Ngày 29/9/2017, Bộ tài nguyên và môi trường ban hành Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định về hướng dẫn thực hiện Luật đất đai năm 2013 (gọi là Thông tư số 33), trong đó, sửa đổi, bổ sung quy định về việc nghi tên các thành viên hộ gia đình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liên với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận), đang nhận được nhiều ý kiến của dư luận.
Để lý giải tại sao lại có sự quan tâm nhiều của dư luận như vậy, nhận thấy điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014quy định “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “hộ ông” (hoặc “hộ bà”); sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ tùy thân (nếu có), địa chỉ thường trú…”.
Còn điểm c khoản 5 Điều 6 Thông tư số 33 sửa đổi, bổ sung như sau “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm “ông” (hoặc hộ gia đình, gồm “bà”), sau đó ghi họ, tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại điểm a khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình… Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc cùng sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản) với…(ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.
Với quy định như trên, dư luận lo ngại sẽ gây khó khăn khi làm các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc làm các thủ tục thế chấp tài sản bảo lãnh, thế chấp tài sản vay tiền ngân hàng, vì chỉ cần một thành viên hộ gia đình không đồng ý ký tên vào các giấy tờ, hợp đồng là giao dịch không có giá trị pháp lý.
Thậm chí có ý kiến cho rằng việc thêm các thành viên trong hộ gia đình vào Giấy chứng nhận là bất cập, không thực tế, không phù hợp với pháp luật dân sự. Bởi lẽ, tài sản chung tạo lập được là của cha mẹ theo quy định của Luật hôn nhân & gia đình, luật dân sự; chỉ trường hợp con cái có đóng góp vào sự hình thành tài sản chung thì mới ghi vào Giấy chứng nhận…
Bảo vệ quan điểm trong việc sửa đổi, bổ sung nội dung ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Bộ tài nguyên và môi trường, cơ quan ban hành Thông tư số 33, khẳng định việc sửa đổi, bổ sung trên bảo đảm sự chặt chẽ về mặt pháp luật; cụ thể hơn về mặt chủ thể có quyền sử dụng đất. Quy định này không tạo ra các khó khăn hay rào cản mà còn giảm những rủi ro cho người sử dụng đất, minh bạch về tài sản, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các thành viên có chung quyền sử dụng đất…
Vậy, thực chất quy định việc ghi tên các thành viên hộ gia đình trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có bảo đảm sự chặt chẽ về pháp luật, minh bạch trong định đoạt tài sản hay là gây ra những bất cập, rủi ro trong giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất?
Khoản 1 Điều 212 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về sở hữu chung của các thành viên gia đình: “Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập lên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
Theo các quy định trên, trường hợp tài sản chung của các thành viên hộ gia đình cùng sống chung là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được hình thành theo quy định tại khoản 1 Điều 212 Bộ luật dân sự năm 2015 thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải ghi tên chủ hộ gia đình (hoặc đại diện hộ gia đình) và các thành viên trong hộ gia đình “có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” theo quy định tại điểm c khoản 5 Điều 6 Thông tư số 33 nêu trên.
Còn đối với tài sản chung của vợ chồng theo quy định tại khoản 1 Điều 34 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014: “Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác”. Như vậy, giấy chứng nhận tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì không ghi tên các con của vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.
Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ghi tên các thành viên hộ gia đình thì khi sử dụng, định đoạt tài sản chung được thực hiện như thế nào? Có gì khó khăn ?
Khoản 2 Điều 212 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên hộ gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 Bộ luật này”; Điều 35 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định “1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận; 2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây: a) Bất động sản…”
Từ quy định của pháp luật và thực tiễn giải quyết tranh chấp tài sản là bất động sản, tài sản phải đăng ký cho thấy đối với giấy chứng nhận tài sản chung mà không ghi đầy đủ tên các thành viên dẫn đến các tranh chấp hết sức phức tạp. Bởi lẽ, theo nguyên tắc chung thì quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu (Điều 158 BLDS năm 2015); nói cách khác, chỉ khi tài sản thuộc quyền sở hữu riêng thì chủ sở hữu mới có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt.
Trong trường hợp tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, của vợ chồng là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất khi có nhu cầu định đoạt (chuyển nhượng, tặng cho) một cách chính chính đáng, vì mục đích chung của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ chồng thì việc bàn bạc công khai, minh bạch giữa các thành viên để đạt sự đồng thuận cao là rất cần thiết, tránh sự khiếu nại, kiện tụng phức tạp về sau.
Trong thực tế cũng không ít trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình chỉ ghi tên vợ hoặc tên chồng; người vợ (hoặc chồng) đã đơn phương mang giấy tờ đi cầm cố, thế chấp vay tiền; sau đó, không trả được nợ phải làm giấy bán nhà, đất. Khi xảy ra tranh chấp người vợ hoặc chồng không có cơ sở để khởi kiện đòi lại tài sản.
Tóm tại, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ tài nguyên và môi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất ghi tên các thành viên hộ gia đình là phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai và các luật có liên quan; là một bước hoàn thiện hành lang pháp lý trong lĩnh vực quản lý, sử dụng và giải quyết tranh chấp về nhà, đất.
Theo Bùi Văn Kim /Kiemsat.vn