Chủ đầu tư chậm nộp tiền sử dụng đất: Người mua nhà lãnh đủ

* An cư nhưng không… lạc nghiệp

Trong xã hội hiện đại, thành ngữ “an cư lạc nghiệp” vẫn còn tồn tại sâu xa trong tiềm thức của đa số người dân Việt. Với hàng loạt các dự án chung cư cao tầng được cấp phép xây dựng trong những năm gần đây, người dân có nhu cầu dễ dàng lựa chọn căn hộ theo nhiều phân khúc giá và cấp độ tiện ích của công trình.

Tuy nhiên, có một thực tế đang tồn tại là nhiều người phải bỏ ra hàng tỉ đồng để ký hợp đồng mua căn hộ và đã được bàn giao trong nhiều năm nhưng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng), điều này dẫn đến tình trạng căn hộ đã mua chỉ để ở mà không có quyền chuyển nhượng, thế chấp hay thực hiện các giao dịch cần thiết khác.

Tình trạng này xuất phát từ rất nhiều các lý do khác nhau nhưng một trong những nguyên nhân dễ nhận thấy nhất là các chủ đầu tư xây dựng hạ tầng khu đô thị, khu chung cư cao tầng không nộp tiền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng cho khách hàng.

Nhiều dự án trên địa bàn thành phố chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Ảnh minh hoạ của Tiền phong.

Nghịch lý ở chỗ, mặc dù việc chưa nộp tiền sử dụng đất đồng nghĩa với việc hoàn toàn chưa đủ điều kiện để thực hiện giao dịch, ký kết hợp đồng chuyển nhượng căn hộ theo quy định tại điều 42, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ nhưng các chủ đầu tư vẫn ra sức sử dụng các chiêu trò khuyến mại hấp dẫn, câu khách qua nhiều kênh quảng cáo khác nhau nhằm tiêu thụ phần lớn số lượng các căn hộ của dự án mà không xét đến quyền lợi của khách hàng.

Bên cạnh đó, cũng phải thừa nhận rằng người dân có nhu cầu mua căn hộ do thiếu hiểu biết pháp luật cũng “góp phần” làm cho tình trạng này càng trở nên khó kiểm soát hơn. Khi có nhu cầu mua nhà với nhiều mục đích khác nhau, khách hàng chỉ chú trọng quan tâm nhiều nhất đến vị trí và tiến độ của công trình mà coi thường việc xem xét các điều kiện cần có của chủ đầu tư đã đảm bảo về mặt pháp lý để thực hiện việc mua bán hay chưa.

Hệ quả của sự bất cẩn này là các quyền cơ bản của chủ sở hữu và sử dụng tài sản sau khi nhận chuyển nhượng bị sẽ giới hạn bởi các rào cản pháp lý do không hội đủ các điều kiện để định đoạt. Đặc biệt, vấn đề này không dừng lại ở những dự án mới bắt đầu triển khai xây dựng, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho nhà nước nhưng đã tiến hành mở bán căn hộ cho người dân.

Có những dự án đã bàn giao nhà ở cho khách hàng hàng năm trời vẫn nằm trong tình trạng chậm nộp tiền sử dụng đất như dự án Hoà Bình Green City 505 Minh Khai, tính đến năm 2021 số tiền sử dụng đất còn phải thu của doanh nghiệp chủ đầu tư dự án là hơn 193 tỉ đồng, tiền chậm nộp là 142 tỉ đồng; Công ty Cổ phần thương mại xây dựng 379 chậm nộp 13,8 tỉ đồng khiến khách hàng đã được giao nhà nhiều năm nay vẫn trong tình trạng chưa được cấp “sổ hồng”.

Thực tế, khi cơ quan chức năng vào cuộc rà soát lại các dự án còn nợ tiền sử dụng đất và công bố công khai trên các phương tiện truyền thông thì tại thành phố Hà Nội có tới chín mươi dự án đang nợ tiền sử dụng đất. Cụ thể, theo thống kê, tính đến cuối tháng 1/2021, hàng loạt dự án tại Hà Nội trong đó có nhiều dự án của những doanh nghiệp bất động sản có tiếng vẫn chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền chậm nộp lên đến hơn 4.000 tỉ đồng.

Nguyên nhân nào?

Vấn đề đặt ra là nguyên nhân nào khiến chủ đầu tư các dự án bất động sản công khai thực hiện những hành vi vi phạm pháp luật này?

Thứ nhất, cần nhìn nhận một thực tế là các chính sách pháp lý được ban hành trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nhà ở còn thiếu đồng bộ, không thống nhất, còn tồn tại nhiều hạn chế gây lúng túng cho cơ quan, đơn vị thực thi hoặc nghiêm trọng hơn là tạo cơ hội cho chủ đầu tư đùn đẩy trách nhiệm cho người có nhu cầu tham gia thực hiện giao dịch mua bán nhà ở.

Người dân một khu chung cư căng băng rôn đòi "sổ hồng".

Để chứng minh cho lập luận này, xin đơn cử nội dung điều 6, Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài Chính, nội dung điều quy định này đã khiến người mua nhà chung cư băn khoăn với việc phân bổ tiền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất tại các công trình hỗn hợp có nhà ở. Có những quy định lại vô hình trung tạo điều kiện cho doanh nghiệp có cơ hội chậm thực hiện nghĩa vụ một cách chính đáng như Thông tư 16/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện việc gia hạn, giảm một số khoản thu Ngân sách Nhà nước theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013.

Biết rằng, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng có nhiều nỗ lực trong việc ban hành các văn bản pháp luật nhằm đảm bảo cho quyền lợi của người dân nhưng những quy định này vẫn mang tính chất nửa vời và chưa thực sự hiệu quả.

Dẫn chứng cụ thể là nội dung Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ban hành ngày 25/06/2015 được sửa đổi, bổ sung một số điều tại Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017 của Ngân hàng Nhà nước về bảo lãnh ngân hàng, theo đó, các tổ chức tín dụng, chi nhánh Ngân hàng nước ngoài xác nhận bảo lãnh cam kết về việc đảm bảo khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên bảo lãnh đối với bên nhận bảo lãnh nếu bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ.

Theo quy định này thì người mua nhà có thể yên tâm phần nào với tiến độ thực hiện dự án của chủ đầu tư, với những trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà theo đúng tiến độ đã cam kết thì bên mua nhà có quyền yêu cầu Ngân hàng hoàn lại số tiền đã ứng trước. Tuy nhiên, việc bảo lãnh chỉ được thực hiện trong giới hạn khi chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà cho khách hàng theo đúng tiến độ đã cam kết trong hợp đồng mà không bảo lãnh việc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở hay không.

Thứ hai, những năm gần đây, sự suy thoái của nền kinh tế toàn cầu với sự đi đầu của cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ diễn ra ở hầu khắp các nền kinh tế đã tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Thêm vào đó, chính sách siết chặt cho vay tín dụng của các tổ chức tài chính đã khiến doanh nghiệp không có khả năng xoay sở để thu xếp nguồn vốn nhằm tái cấu trúc hình thức đầu tư phù hợp với thời điểm khủng hoảng kinh tế.

Điều này dẫn đến tình trạng hoạt động kinh doanh trì trệ, hàng hóa tồn kho với số lượng lớn khiến các chủ đầu tư dự án bất động sản mất phương hướng để hoạch định hoạt động kinh doanh. Trước tình trạng này, thay vì nỗ lực tái cấu trúc doanh nghiệp, đổi mới mô hình kinh doanh, chuyển nhượng những hạng mục không còn khả năng thực hiện thì nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản đã lựa chọn phương án nợ tiền sử dụng đất nhưng đồng thời vẫn mở bán căn hộ cho khách hàng.

Cưc dân băng rôn tại tòa nhà đòi quyền lợi. Ảnh Tiền phong

* Cần có các biện pháp mạnh tay hơn nữa đối với chủ đầu tư vi phạm

Để khắc phục tình trạng này chúng ta cần xây dựng một hành lang pháp lý thực sự rõ ràng, hiệu quả điều chỉnh trực tiếp quan hệ pháp luật đang ngày càng khó kiểm soát này. Bên cạnh việc bổ sung những quy định có chế tài pháp lý mang tính răn đe mạnh mẽ đối với các hành vi vi phạm pháp luật cũng cần chú trọng xây dựng các quy phạm pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân.

Nên chăng, một mặt cần có các biện pháp mạnh tay hơn nữa đối với chủ đầu tư chậm nộp tiền sử dụng đất như không cấp phép để tiếp tục triển khai các dự án kế tiếp, thu hồi các dự án cố tình không khắc phục vi phạm.

Mặt khác, vẫn cần có cơ chế rộng mở hơn đối với quyền lợi của những người mua nhà ở, cụ thể ở đây là cần tách biệt nghĩa vụ của chủ đầu tư với Nhà nước và quyền lợi của người mua nhà, theo đó, Nhà nước nên xác nhận trực tiếp cho người mua nhà trong trường hợp họ chứng minh được quyền sở hữu của mình  trên cơ sở hợp đồng đã ký kết với chủ đầu tư.