Dự án Bcons Central Park có dùng “Phiếu đăng ký tư vấn” để huy động vốn, lách luật?

Thu 30 triệu đồng bằng “Phiếu đăng ký tư vấn”, gắn chặt với mã căn

Theo phản ánh của bạn đọc, dự án Bcons Central Park (tên pháp lý: Khu nhà ở phức hợp cao tầng phường Tam Hiệp, TP Đồng Nai) do Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Tam Hiệp làm chủ đầu tư. Hiện có 4 đơn vị phân phối chiến lược tham gia giới thiệu sản phẩm tại dự án, gồm: Bcons PS Land, Bcons Homes, SaoKim Land và Teraland.

Ghi nhận thực tế cho thấy, dù dự án đang trong giai đoạn thi công cọc khoan nhồi, các đơn vị môi giới đã đồng loạt tổ chức quảng bá, giới thiệu sản phẩm.

Cụ thể, ngày 4/9/2026, dự án tổ chức lễ kick-off, phát động hoạt động tư vấn, giới thiệu dự án. Đến ngày 11/9/2026, dự án tiếp tục khai trương nhà mẫu để đón khách tham quan.

Dù dự án chỉ là bãi đất trống, các nhà thầu đang triển khai phần mặt bằng, nhưng các đơn vị phân phối đã tư vấn và nhận cọc giữ chỗ.

Đáng chú ý, tài liệu do bạn đọc cung cấp và phóng viên thu thập được cho thấy một số đơn vị phân phối đang sử dụng “Phiếu đăng ký tư vấn” để thu 30 triệu đồng/sản phẩm dưới danh nghĩa “tiền ký quỹ” hoặc “tiền giữ chỗ”. Khoản tiền này được gắn trực tiếp với “Mã sản phẩm” (mã căn hộ) và “Vị trí ưu tiên”.

Anh T., một khách hàng tìm hiểu dự án, cho biết được nhân viên môi giới của sàn Teraland tư vấn chi tiết về căn hộ và hướng dẫn ký “Phiếu đăng ký tư vấn”. Nhân viên môi giới cam kết, nếu nộp tiền giữ chỗ sớm, khách hàng sẽ nhận được nhiều ưu đãi; trường hợp không mua căn hộ, khách hàng sẽ được hoàn trả toàn bộ số tiền đã nộp.

Theo quy trình được hướng dẫn, khách hàng phải chuyển khoản trực tiếp 30 triệu đồng vào tài khoản ngân hàng của Teraland, với nội dung chuyển khoản bắt buộc gồm họ tên và mã căn hộ. Đồng thời, các thông tin về mã sản phẩm, vị trí ưu tiên cũng được ghi cụ thể trên phiếu.

Dự án khu nhà ở phức hợp cao tầng phường Tam Hiệp (Bcons Center Park) TP Đồng Nai.

Nghịch lý ở chỗ, dù khoản tiền được xác định cụ thể theo từng căn hộ và gắn với thứ tự ưu tiên, nội dung phiếu lại cài cắm điều khoản khẳng định khoản tiền này “không mang tính chất giữ chỗ, đặt cọc hay giao dịch mua bán bất động sản”.

Thực tế này đặt ra nhiều vấn đề cần làm rõ: Bản chất khoản thu 30 triệu đồng là gì? Các sàn môi giới căn cứ vào cơ sở pháp lý nào để đứng ra thu tiền? Việc ấn định số tiền gắn với mã căn hộ và thứ tự ưu tiên giao dịch có phải là cách thức “lách luật” để huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh?

Nguy cơ rủi ro pháp lý và hệ lụy cho khách hàng

Theo một chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản, việc khách hàng chuyển tiền trực tiếp cho sàn môi giới thông qua các văn bản mang tên “Phiếu đăng ký tư vấn” hoặc “Thỏa thuận ký quỹ” tiềm ẩn nhiều rủi ro.

“Khách hàng cần làm rõ: Đơn vị nhận tiền có được chủ đầu tư ủy quyền hợp pháp bằng văn bản hay không? Số tiền này có được cấn trừ vào giá trị hợp đồng mua bán hay được hoàn trả vô điều kiện? Đáng lưu ý, ‘vị trí ưu tiên’ hoàn toàn không có giá trị pháp lý ràng buộc về quyền sở hữu chừng nào dự án chưa có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của cơ quan quản lý có thẩm quyền”.

Hình ảnh ngày khai trương, đón khách tham quan khu nhà mẫu, tư vấn sản phẩm và cọc giữ chỗ.

Cùng quan điểm, Luật sư Trương Minh Tùy (Văn phòng Luật sư Đại Việt Luật, Đoàn Luật sư TP HCM) nhấn mạnh, tính hợp pháp của giao dịch phải được xem xét dựa trên bản chất thực tế, không phụ thuộc vào tên gọi của văn bản.

“Theo Luật Kinh doanh bất động sản, nếu khoản tiền 30 triệu đồng được thu nhằm xác lập việc giữ chỗ, quyền ưu tiên hoặc được đối trừ vào tiền mua nhà sau này thì cần xem xét bản chất thực sự của giao dịch, thay vì chỉ căn cứ vào tên gọi. Nếu đây thực chất là khoản tiền đặt cọc hoặc thanh toán trước trong khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, việc thu tiền có dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật.

Hình ảnh dự án Bcons Central Park vẫn là bãi đất trống.

Nếu thỏa thuận này bị xác định là giao dịch giả tạo nhằm che giấu việc nhận tiền đặt cọc trái quy định, giao dịch có nguy cơ bị tuyên vô hiệu. Khi đó, người mua có thể đối mặt với rủi ro bị chôn vốn kéo dài, trong khi quyền mua và quyền tài sản đối với căn hộ chưa được bảo đảm”, luật sư Tùy cảnh báo.

Liên quan đến điều kiện mở bán và dấu hiệu huy động vốn trái quy định tại dự án Bcons Central Park, phóng viên đã chuyển hồ sơ phản ánh đến Sở Xây dựng TP Đồng Nai cùng các cơ quan chức năng để đề nghị xem xét, làm rõ.

Trụ sở của Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Tam Hiệp (chủ đầu tư dự án) thực tế chỉ là một cơ sở dạy ngoại ngữ.

Đáng chú ý, khi phóng viên trực tiếp đến địa chỉ được xác định là trụ sở của Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Tam Hiệp (chủ đầu tư dự án) để liên hệ làm việc, nơi đây có gắn biển hiệu công ty, nhưng thực tế chỉ là một cơ sở dạy ngoại ngữ. Phóng viên không ghi nhận được dấu hiệu hoạt động văn phòng của doanh nghiệp tại địa điểm này.

Báo Bảo vệ pháp luật sẽ tiếp tục thông tin.