VKSND tỉnh Phú Thọ vừa ban hành 2 Quyết định kháng nghị phúc thẩm đối với 2 Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2025/DS-ST và số 02/2025/DS-ST ngày 15/4/2025 của TAND huyện Tân Sơn, về "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" giữa nguyên đơn anh Nguyễn Văn Tú và bị đơn anh Lê Thế Hùy; người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là chị Phạm Thị Thanh Thủy (vợ anh Hùy).
Khởi kiện của nguyên đơn
Theo đơn khởi kiện của anh Nguyễn Văn Tú (ngày 19/12/2024 và 23/12/2024), anh Tú biết vợ chồng anh Lê Thế Hùy, chị Phạm Thị Thanh Thủy có 2 thửa đất rừng sản xuất tại khu Khang Lèn, xã Vinh Tiền, huyện Tân Sơn, tỉnh Phú Thọ muốn bán nên đã đến xem. Hai bên đã thống nhất, anh Tú sẽ mua cả 2 thửa với giá 1 tỉ đồng.
Do cả 2 thửa đất này đều đang thế chấp tại ngân hàng - Chi nhánh tỉnh Phú Thọ, anh Tú đã nhờ bạn là Phạm Hồng Nam chuyển khoản 2 lần, mỗi lần 499.999.999 đồng vào tài khoản của anh Lê Thế Hùy để anh Hùy thực hiện tất toán với ngân hàng và xóa thế chấp.
Ngày 23/8/2024, tại Văn phòng công chứng Phương Văn Toàn, anh Tú và vợ chồng anh Hùy, chị Thủy đã ký 2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) đối với 2 thửa đất có số giấy chứng nhận K 663865 (diện tích 86.000m2) và CE 287775 (diện tích 60.000m2), do UBND huyện Tân Sơn cấp lần lượt vào ngày 24/12/1997 (đứng tên Lê Thế Hùy) và ngày 23/1/2017 (đứng tên Lê Thế Hùy và Phạm Thị Thanh Thủy).
Giá chuyển nhượng được hai bên ghi trong mỗi Hợp đồng là 400.000.000 đồng. Tuy nhiên, trên thực tế, anh Hùy đã nhận trước đó là 499.999.999 đồng/1 thửa. Việc ghi số tiền trong mỗi Hợp đồng thấp hơn so với số tiền thực tế nhằm mục đích giảm thuế, lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.
Sau khi ký Hợp đồng, vợ chồng anh Hùy, chị Thủy đã giao bản chính 2 Giấy chứng nhận QSDĐ cho anh Tú quản lý. Tuy nhiên, khi anh Tú thực hiện việc đăng ký biến động đất đai để sang tên thì vợ chồng anh Hùy, chị Thủy không hợp tác.
Vì vậy, anh Tú yêu cầu TAND huyện Tân Sơn công nhận Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 23/8/2024 đối với 2 thửa đất nêu trên và buộc anh Lê Thế Hùy, chị Phạm Thị Thanh Thủy thực hiện các nghĩa vụ của bên chuyển nhượng. Đối với tài sản trên đất, anh Tú không yêu cầu Tòa án giải quyết.
Trình bày của bị đơn
Về phía bị đơn và người có quyền lợi liên quan, anh Lê Thế Hùy và chị Phạm Thị Thanh Thủy trình bày: Vợ chồng anh chị có vay tại một ngân hàng - Phòng giao dịch huyện Thanh Thủy, Chi nhánh tỉnh Phú Thọ một khoản tiền, tài sản thế chấp là 2 Giấy chứng nhận QSDĐ nêu trên.
Do chuẩn bị đến hạn trả nợ nhưng chưa có tiền, ngày 13/7/2024, vợ chồng anh Hùy nhờ anh Tú cho vay số tiền 1 tỉ đồng để trả ngân hàng. Anh Hùy đã nhận đủ 1 tỉ đồng từ anh Tú (chuyển vào tài khoản của ngân hàng) và đã trả anh Tú 15 triệu đồng tiền lãi bằng hình thức chuyển khoản. Sau đó, vợ chồng anh Hùy làm thủ tục tất toán và rút Giấy chứng nhận QSDĐ, xóa đăng ký thế chấp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tân Sơn.
    |
 |
| Viện kiểm sát xác định, ngay từ khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa anh Tú và anh Hùy đã có đối tượng không thể thực hiện được. Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu theo quy định tại khoản 1, Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015. |
Để đảm bảo cho khoản vay, anh Tú đã yêu cầu vợ chồng anh Hùy viết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 2 thửa đất nêu trên sang cho anh Tú. Ngày 23/8/2024, tại Văn phòng công chứng Phương Văn Toàn, vợ chồng anh Hùy phải ký 2 Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (số 945 HĐ/CC và số 944 HĐ/CC). Cả hai hợp đồng này đều thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ, không đề cập đến tài sản trên đất, vì đây là hợp đồng nhằm mục đích bảo đảm cho khoản vay. Anh Hùy cũng cho biết, năm 2022, vợ chồng anh cũng từng vay tiền anh Tú để đáo hạn ngân hàng với hình thức tương tự.
Đối với lần vay tiền này, do vợ chồng anh Hùy chưa vay lại được ngân hàng và chưa có tiền trả nên anh Tú đã yêu cầu vợ chồng anh thực hiện nghĩa vụ sang tên Giấy chứng nhận QSDĐ. Tuy nhiên, vợ chồng anh Hùy cho rằng đây là hợp đồng vay tài sản nên không đồng ý sang tên cho anh Tú.
Vợ chồng anh Hùy đề nghị được chấm dứt Hợp đồng chuyển nhượng, trả lại số tiền 1 tỉ đồng đã nhận từ anh Tú và chịu phạt do vi phạm nghĩa vụ 450 triệu đồng (1 hợp đồng 350 triệu đồng và 1 hợp đồng 150 triệu đồng). Đồng thời, không yêu cầu Tòa án xem xét về tài sản trên đất và diện tích đất thực tế chênh lệch so với giấy chứng nhận QSDĐ đã được cấp.
Kết quả định giá tài sản và phán quyết của Tòa sơ thẩm
Tòa án đã tiến hành định giá tài sản và xem xét thẩm định tại chỗ đối với diện tích đất liên quan đến 2 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Tại biên bản xem xét thẩm định và định giá tài sản ngày 14/3/2025, Hội đồng thẩm định và định giá tài sản huyện Tân Sơn xác định:
Đối với thửa đất số K663865: Diện tích trên giấy chứng nhận 86.000m2, thực tế 91.405,7m2 (thừa 5.405,7m2), có giá trị hơn 987 triệu đồng. Tài sản trên đất gồm: khoảng 2,4ha cây chè; 98 cây Dổi khoảng 8 năm tuổi; 3ha cây mỡ khoảng 2 năm tuổi; 2ha trồng trẩu khoảng 1 năm tuổi; 450 cây bưởi.
Đối với thửa đất số CE 287775: Diện tích trên giấy chứng nhận 60.000m2, thực tế 65.048,6m2 (thừa 5.048,6m2), có giá trị hơn 781 triệu đồng. Tài sản trên đất gồm: Nhà ở để trông coi, xây dựng năm 2018, mặt bằng 180m2, trị giá 85 triệu đồng; Chuồng trại chăn nuôi xây dựng kiên cố năm 2023, mặt bằng 900m2, trị giá 350 triệu đồng; đường bê tông dài 380 mét, trị giá 60 triệu đồng). Ngoài ra, còn có 6.000 cây trẩu và bồ đề khoảng 4 năm tuổi; 1.500 cây quế 3 năm tuổi.
2 Bản án Dân sự sơ thẩm số 01/2025/DS-ST và 02/2025/DS-ST ngày 15/4/2025 của TAND huyện Tân Sơn, tỉnh Phú Thọ đã quyết định:
Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Văn Tú về việc "Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" đối với 2 thửa đất có Giấy chứng nhận QSDĐ số K663865 và CE 287775.
Công nhận 2 Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa anh Nguyễn Văn Tú và vợ chồng anh Lê Thế Hùy, chị Phạm Thị Thanh Thủy.
Anh Nguyễn Văn Tú có quyền và nghĩa vụ liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
Ngoài ra, 2 Bản án còn tuyên các nội dung về án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo của các đương sự cùng một số nội dung khác.
Viện kiểm sát kháng nghị: Loạt vấn đề pháp lý cần làm rõ
VKSND tỉnh Phú Thọ xét thấy, 2 Bản án Dân sự sơ thẩm số 01/2025/DS-ST và số 02/2025/DS-ST ngày 15/4/2025 của TAND huyện Tân Sơn tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Nguyễn Văn Tú về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa anh Nguyễn Văn Tú với vợ chồng anh Lê Thế Hùy, chị Phạm Thị Thanh Thủy là chưa đảm bảo căn cứ, bởi lẽ:
Thứ nhất: Nghi vấn về hợp đồng giả tạo để che giấu hợp đồng vay tài sản
Theo vợ chồng anh Hùy, chị Thủy trình bày tại Tòa án sơ thẩm cũng như khi làm việc trực tiếp với VKSND tỉnh Phú Thọ ngày 13/5/2025, không có việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các bên mà thực chất vợ chồng anh Hùy vay 1 tỉ đồng của anh Tú nên anh này yêu cầu vợ chồng anh chị làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để đảm bảo cho khoản vay. Số tiền này do anh Phạm Hồng Nam trực tiếp chuyển vào tài khoản ngân hàng để anh Hùy, chị Thủy làm thủ tục tất toán khoản vay ngân hàng, được thế chấp bằng 2 Giấy chứng nhận QSDĐ.
Để vay được khoản tiền trên, sáng ngày 13/7/2024, vợ chồng anh Hùy đã phải trả trước 15 triệu đồng tiền lãi cho anh Tú. Chiều cùng ngày, anh Hùy nhận được thông báo của ngân hàng, số tiền 1 tỉ đồng vợ chồng anh vay đã được trả nợ.
Sáng 19/7/2024, anh Hùy hẹn anh Tú, anh Nam đến ngân hàng để làm thủ tục tất toán và rút giấy chứng nhận QSDĐ. Sau đó, anh Nam, anh Tú yêu cầu anh Hùy ra xe ô tô để ký hợp đồng đặt cọc do anh Nam, anh Tú soạn thảo sẵn về việc đặt cọc tiền chuyển nhượng QSDĐ. Chiều cùng ngày, anh Hùy mang 2 giấy chứng nhận QSDĐ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Tân Sơn để làm thủ tục xóa thế chấp.
Đến ngày 23/8/2024, anh Nam, anh Tú yêu cầu vợ chồng anh Hùy đến Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để anh Nam, anh Tú cho vay lại tiền và trả thêm số tiền 1,5 tỉ đồng tại Ngân hàng Liên Việt do anh chị còn nợ và nói với anh chị chỉ ký tạm, sau đó vay ngân hàng sẽ trả lại. Tuy nhiên, sau khi vợ chồng anh Hùy ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Văn phòng công chứng thì anh Nam, anh Tú không đồng ý cho vợ chồng anh vay tiền nữa.
Ngoài ra, anh Hùy còn trình bày, vào khoảng tháng 6/2023, cũng với hình thức lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng QSDĐ, anh cũng đã vay tiền của anh Tú để đáo hạn ngân hàng với số tiền 1 tỉ đồng. Hơn 1 tháng sau, ngân hàng cho anh Hùy vay lại tiền và chuyển trả trực tiếp cho anh Nam, anh Tú. Đối với số tiền lãi của lần vay này là 2.500 đồng/1 triệu đồng/1 ngày, anh Hùy đã phải nhờ con rể là Đỗ Ngọc Duy chuyển khoản trả anh Nam, anh Tú 33 triệu đồng.
VKSND tỉnh Phú Thọ xác định, Tòa án chưa thu thập chứng cứ hoặc yêu cầu các đương sự cung cấp chứng cứ để làm rõ việc chuyển tiền giữa các bên về thời gian, số tiền chuyển, anh Hùy có chuyển số tiền lãi là 15 triệu đồng cho anh Nam, anh Tú không? Từ đó, đánh giá lời trình bày của anh Hùy có đúng không để làm cơ sở xem xét giải quyết vụ án một cách khách quan, chính xác.
Thứ hai: Giá trị chuyển nhượng không phù hợp và dấu hiệu hợp đồng giả tạo
Về giá trị QSDĐ các bên chuyển nhượng cho nhau cũng không phù hợp vì theo hợp đồng đặt cọc các bên ghi giá trị chuyển nhượng là 500 triệu đồng nhưng hợp đồng chuyển nhượng công chứng các bên lại thống nhất ghi giá 400 triệu đồng.
Trong khi đó, tại Bản án số 01/2025/DS-ST, Tòa án xác định giá thửa đất và tài sản trên đất có giá trị tổng cộng là 1.276.015.000 đồng, chưa tính giá trị 6.000 cây trẩu và bồ đề, 1.500 cây quế.
Tại Bản án số 02/2025/DS-ST, Tòa án xác định giá trị thửa đất là hơn 987 triệu đồng, chưa tính giá trị diện tích 2,4ha chè; 98 cây dổi; 3ha mỡ; 2ha trẩu và 450 cây bưởi.
Anh Hùy đã trình bày không có việc chuyển nhượng thửa đất vì thực tế giá trị thửa đất lớn hơn nhiều, việc chuyển nhượng cũng không thể hiện chuyển nhượng cây trồng, tài sản trên đất. Vì vậy, có cơ sở để xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Tú với vợ chồng anh Hùy, chị Thủy là hợp đồng giả tạo, nhằm mục đích để che giấu hợp đồng vay tài sản giữa các bên.
Thứ ba: Bất cập về diện tích đất thừa và tài sản gắn liền với đất
Tại Bản án số 01/2025/DS-ST, theo Giấy chứng nhận QSDĐ số CE 287775, diện tích 60.000m2, kết quả đo đạc thực tế là 65.048,6m2 (thừa 5.048,6m2 so với giấy chứng nhận).
Tại Bản án số 02/2025/DS-ST, theo Giấy chứng nhận QSDĐ số K663865, diện tích 86.000m2, kết quả đo đạc thực tế là 91.404,7m2 (thừa 5.405,7m2 so với giấy chứng nhận).
Tuy nhiên, Tòa án chưa làm rõ những diện tích đất thừa ở những vị trí nào, có tranh chấp với ai không? Ngoài ra, đối với tài sản trên đất là phần tài sản gắn liền với QSDĐ, gồm cây cối trên đất... trong hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên cũng không thể hiện.
Mặc dù, tại phiên tòa các đương sự không đề nghị giải quyết nhưng đây là phần tài sản gắn liền với QSDĐ, nên nếu không giải quyết triệt để thì việc thi hành án sẽ không thể thực hiện được. Quá trình làm việc tại VKSND tỉnh Phú Thọ, anh Hùy đã trình bày rõ không có việc mua bán, chuyển nhượng QSDĐ nên anh Hùy sẽ không bàn giao tài sản là QSDĐ cho anh Tú theo hợp đồng chuyển nhượng.
Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét giải quyết đối với phần tài sản trên đất, nên nếu anh Hùy không tự nguyện thi hành án thì việc cưỡng chế thi hành án sẽ không thực hiện được do còn phần tài sản trên đất chưa được giải quyết. Như vậy, ngay từ khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa anh Tú và anh Hùy, đã có đối tượng không thể thực hiện được. Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu theo quy định tại khoản 1, Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định: "Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu".
Vì các lẽ trên, VKSND tỉnh Phú Thọ quyết định, kháng nghị toàn bộ Bản án Dân sự sơ thẩm số 01/2025/DS-ST và Bản án Dân sự sơ thẩm số 02/2025/DS-ST ngày 15/4/2025 của TAND huyện Tân Sơn, tỉnh Phú Thọ.
Đề nghị TAND tỉnh Phú Thọ xét xử phúc thẩm vụ án theo hướng, hủy Bản án Dân sự sơ thẩm số 01/2025/DS-ST và Bản án Dân sự sơ thẩm số 02/2025/DS-ST ngày 15/4/2025 của TAND huyện Tân Sơn để giải quyết lại vụ án theo quy định của pháp luật.