Nội dung vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”
VKSND cấp cao tại Đà Nẵng (Viện cấp cao 2) vừa ban hành thông báo để VKSND các tỉnh, thành phố trong khu vực nghiên cứu, rút kinh nghiệm đối với vụ án dân sự "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” giữa nguyên đơn ông Đặng Văn A với bị đơn ông Vũ Văn B bị cấp giám đốc thẩm huỷ bản án phúc thẩm, giữ nguyên bản án sơ thẩm. (Thông báo số 27/TB-VC2-V2 ngày 12/3/2024).
Nội dung vụ án thể hiện, ngày 3/5/2022, ông Vũ Văn B và ông Đặng Văn A ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 225, tờ bản đồ số 25, diện tích 673m2 (trong đó có 100m2 đất ở và 573m2 đất trồng cây lâu năm) theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 21/12/2021. Hai bên thỏa thuận giá sang nhượng là 2.058.000.000 đồng.
Nguyên đơn cho rằng căn cứ theo hợp đồng đặt cọc được xác lập giữa hai bên vào ngày 3/5/2022, tại điểm 6 của mục Điều khoản chung thì việc thiếu diện tích và vướng vào quy hoạch là một trong trường hợp vi phạm của bên bán mà bên bán cam kết sẽ hoàn lại số tiền đã đặt cọc đồng thời chịu phạt cọc gấp hai lần số tiền cọc cho bên mua, hơn nữa trên đất còn có đường dây điện cao thế đi ngang qua nên bị hạn chế quyền sử dụng đất (không được làm nhà ở). Vì vậy ông A đề nghị Tòa án giải quyết buộc ông B phải hoàn trả cho ông A số tiền cọc là 300 triệu đồng và tiền phạt cọc do vi phạm hợp đồng là 600 triệu đồng. Tổng số tiền là 900 triệu đồng.
Quá trình tố tụng cho thấy, tại Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2023/DS-ST ngày 21/4/2023 của TAND huyện C, quyết định: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải hoàn trả số tiền cọc là 300 triệu đồng và tiền lãi chậm trả là 39 triệu đồng. Sau đó, nguyên đơn là ông A kháng cáo toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm.
    |
 |
| Quang cảnh phiên toà xét xử rút kinh nghiệm vụ án dân sự. (Ảnh minh hoạ) |
Trong quá trình giải quyết tại cấp phúc thẩm nguyên đơn đã rút một phần yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo, chỉ yêu cầu bị đơn trả số tiền cọc, không yêu cầu trả lãi suất.
Bản án dân sự phúc thẩm số 232/2023/DS-PT ngày 25/7/2023 của TAND tỉnh Đ, quyết định: Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc giữa ông A và ông B lập ngày 3/5/2022 vô hiệu. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn có trách nhiệm trả cho nguyên đơn số tiền 300 triệu đồng.
Kháng nghị của Viện kiểm sát được chấp nhận
Ngày 1/12/2023, Viện cấp cao 2 ban hành Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 01/QĐ-VKS-DS đề nghị Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm, hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 232/2023/DS-PT ngày 25/7/2023 của TAND tỉnh Đ, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2023/DS-ST ngày 21/4/2023 của TAND huyện C. Ngày 27/1/2024, Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm, theo đó đã chấp nhận đề nghị nêu trên của Viện cấp cao 2.
Theo Viện cấp cao 2, trong vụ án trên có những vấn đề rút kinh nghiệm. Cụ thể, Bản án phúc thẩm cho rằng: Tại Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 26/10/2022 của TAND huyện C, Trích lục bản đồ địa chính của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C ngày 1/7/2022 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thể hiện: Diện tích thửa đất là 673m2 trong đó có diện tích đất 70,6m2 nằm trong chỉ giới quy hoạch giao thông đã vi phạm quy định tại điểm 6 của mục Điều khoản chung của Hợp đồng đặt cọc ngày 3/5/2022 "Bất động sản bị dính Quy hoạch (mở đường, giải phóng mặt bằng các dự án, các công trình Nhà nước, tổ chức cá nhân...)" và kết luận việc không thực hiện được việc chuyển nhượng là do một phần lỗi của bị đơn ông Vũ Văn B, thì thấy:
Diện tích 70,6m2 đất nằm trong chỉ giới quy hoạch giao thông đã được thể hiện rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tại Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 26/10/2022 của TAND huyện C, thể hiện, diện tích đất 673m2, trong đó diện tích đất 70,6m2 nằm trong chỉ giới quy hoạch giao thông.
Như vậy, giữa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực trạng sử dụng đất không có sự khác nhau. Khi ký kết Hợp đồng đặt cọc có ghi nhận rõ số ngày của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong Hợp đồng đặt cọc và khi đặt cọc thì hai bên đã công khai xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông A biết trong diện tích 673m2 đất thửa 225 có 70,6m2 đất thuộc quy hoạch giao thông nhưng vẫn đặt cọc, không có ý kiến gì. Người làm chứng ông H trình bày: "Trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc ông A đã đi xem đất vài lần và đã đồng ý mua đất, ông A biết trên đất có trụ điện và không yêu cầu chủ di dời trụ điện".
Diện tích đất nằm trong hành lang lộ giới không thuộc trường hợp giải phóng mặt bằng các dự án, các công trình Nhà nước, tổ chức cá nhân như trong điểm 6 mục Điều khoản chung của Hợp đồng đặt cọc. Do đó, việc không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là lỗi chủ quan hoàn toàn thuộc về nguyên đơn.
Bản án phúc thẩm nhận định diện tích thửa đất là 673m2, trong đó 70,6m2 đất nằm trong chỉ giới quy hoạch giao thông đã vi phạm quy định tại điểm 6 mục Điều khoản chung của Hợp đồng đặt cọc ngày 3/5/2022; từ đó xác định lỗi dẫn đến không ký được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do cả hai bên là không có cơ sở. Bản án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông A là có căn cứ, đúng pháp luật.