngân sách
Qua công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ án dân sự tại Tòa án nhân dân TP Hồ Chí Minh, VKSND TP Hồ Chí Minh nhận thấy tình trạng tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở chiếm tỷ lệ đáng kể và tiềm ẩn nhiều vi phạm pháp luật về thuế.
Theo nội dung kiến nghị, trong thời gian từ năm 2024 đến nay, Tòa án nhân dân TP Hồ Chí Minh đã thụ lý, giải quyết 851 vụ án dân sự liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở, chiếm khoảng 32% tổng số vụ án dân sự thụ lý.
Đáng chú ý, qua nghiên cứu hồ sơ, bản án và quyết định đã có hiệu lực pháp luật, Viện kiểm sát phát hiện khoảng 27% số vụ án có dấu hiệu các bên kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn đáng kể so với giá trị giao dịch thực tế; mức chênh lệch phổ biến từ 2 đến 5 lần, thậm chí có trường hợp cao hơn.
Thực tiễn xét xử cho thấy, khi phát sinh tranh chấp, các bên thường xuất trình thêm các tài liệu như giấy nhận tiền, thỏa thuận riêng, chứng từ chuyển khoản… để chứng minh giá giao dịch thực tế cao hơn nhiều so với giá ghi trong hợp đồng công chứng. Điều này làm lộ rõ tình trạng “hai giá” trong giao dịch bất động sản - một thực trạng khá phổ biến hiện nay, không chỉ tại TP Hồ Chí Minh mà còn ở nhiều địa phương có thị trường bất động sản phát triển.
Nhiều vụ việc điển hình đã được Viện kiểm sát chỉ ra. Trong một vụ án tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng công chứng ghi nhận giá chuyển nhượng 3,5 tỉ đồng, nhưng thực tế giao dịch lên đến 14,5 tỉ đồng, chênh lệch tới 11 tỉ đồng.
Ở vụ án khác, hợp đồng ghi nhận giá 200 triệu đồng, trong khi giá thực tế là 3,4 tỉ đồng, chênh lệch 3,2 tỉ đồng; hay trường hợp hợp đồng ghi 410 triệu đồng, nhưng thực tế giao dịch 1,8 tỉ đồng.
Thậm chí, có vụ việc giá hợp đồng chỉ 20 triệu đồng nhưng giá thực tế lên tới 1,07 tỉ đồng.
Theo nhận định của Viện kiểm sát, sự chênh lệch lớn giữa giá ghi trong hợp đồng và giá giao dịch thực tế cho thấy dấu hiệu các bên cố ý kê khai không đúng nhằm giảm nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.
|
 |
| Văn bản kiến nghị của VKSND TP Hồ Chí Minh. |
Không chỉ dừng lại ở thiệt hại về thu ngân sách, tình trạng này còn dẫn đến hệ lụy kéo dài khi phát sinh tranh chấp, làm thiếu thống nhất giữa dữ liệu kê khai thuế và sự thật khách quan được xác định trong quá trình tố tụng, ảnh hưởng đến tính minh bạch của thị trường bất động sản và hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực thuế.
Kiến nghị đồng bộ nhiều giải pháp, siết chặt quản lý thuế trong giao dịch bất động sản
Từ thực tiễn kiểm sát, VKSND TP Hồ Chí Minh xác định nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc người dân chưa tuân thủ đầy đủ nghĩa vụ thuế, trong khi công tác kiểm tra, đối chiếu giữa giá kê khai và giá thị trường còn hạn chế; việc khai thác thông tin từ bản án, quyết định của Tòa án - nguồn dữ liệu phản ánh giá giao dịch thực tế - chưa được phát huy hiệu quả trong quản lý thuế.
Để phòng ngừa vi phạm pháp luật và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực thuế, Viện kiểm sát đã ban hành kiến nghị đến cơ quan Thuế TP Hồ Chí Minh, đề nghị triển khai đồng bộ nhiều giải pháp.
Cụ thể, kiến nghị yêu cầu tổ chức kiểm tra, rà soát chuyên đề đối với các hồ sơ kê khai thuế liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở có dấu hiệu kê khai giá thấp bất thường. Đồng thời, tăng cường phối hợp liên ngành với Tòa án, cơ quan công chứng và cơ quan đăng ký đất đai nhằm trao đổi, khai thác thông tin về giá giao dịch thực tế.
Một nội dung quan trọng khác là khai thác dữ liệu từ các bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật để rà soát, xác định lại nghĩa vụ thuế và thực hiện truy thu thuế đối với các trường hợp kê khai không đúng thực tế.
Bên cạnh đó, Viện kiểm sát cũng kiến nghị xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá giao dịch bất động sản phục vụ đối chiếu trong quá trình tiếp nhận và xử lý hồ sơ kê khai thuế; đồng thời đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến pháp luật về nghĩa vụ thuế, cảnh báo rõ hậu quả pháp lý đối với hành vi kê khai không trung thực.
Theo đánh giá, đây là nhóm giải pháp mang tính hệ thống, không chỉ xử lý vi phạm đã phát sinh mà còn hướng tới phòng ngừa từ gốc, góp phần siết chặt kỷ cương pháp luật trong lĩnh vực thuế.
Việc ban hành kiến nghị nêu trên cho thấy vai trò chủ động, tích cực của VKSND TP Hồ Chí Minh trong công tác kiểm sát hoạt động tư pháp, không chỉ dừng lại ở việc phát hiện vi phạm trong từng vụ án cụ thể mà còn kịp thời tổng hợp, kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện cơ chế quản lý nhà nước.
Qua đó, góp phần bảo đảm việc chấp hành pháp luật về thuế, chống thất thu ngân sách, đồng thời nâng cao tính minh bạch, lành mạnh của thị trường bất động sản trên địa bàn TP Hồ Chí Minh.