Thực trạng này không chỉ làm sai lệch bản chất giao dịch dân sự mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ nhu cầu vay vốn trong nhân dân, đặc biệt là người dân khu vực nông thôn. Do gặp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng, nhiều người lựa chọn vay bên ngoài. Để tạo niềm tin, bên cho vay thường yêu cầu bên vay ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với cam kết chỉ mang tính “bảo đảm”, khi trả đủ tiền sẽ hủy bỏ hợp đồng.
Về bản chất, đây là sự tồn tại song song của hai giao dịch: giao dịch vay tài sản và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên, giao dịch chuyển nhượng thường được lập thành văn bản, có công chứng hợp pháp, trong khi giao dịch vay có thể chỉ là thỏa thuận miệng hoặc giấy tay. Đáng chú ý, các đối tượng cho vay ngày càng sử dụng thủ đoạn tinh vi hơn như lập thêm hợp đồng thuê đất nhằm hợp thức hóa việc không giao nhận đất, hoặc thông qua bên thứ ba để ký kết hợp đồng nhằm che giấu mối quan hệ thực sự giữa các bên.
Điển hình là vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa nguyên đơn Nguyễn Thị Đ. và bị đơn Nguyễn Văn Đ1. Nguyên đơn yêu cầu bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng. Tuy nhiên, bị đơn cho rằng thực chất chỉ vay tiền, đồng thời bị đơn yêu cầu ký hợp đồng ủy quyền cho một người khác để bảo đảm khoản vay. Người được ủy quyền sau đó thực hiện việc chuyển nhượng đất cho nguyên đơn mà bị đơn không hay biết.
Trong quá trình giải quyết, các cá nhân liên quan như người cho vay và người nhận ủy quyền đều vắng mặt, không cung cấp tài liệu, chứng cứ. Bị đơn cũng không chứng minh được mối liên hệ giữa các bên. Đây là khó khăn chung trong loại án này, khi các giao dịch được che giấu tinh vi, gây trở ngại cho việc xác định bản chất thật sự của quan hệ pháp luật.
Thực tiễn cho thấy, để giải quyết hiệu quả các vụ án dạng này, Kiểm sát viên cần nghiên cứu kỹ hồ sơ, phát hiện các dấu hiệu bất thường.
Cụ thể như: bên nhận chuyển nhượng có thực sự xem xét hiện trạng đất hay không; các bên có giao nhận đất trên thực tế hay không; có tồn tại các thỏa thuận liên quan đến tài sản trên đất như nhà ở, cây trồng, mồ mả hay không. Đặc biệt, nếu trên đất có tài sản mang yếu tố tâm linh mà không có thỏa thuận xử lý thì đây là dấu hiệu cho thấy giao dịch có thể không phản ánh ý chí thực sự của các bên.
Trong vụ án nêu trên, Kiểm sát viên đã làm rõ nhiều tình tiết quan trọng như: nguyên đơn không trực tiếp giao dịch với bị đơn, không thỏa thuận về tài sản trên đất, không nhận bàn giao đất; Giấy chứng nhận QSDĐ được luân chuyển qua nhiều người có liên quan; nội dung hợp đồng ủy quyền có dấu hiệu bất thường khi trao toàn quyền định đoạt tài sản mà không ràng buộc trách nhiệm đối với người ủy quyền. Trên cơ sở đó, Kiểm sát viên đề nghị tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu. Quan điểm này đã được Hội đồng xét xử chấp nhận.
    |
 |
| Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 9 – Đồng Tháp phát biểu quan điểm tại phiên tòa dân sự. |
Khi có đủ căn cứ xác định giao dịch giả tạo, việc tuyên bố vô hiệu cần căn cứ các quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015. Đồng thời, việc giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu phải dựa trên yêu cầu của đương sự, bảo đảm đúng quy định pháp luật. Trường hợp tài sản đã được thế chấp tại tổ chức tín dụng, cần đưa các bên liên quan tham gia tố tụng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, đặc biệt là người thứ ba ngay tình.
Để nâng cao hiệu quả công tác kiểm sát, mỗi Kiểm sát viên cần chủ động nghiên cứu, cập nhật các văn bản hướng dẫn, tích lũy kinh nghiệm thực tiễn, đồng thời nâng cao kỹ năng xét hỏi, tranh tụng nhằm làm rõ bản chất vụ án. Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền pháp luật, giúp người dân nhận thức rõ rủi ro của các giao dịch giả tạo, từ đó nâng cao cảnh giác và phòng ngừa vi phạm.