    |
 |
| Thị trường bất động sản đang đối mặt với bài toán cân bằng cung – cầu khi nguồn cung tăng nhưng sức mua suy yếu. |
Nguồn cung tăng, giao dịch giảm
Sau giai đoạn tăng giá kéo dài, thị trường bất động sản đang xuất hiện những dấu hiệu điều chỉnh. Tuy nhiên, giá bán tại nhiều khu vực vẫn neo cao, còn thanh khoản suy yếu cho thấy khoảng cách giữa nguồn cung và khả năng hấp thụ của thị trường chưa được giải quyết.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường có khoảng 98.000 sản phẩm mở bán, tăng 50% so với cùng kỳ năm 2025. Trong đó, hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới, tăng 40%.
Tuy nhiên, lượng giao dịch sơ cấp trong cùng kỳ chỉ đạt khoảng 48.000 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ giảm từ 62% trong 6 tháng đầu năm 2025 xuống 49% trong nửa đầu năm 2026. Riêng quý II/2026, tỷ lệ hấp thụ còn 41%, thấp hơn mức 47% của quý I.
Diễn biến này cho thấy nguồn cung tăng chưa đồng nghĩa sức mua phục hồi tương ứng. Khi giá bán vẫn cao, chi phí vốn tạo áp lực và người mua thận trọng hơn, doanh nghiệp phải đối mặt với bài toán tiêu thụ sản phẩm, thu hồi vốn và duy trì dòng tiền.
Thị trường cũng phân hóa theo địa phương và phân khúc. Theo ông Nguyễn Văn Đính, trong 6 tháng đầu năm 2026, giá chung cư tại Hà Nội điều chỉnh giảm khoảng 7%, đưa mức giá bán trung bình trong quý II về khoảng 123 triệu đồng/m². Tại TP HCM, giá căn hộ tăng 3% so với cuối năm 2025, lên khoảng 108 triệu đồng/m²; tại Đà Nẵng, giá tăng 5%, đạt khoảng 91 triệu đồng/m².
Đối với đất nền, sau những đợt tăng giá cục bộ trong năm 2025 gắn với thông tin quy hoạch, hạ tầng và sáp nhập địa giới hành chính, giá giao dịch thứ cấp trong quý II/2026 đã giảm nhẹ khoảng 2-3%.
Những diễn biến trên cho thấy thị trường không giảm đồng loạt. Một số phân khúc đã điều chỉnh, nhưng mặt bằng giá vẫn cao, khiến người có nhu cầu ở thực khó tìm được sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.
Giá nhà cao do nhiều yếu tố
Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, giá bất động sản được hình thành từ nhiều yếu tố, gồm chi phí đất đai, bồi thường và giải phóng mặt bằng, xây dựng, đầu tư hạ tầng, bán hàng và tài chính. Vì vậy, không thể quy toàn bộ nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao cho chi phí đất đai.
Mặt bằng giá đất tăng khiến tiền sử dụng đất của nhiều dự án tăng theo, tác động trực tiếp đến giá bán. Bên cạnh đó, thủ tục pháp lý kéo dài khiến doanh nghiệp phải chịu chi phí lãi vay trong thời gian dài hơn, làm tăng tổng chi phí đầu tư.
Tình trạng đầu cơ cũng tạo thêm áp lực. Một bộ phận nhà đầu tư sử dụng vốn vay để mua bất động sản chờ tăng giá thay vì phục vụ nhu cầu ở thực. Khi giá bị đẩy lên xa giá trị sử dụng, rủi ro thanh khoản gia tăng, trong khi người mua nhà phải đối mặt với giá bán và chi phí vay vốn cao.
Ở góc độ cấu trúc giá thành, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, đất đai và xây dựng là hai nhóm chi phí lớn, nhưng doanh nghiệp khó chủ động cắt giảm trong ngắn hạn. Chi phí nhân công, vật liệu, máy móc và thiết bị đều tạo áp lực lên giá thành. Do đó, chỉ yêu cầu doanh nghiệp giảm giá mà không xử lý các yếu tố đầu vào sẽ khó tạo ra thay đổi đáng kể.
PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế thuộc Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam, cũng lưu ý cần phân biệt giá chào bán với giá giao dịch thực tế. Theo số liệu Bộ Xây dựng được ông Long dẫn tại hội thảo, quý III/2026 ghi nhận khoảng 92.024 giao dịch bất động sản thành công, giảm 8% so với quý II; lượng tồn kho được báo cáo khoảng 52.000 căn hộ.
Theo ông Long, lãi suất cao không nhất thiết khiến giá chào bán giảm ngay lập tức, bởi doanh nghiệp vẫn phải gánh chi phí đất đai, xây dựng và tài chính, còn người sở hữu tài sản thường chưa muốn bán dưới mức giá kỳ vọng. Tuy nhiên, lãi suất tăng làm giảm khả năng vay mua nhà, khiến người dân phải thu hẹp ngân sách hoặc trì hoãn giao dịch. Với doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, áp lực còn đến từ cả chi phí vốn tăng và doanh thu bán hàng suy giảm.
Ông Long dẫn ví dụ, một doanh nghiệp có dư nợ vay 500 tỷ đồng, nếu lãi suất tăng thêm 2 điểm phần trăm và toàn bộ dư nợ chịu mức tăng này, chi phí lãi vay có thể tăng khoảng 10 tỷ đồng mỗi năm. Nếu sản phẩm tiêu thụ chậm, khoản chi phí phát sinh sẽ tiếp tục gây sức ép lên dòng tiền và khả năng trả nợ.
|
 |
| Rất cần các giải pháp đồng bộ để kiểm soát giá và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều người dân. |
Cơ cấu lại nguồn cung, kiểm soát đầu cơ
Để thị trường phục hồi bền vững, các chuyên gia cho rằng cần phối hợp giải pháp từ cơ quan quản lý, tổ chức tín dụng và doanh nghiệp, thay vì chỉ trông chờ vào việc giảm giá bán.
Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, doanh nghiệp cần nghiên cứu kỹ nhu cầu và khả năng hấp thụ của thị trường, cơ cấu lại sản phẩm thay vì chạy theo những phân khúc có lợi nhuận kỳ vọng cao. Nguồn cung trung cấp và cao cấp có dấu hiệu dư thừa ở một số khu vực, trong khi nhà ở có mức giá phù hợp với người thu nhập trung bình và người có nhu cầu ở thực vẫn còn thiếu.
Bà Hằng cũng cho rằng doanh nghiệp cần chuyển từ mục tiêu tối đa hóa giá bán sang tối ưu dòng tiền. Thay vì duy trì giá cao nhưng kéo dài thời gian tiêu thụ, chủ đầu tư có thể cân nhắc mức giá hợp lý để bán được hàng, thu hồi vốn và giảm áp lực lãi vay. Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cũng là hướng cần được quan tâm để bổ sung nguồn cung phù hợp.
Từ góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam kiến nghị đẩy nhanh thủ tục đầu tư, tháo gỡ vướng mắc pháp lý, xem xét các yếu tố chi phí đất đai và hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Cùng với đó, chính sách tín dụng cần hướng đến các dự án đáp ứng nhu cầu thực, đồng thời tăng cường công cụ ngăn chặn hành vi đầu cơ, tạo giá ảo.
Ông Đính nhấn mạnh, khi nguồn cung được bổ sung đúng phân khúc và hoạt động đầu cơ được kiểm soát, giá nhà sẽ có điều kiện điều chỉnh theo quan hệ cung – cầu. Nhà ở giá phù hợp cũng cần đi cùng hạ tầng giao thông và chất lượng sống, không nên đánh đổi chất lượng đô thị để giảm giá thành.
Trong khi đó, PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế thuộc Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam cho rằng minh bạch dữ liệu là điều kiện quan trọng để thị trường vận hành lành mạnh. Thông tin về pháp lý dự án, nguồn cung và giao dịch cần được cập nhật đầy đủ để người mua có cơ sở ra quyết định, doanh nghiệp đánh giá đúng nhu cầu, còn cơ quan quản lý kịp thời nhận diện biến động bất thường.
Thị trường bất động sản khó có thể trở lại cân bằng chỉ bằng một đợt giảm giá ngắn hạn. Điều cần thiết là tháo gỡ các điểm nghẽn khiến chi phí dự án tăng cao, bổ sung nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả, đồng thời hạn chế đầu cơ và nâng cao tính minh bạch.
Khi giá bán gắn sát hơn với nhu cầu thực, doanh nghiệp có thể cải thiện thanh khoản, còn người dân có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở. Đây cũng là nền tảng để thị trường phục hồi ổn định, thay vì tiếp tục những chu kỳ tăng nóng rồi trầm lắng.