Đây là quan điểm chung nhận được sự đồng thuận của phần lớn diễn giả, chuyên gia tại Hội thảo “Xu thế sở hữu Bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam” vừa diễn ra tại TP Hồ Chí Minh.
Xu thế tất yếu
Nói về các thời hạn sử dụng đất đai tại Việt Nam, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng Việt Nam đã công nhận đất ở được sử dụng lâu dài, lý do chính là cho phù hợp với tư duy truyền thống của người Việt.
    |
 |
| GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường |
Tuy nhiên, bên cạnh BĐS lâu dài thì chế độ sử dụng đất có thời hạn có ưu điểm là làm cho người sử dụng đất đai có trách nhiệm hơn, luôn muốn sử dụng triệt để trong thời hạn mình đã bỏ tiền ra để được sử dụng đất, tránh được hiện tượng đầu cơ đất đai và tích trữ nguồn lực tài chính vào đất đai.
Thực tế đây cũng là kinh nghiệm quản lý đất đai được áp dụng tại nhiều thị trường quốc tế, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết.
Theo bà Dung, thị trường đang tồn tại cả hình thức sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn. Đối với căn hộ truyền thống, Việt Nam, Thái Lan và Malaysia đều cho phép sở hữu lâu dài; Singapore sở hữu lâu dài hoặc 99 năm; Philippines thì chính phủ chỉ cho tất cả các dự án sở hữu 50 năm.
Đối với BĐS nghỉ dưỡng, Việt Nam hiện được sở hữu 50 – 70 năm. Tại Thái Lan căn hộ nghỉ dưỡng chỉ được sở hữu 30 năm. Dù sở hữu 30 năm nhưng số lượng căn hộ nghỉ dưỡng ở Phuket gấp 3 lần số lượng căn hộ nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng, áp dụng cho cả người nước ngoài và người Thái Lan.
Có tới hơn 70 quốc gia trong 220 quốc gia trên thế giới căn hộ để bán có thời hạn. Đáng chú ý là không có loại hình nào sở hữu vĩnh viễn, như vậy có những thị trường dù là sản phẩm để ở hay lâu dài cũng không được sở hữu vĩnh viễn.
"Sau khi hết thời hạn sử dụng thì có những quốc gia đưa ra ưu đãi rất rõ về gia hạn để khuyến khích người mua như thuế chuyển nhượng bất động sản đối với sản phẩm có thời hạn thấp hơn vô thời hạn", bà Dung nói.
“Nhà đầu tư đã chấp nhận sở hữu 50 năm”
Từ góc độ thị trường, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam nhận định, trong bối cảnh nguồn cung của BĐS lâu dài đang ngày càng hạn chế, thì các sản phẩm thay thế là sản phẩm sở hữu có thời hạn đã bắt đầu trở thành xu thế và nhận được sự quan tâm cũng như chấp nhận của người mua.
“Trong vòng 4 năm qua từ năm 2015 đến năm 2019, tại cả Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, thị trường condotel tăng trưởng 100%, năm sau tăng trưởng gấp đôi gấp ba lần năm trước, cá biệt có dự án ở vị trí tốt, lượng nhận đặt chỗ cao hơn cả số lượng chào ra”, bà Dung cho hay.
Cũng theo bà Dung, đến năm 2018, lượng chào bán nhiều nhưng lượng tiêu thụ cao. Đến hiện tại, Nha Trang có khoảng 16.000 căn hộ còn Đà Nẵng có 19.000 căn hộ. Tăng trưởng của thị trường Nha Trang cũng tăng cao qua từng năm. Tại Nha Trang, tất cả các dự án này được sở hữu 50 năm.
“Trong khoảng 1 năm trở lại đây, nhà đầu tư đã chấp nhận sở hữu 50 năm cho đến khi luật rõ ràng hơn về sở hữu loại hình này”, lãnh đạo CBRE kết luận và nhấn mạnh, bất động sản sở hữu lâu dài đang không phải lựa chọn duy nhất, đặc biệt là với nhà đầu tư.
Chi phí cao nhưng lợi nhuận đầu tư cao
Chia sẻ về những băn khoăn đối với BĐS có thời hạn, 24% ý kiến của các doanh nghiệp và nhà đầu tư cho hay họ quan tâm đến vấn đề thời hạn. Băn khoăn lớn nhất thuộc về tính pháp lý (39%), vấn đề cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư là 10%; vấn đề thế chấp ngân hàng chiếm 10%; và 8% cho rằng giá bán bất động sản có thời hạn đang khá cao.
Bình luận về cam kết lợi nhuận, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D Công ty DKRA Việt Nam cho biết, thời gian gần đây, đã có sự điều chỉnh về vấn đề này theo hướng giảm cam kết lợi nhuận, và quan tâm nhiều hơn đến đơn vị quản lý dự án hay năng lực chủ đầu tư.
|
 |
| Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D Công ty DKRA Việt Nam |
Ông Hoàng dẫn chứng một dự án condotel tại Bình Thuận, chủ đầu tư đưa ra 2 lựa chọn khách hàng: có cam kết lợi nhuận và không có. Kết quả bán hàng cho thấy 50% khách hàng lựa chọn mỗi loại hình. Dĩ nhiên giá bán của 2 hình thức lựa chọn nói trên là khác nhau.
Về chi phí đầu tư, bà Dung nhận xét phần lớn BĐS có thời hạn đến từ phân khúc nghỉ dưỡng, và phân khúc này chỉ có hạng sang cao cấp hoặc mức cao của trung cấp, hầu như không có bình dân. Điều này khiến chi phí vốn đầu tư cao.
“Tuy nhiên khả năng lấp đầy của các sản phẩm nghỉ dưỡng này rất tốt. Các sản phẩm như condotel thì thuê theo ngày, và mức giá ở các mùa cao điểm, cuối tuần….được điều chỉnh rất linh hoạt. Nếu có thêm đơn vị quản lý chuyên nghiệp, mức giá cho thuê có thể cao hơn 10-15% và do đó, nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận chi phí cao hơn vì lợi nhuận thường tốt hơn cho thuê đối với căn hộ truyền thống”, bà Dung cho hay.
Theo ông Nguyễn Hữu Quang, Phó Tổng giám đốc Công ty Netland, đơn vị này vẫn có sự đặt hàng từ phía nhà đầu tư đến từ Nhật Bản. Mặc dù sản phẩm có thời hạn ở Philippines sau 50 năm sẽ không được gia hạn nhưng đến 99% dự án condotel ở đây được bán cho người Nhật. Do đó, lãnh đạo Netland nhận định nếu giải quyết được hai vấn đề giá bán và lợi nhuận của nhà đầu tư thì BĐS có thời hạn sẽ có được sự hấp dẫn lớn đối với nhà đầu tư.
Khuyến khích bất động sản có thời hạn từ pháp lý
Nhận định thị trường condotel đang có khoảng lặng do pháp lý chưa thống nhất, ông Đặng Hùng Võ cho rằng pháp lý dù đưa ra những quy định như thế nào thì mục tiêu cuối cùng là cần rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của người dân.
“Tôi lo 2 -3 năm nữa thị trường BĐS sẽ thiếu cung, vì vậy chúng ta phải tính từ bây giờ. Khi thiếu cung giá sẽ tăng, chúng ta phải tính đến các hệ lụy của nó”, ông Võ dự báo.
Còn theo bà Dương Thùy Dung, tiềm năng của condotel hiện đang rất lớn. Tại những thị trường có cùng tiềm năng, có đường bờ biển dài như Việt Nam thì số lượng condotel đang cao gấp 3 lần so với thị trường Việt Nam.
“Do đó, cơ quan quản lý cần làm rõ từ khung pháp lý: thuế, giá… để khuyến khích sở hữu căn hộ có thời hạn. Đặc biệt, nếu về giá bán các chủ đầu tư có khung rõ ràng, có khoảng chênh lệch trong cùng vị trí, cùng sản phẩm đối với có thời hạn và vô thời hạn thì càng hấp dẫn với các nhà đầu tư”, bà Dung nói.