Luật Đất đai năm 2024 (Luật số 31/2024/QH15) ban hành ngày 18/1/2024 thay thế cho Luật Đất đai năm 2013. Luật gồm 16 Chương, 260 Điều, trong đó sửa đổi, bổ sung 180/212 Điều của Luật Đất đai năm 2013 và bổ sung mới 78 Điều. Trên cơ sở thể chế hóa các quan điểm, chủ trương của Đảng và nội dung Nghị quyết số 18-NQ/TW, kế thừa những điểm mạnh của Luật Đất đai năm 2013.
    |
 |
| Khu đất vàng ở TP Hồ Chí Minh. |
Do đó, việc nắm bắt những điểm mới của Luật Đất đai năm 2024, đặc biệt là các quy định mới về người sử dụng đất, góp phần đánh giá được những tác động của chính sách pháp luật mới tới quá trình quản lý, sử dụng đất nói chung và các giao dịch dân sự liên quan tới bất động sản nói riêng. Từ đó, xác định, đề xuất các nội dung cụ thể cần có văn bản hướng dẫn chi tiết để quá trình áp dụng pháp luật thống nhất và thuận lợi.
Người sử dụng đất là một trong những chủ thể giữ vai trò quan trọng tới hiệu quả khai thác và sử dụng đất. Đây cũng là một trong những nội dung rất quan trọng của pháp luật đất đai.
Trên cơ sở kế thừa những điểm phù hợp và khắc phục những hạn chế. Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 đã có những điểm mới trong quy định về người sử dụng đất, như sau:
Thứ nhất, bổ sung thêm 2 căn cứ để trở thành người sử dụng đất.
Bên cạnh 4 căn cứ để tạo lập quyền sử dụng đất được quy định tại Luật Đất đai năm 2013, bao gồm “được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 bổ sung thêm 2 căn cứ:
(1) Chủ thể đang sử dụng đất trên thực tế, mặc dù chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng sử dụng đất ổn định và đủ các điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong đó:
- Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét việc sử dụng đất ổn định (khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024). Khái niệm này lần đầu được Luật hoá tại Luật Đất đai thay vì chỉ được quy định tại văn bản dưới Luật như Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Đây là căn cứ quan trọng để thực hiện cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, do đó việc ghi nhận chính thức tại Luật Đất đai là điều cần thiết.
- Các trường hợp đang sử dụng đất trên thực tế và được cấp giấy chứng nhận được quy định tại Điều 137 (Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất); Điều 138 (Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đùng thẩm quyền) và một số trường hợp được xem xét cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 (Điều 139) hoặc đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền (Điều 140);
(2) Thuê lại đất theo quy định của Luật Đất đai: Giao dịch thuê lại đất không phải là giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, tức không làm thay đổi chủ thể có quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nhằm khuyến khích chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và những nhà đầu tư sản xuất, kinh doanh khác khi thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khi thực hiện những dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Luật Đất đai quy định vẫn sẽ cấp Giấy chứng nhận cho người đi thuê lại. Do đó, điểm c Khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai năm 2024 đã ghi nhân nội dung này như một ưu đãi nhằm thu hút chủ đầu tư. Vì khi được cấp Giấy chứng nhận sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư trong việc huy động nguồn vốn và yên tâm trong quá trình sử dụng, đầu tư vào đất. Nội dung này đã được đề cập tại khoản 3 Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về những trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận "người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế" nhưng chưa được ghi nhận tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013. Do đó, bổ sung căn cứ thuê lại đất cũng có thể trở thành người sử dụng đất là phù hợp, đảm bảo tính đồng bộ trong các quy định của Luật Đất đai.
Thứ hai, hộ gia đình sử dụng đất không còn là chủ thể sử dụng đất độc lập
Hộ gia đình sử dụng đất không còn là chủ thể sử dụng đất độc lập mà được ghi nhận như nhóm người sử dụng đất, cụ thể: Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 không quy định hộ gia đình là người sử dụng đất. Đồng thời, khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định một trong các điều kiện để trở thành hộ gia đình sử dụng đất là phải đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm tạo lập quyền sử dụng đất nhưng phải trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành. Do đó, từ ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, hộ gia đình sẽ không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất. Điều 259 Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định đối với hộ gia đình được xác định trước ngày Luật này có hiệu lực thì được tham gia quan hệ pháp luật về đất đai với tư cách nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất và có quyền, nghĩa vụ như cá nhân sử dụng đất. Quy định này nhằm giải quyết địa vị pháp lý của hộ gia đình sử dụng đất được hình thành trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực. Mặt khác, quy định này cũng đảm bảo sự đồng bộ với pháp luật dân sự, cụ thể: Điều 101 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định hộ gia đình tham gia quan hệ dân sự thì thành viên của hộ gia đình là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Quy định trên đã xác định hộ gia đình không phải là chủ thể độc lập trong pháp luật dân sự. Do đó, nếu Luật Đất đai vẫn ghi nhận hộ gia đình sử dụng đất vẫn là một chủ thể độc lập trong pháp luật đất đai sẽ tạo ra mâu thuẫn giữa các lĩnh vực pháp luật vốn có sự liên kết chặt chẽ với nhau.
Luật Đất đai năm 2013 không xác định thành viên của hộ gia đình sử dụng đất vì trên Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một thành viên đại diện. Đồng thời, vấn đề phân định phần quyền của từng thành viên đối với quyền sử dụng đất chưa được quy định làm rõ. Về mặt logic, quyền sử dụng đất là tài sản chung của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất, nên việc định đoạt QSDĐ phải được sự đồng ý của toàn bộ thành viên và từng thành viên sẽ được định đoạt theo phần quyền của mình. Nhưng những vấn đề này không được quy định rõ dẫn đến thực trạng triển khai thực hiện và bảo vệ quyền lợi của thành viên hộ gia đình gặp rất nhiều khó khăn. Do đó, Luật Đất đai năm 2024 quy định quyền lợi của thành viên hộ gia đình được xác định như nhóm người sử dụng đất nên quyền, nghĩa vụ của họ được xác định rõ ràng.
Thứ ba, quy định rõ hơn địa vị pháp lý của người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Khoản 6 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 quy định về người sử dụng đất bao gồm “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch”. Khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch năm 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014) quy định "Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”. Khoản 3, 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 quy định về người sử dụng đất bao gồm “3. Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân); 6. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”.
Như vậy, trên tinh thần của Luật Quốc tịch, Luật Đất đai năm 2024 phân người Việt Nam định cư ở nước ngoài thành hai nhóm người sử dụng đất riêng biệt. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam cùng với cá nhân trong nước là một nhóm (gọi chung là cá nhân); người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được tách thành một nhóm riêng. Đây là một trong các điểm mới cơ bản của Luật Đất đai năm 2024, thể hiện chính sách của Đảng và Nhà nước đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, góp phần thúc đẩy đầu tư và thu hút kiều hối từ công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài vào trong nước.
Thứ tư, sửa đổi thuật ngữ pháp lý trong trường hợp người sử dụng đất là tôn giáo.
“Cơ sở tôn giáo” là người sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 được thay đổi thành “Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc". Nội dung này phù hợp với quy định của Luật Tín ngưỡng, tôn giáo năm 2016. Theo đó, khoản 12 Điều 2 quy định "Tổ chức tôn giáo là tập hợp tín đồ, chức sắc, chức việc, nhà tu hành của một tôn giáo được tổ chức theo một cơ cấu nhất định được Nhà nước công nhận nhằm thực hiện các hoạt động tôn giáo"; khoản 13 Điều 2 quy định "Tổ chức tôn giáo trực thuộc là tổ chức thuộc tổ chức tôn giáo, được thành lập theo hiến chương, điều lệ quy định của tổ chức tôn giáo". Trong khi đó, “cơ sở tôn giáo” được hiểu gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thành thất, thánh đường, trụ sở của tổ chức tôn giáo, cơ sở hợp pháp khác của tổ chức tôn giáo. Như vậy, “cơ sở tôn giáo” chỉ các địa điểm hoạt động tôn giáo chứ không phải là chủ thể của hoạt động tôn giáo, tín ngưỡng.
Thứ năm, sửa đổi thuật ngữ pháp lý trong trường hợp người sử dụng đất là chủ thể kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Người sử dụng đất là “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 được thay đổi thành “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài". Đây cũng là một chủ thể sử dụng đất rất quan trọng của pháp luật đất đai. “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” là tổ chức kinh tế, được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam nhưng có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông. Nhà đầu tư nước ngoài có thể là cá nhân có quốc tịch nước ngoài hoặc tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư, kinh doanh tại Việt Nam. Sự thay đổi này phù hợp và đảm bảo sự thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư năm 2020.
Như vậy, với các quy định mới về người sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024 như đã phân tích nêu trên đã khắc phục được tình trạng mâu thuẫn, thiếu tình đồng bộ với các ngành luật khác. Đồng thời khắc phục được những khó khăn vướng mắc trong thực tiễn quản lý, sử dụng đất. Từ đó, tạo ra môi trường pháp lý minh bạch, hạn chế rủi ro, vướng mắc trong các giao dịch liên quan đến bất động sản./.