    |
 |
| Thủ tướng dự và phát biểu tại Phiên thảo luận tại tổ. Ảnh: quochoi.vn |
Bám sát định hướng lớn và yêu cầu thực tế
Theo Thủ tướng, Chính phủ, các cơ quan của Quốc hội và Ủy ban Thường vụ Quốc hội trình Quốc hội định hướng chính sách sửa đổi 3 luật này. Các đại biểu đã tiếp cận vấn đề tổng thể, toàn diện và có nhiều ý kiến sâu sắc; là chất liệu đầu vào quan trọng để các Cơ quan chủ trì soạn thảo và Cơ quan thẩm tra của Quốc hội tiếp tục hoàn thiện dự thảo luật.
Thủ tướng cho biết, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan (Nghị quyết số 21) xuất phát từ yêu cầu thực tiễn. Mặc dù Luật Đất đai mới được Quốc hội thông qua năm 2024, nhưng vẫn còn những vướng mắc, gây khó khăn cho các địa phương, bộ, ngành triển khai.
Nghị quyết số 21 cũng đưa ra những định hướng lớn, không chỉ liên quan đến việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Theo đó, những luật có tác động, liên quan trực tiếp đến các định hướng lớn cũng phải được sửa đổi để bảo đảm tính đồng bộ.
Ví dụ, các vấn đề về tài chính đất đai không thể quy định cụ thể chỉ trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở hoặc Luật Kinh doanh bất động sản, mà phải được sửa trong các luật về thuế. Chính phủ đang định hướng chính sách để trình Quốc hội sửa các luật thuế, trong đó bổ sung các quy định liên quan đến giá đất, cơ chế điều tiết chênh lệch địa tô và cơ chế tài chính khuyến khích đưa đất vào sản xuất, sử dụng, không để bỏ hoang...
"Luật Đất đai liên quan đến nhiều luật khác nhau, ưu tiên cao nhất là sửa đổi những luật trực tiếp triển khai các định hướng lớn", Thủ tướng nhấn mạnh.
Đồng bộ chính sách, kiểm soát chi phí đầu vào
Về Luật Đất đai, Thủ tướng cho rằng, một trong những vấn đề lớn là đổi mới công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Theo tinh thần Nghị quyết số 21, cần giảm, tiến tới chỉ xây dựng một quy hoạch trong phạm vi thống nhất của tỉnh. Hiện nay có quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch ngành, quy hoạch thuộc thẩm quyền của Thủ tướng, bộ, ngành và địa phương; cần tích hợp để các địa phương chỉ còn một quy hoạch và một kế hoạch sử dụng đất, tạo thuận lợi cho địa phương. Đi kèm với đó, phải có cơ chế, tiêu chí, điều kiện chặt chẽ để không thể tự ý điều chỉnh quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất nhằm thay đổi mục tiêu sử dụng, đảm bảo tuân thủ theo đúng quy hoạch. Vì thế, theo Thủ tướng, cần cụ thể hóa các tiêu chí này trong luật.
Về hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, Thủ tướng nhấn mạnh yêu cầu công khai, minh bạch, có cạnh tranh, lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực và có kế hoạch sử dụng đất hiệu quả. Cụ thể, cần quy định rõ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và trường hợp giao trực tiếp cho nhà đầu tư; đồng thời quy định cụ thể cách thức tính, nộp tiền sử dụng đất. Thực tế, Thủ tướng cho biết, nhiều nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư vào khu công nghiệp quy mô lớn, mong muốn có cơ chế rõ ràng về việc nộp tiền thuê đất một lần hay nộp hằng năm để chủ động tính toán phương án tài chính.
Về giá đất, Thủ tướng cho rằng đây là vấn đề lớn, bởi giá đất là đầu vào của tất cả các dự án và của nền kinh tế. Khi giá đất cao, các chi phí sẽ được chuyển vào giá sản phẩm cuối cùng, trong khi nhà đầu tư còn phải vay vốn và có thể phải chịu chi phí do quy trình, thủ tục hành chính kéo dài; do đó, phải giải quyết vấn đề một cách đồng bộ.
Theo người đứng đầu Chính phủ, Nhà nước quyết định trên cơ sở dữ liệu và phương pháp khoa học, công khai, minh bạch; đồng thời kết nối, liên thông dữ liệu đất đai với các dữ liệu chuyên ngành. Qua đó, Nhà nước thực hiện vai trò điều tiết giá đất, kiểm soát các chi phí đầu vào; đồng thời đơn giản hóa thủ tục hành chính, bảo đảm công khai, minh bạch trong việc giao đất cho nhà đầu tư và rút ngắn quy trình, thủ tục.
"Với các biện pháp tổng thể như vậy mới có thể kiểm soát chi phí đầu vào, từ đó kiểm soát giá nhà, giá đất và giá đầu ra. Tất cả các chi phí phải được tính toán rõ ràng, có các biện pháp cụ thể trong luật và các quy định hướng dẫn thi hành luật để giảm thiểu chi phí", Thủ tướng nêu.
Liên quan đến cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Thủ tướng nhấn mạnh: Một tư duy rất quan trọng là chuyển từ tư duy bồi thường tài sản bị thu hồi sang tư duy tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất, bảo đảm điều kiện sống sau khi thu hồi đất phải tốt hơn trước. Việc xác định, xác lập tư duy này là một trong những nội dung rất quan trọng trong Nghị quyết 21 để chuyển hóa thành những cơ chế ưu tiên, phù hợp trong luật. Những nguyên tắc đó phải được cụ thể hóa trong dự thảo luật cùng với việc đẩy mạnh cải cách hành chính, phân cấp, phân quyền để thủ tục hành chính phải ngắn gọn.
"Mỗi lần giao đất mà quy trình, thủ tục kéo dài hàng năm, chưa kể những vấn đề phát sinh, thì tất cả các chi phí của dự án đầu tư đều dội vào giá. Vì vậy, phải cố gắng bảo đảm công khai, minh bạch và có những quy định thật cụ thể", Thủ tướng nêu rõ.
Thủ tướng cho biết, đối với những vấn đề cụ thể hơn, vấn đề nào cần được quy định ngay trong luật hoặc các văn bản hướng dẫn, sau khi tổng hợp ý kiến của đại biểu Quốc hội, các cơ quan của Chính phủ sẽ tiếp thu, hoàn thiện. Đồng thời, Chính phủ mong muốn, từ thực tiễn ở địa phương, các đại biểu có những đóng góp cụ thể vào từng điều khoản của luật để có cơ sở hoàn thiện.
Chuyển từ tư duy "bắt buộc phải sở hữu nhà, có nhà" sang tư duy "có nơi ở"
Đối với Luật Nhà ở, Thủ tướng nêu rõ, Hiến pháp quy định “Nhà nước tạo điều kiện để công dân thực hiện quyền có nơi ở”; vì vậy, cần chuyển từ tư duy "bắt buộc phải sở hữu nhà, có nhà", sang tư duy "có nơi ở".
Để thực hiện định hướng này, Thủ tướng nhấn mạnh phải xử lý một trong những vấn đề quan trọng nhất là phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội.
Theo dự thảo luật, bên cạnh nhà ở để bán như nhà ở thương mại, cần ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê. Dự thảo luật phân định rõ 4 loại hình nhà ở, gồm: Nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Trong phát triển nhà ở cho thuê, có các hình thức gồm: Nhà ở cho thuê đầu tư bằng vốn Nhà nước; nhà ở cho thuê đầu tư bằng vốn ngoài Nhà nước. Ngoài ra còn có nhà lưu trú cho công nhân tại các khu công nghiệp; chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp.
Thủ tướng chia sẻ, Nhà nước không thể một mình đáp ứng đầy đủ nhu cầu nhà ở của công nhân, học sinh, sinh viên, người lao động, cán bộ, công chức và lực lượng vũ trang; vì vậy, cần phát triển bằng nhiều hình thức, xã hội hóa nguồn lực.
Nhà nước có thể đầu tư, vận hành cho thuê hoặc thuê tư nhân vận hành cho thuê dài hạn, với thời hạn có thể 10, 15, 20 năm hoặc dài hơn, có cam kết rõ ràng để người thuê yên tâm. Đồng thời, huy động nguồn đầu tư tư nhân, Nhà nước vẫn giữ quyền sở hữu đất nhưng giao đất cho tư nhân đầu tư cho thuê cùng với một số cơ chế, chính sách đặc thù. "Mục tiêu là hình thành quỹ nhà ở cho thuê đủ lớn, đủ mạnh, có chất lượng hạ tầng đầy đủ để người thuê yên tâm", Thủ tướng nhấn mạnh.
Về thời hạn sử dụng nhà chung cư mà các đại biểu Quốc hội quan tâm, Thủ tướng cho rằng, không có nhà nào có thể sử dụng vĩnh viễn. Khi đến thời hạn, công trình phải được kiểm tra; nếu không đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật thì phải xử lý; nếu quy hoạch tiếp tục là nhà ở thì phải xây dựng lại.
“Tuy nhiên, quyền tài sản đi kèm phải được pháp luật bảo vệ. Luật cần cụ thể hóa vấn đề này, trong đó, cách thức thể hiện phải công khai, minh bạch để người dân hiểu rõ và yên tâm. Không phải đến thời hạn đập bỏ thì người dân không còn quyền. Quyền tài sản được pháp luật bảo vệ, còn tiêu chuẩn kỹ thuật của căn hộ chung cư phải tuân thủ quy định an toàn cho người ở”, Thủ tướng khẳng định.
Về Luật Kinh doanh bất động sản, Thủ tướng cho biết, quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản là phát triển thị trường công khai, minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững. Các thông tin phải được công khai để kiểm tra, kiểm soát. Cùng với đó, cần khuyến khích giao dịch qua sàn, thanh toán qua ngân hàng, không sử dụng tiền mặt...
Thủ tướng cho biết, trong thời gian tới, sẽ xây dựng, vận hành hệ thống thông tin, kết nối, liên thông, chia sẻ dữ liệu với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và các cơ sở dữ liệu chuyên ngành về quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản. Các cơ quan đang nghiên cứu biện pháp bảo đảm các bên yếu thế trong giao dịch được pháp luật bảo vệ.