Bên bán “bẻ cọc”, bên mua “vi phạm hợp đồng”?
TAND quận Ngũ Hành Sơn TP Đà Nẵng cho biết, từ tháng 4/2020 đơn vị đã thụ lý vụ tranh kiện giữa Công ty TNHH MTV Land Hà Hải (Công ty Land Hà Hải) trụ sở tại quận Hải Châu, Đà Nẵng và Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu Công nghiệp Sông Đà (Công ty SUDICO) trụ sở tại quận Nam Từ Liêm, Hà Nội về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 2 lô đất diện tích 12,04 ha tại Khu đô thị mới Hòa Hải 1-3 (Hòa Hải, Ngũ Hành Sơn, TP Đà Nẵng). Phiên xét xử sơ thẩm đã diễn ra ngày 30/11 và dự kiến tuyên án vào ngày 8/12/2021 tới.
Theo hồ sơ tranh kiện, tháng 8/2017, Công ty SUDICO tổ chức chào giá công khai 2 lô đất 12,04 ha, dùng xây dựng khách sạn, biệt thự, căn hộ cao cấp, thời hạn sử dụng lâu dài. Công ty Land Hà Hải đã trúng đấu giá 2 lô đất này với giá 1.810 tỉ đồng. Ngày 1/11/2017, hai bên đã ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 2 lô đất, Công ty Land Hà Hải đã thanh toán ngay cho Công ty SUDICO 404,3 tỉ đồng. Phần tiền còn lại, Land Hà Hải đã ký kết khoản vay tín dụng với hệ thống ngân hàng VietinBank, có sự thống nhất với Công ty SUDICO.
    |
 |
| Vị trí 2 lô đất trị giá 1.810 tỉ đồng. Ảnh: X.N |
Theo Công ty Land Hà Hải, sau đó, phía Công ty SUDICO đã liên tiếp vi phạm hợp đồng, khi không giao ra bản Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cùng các thông báo kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng (VAT) và các chứng cứ chứng minh nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước liên quan đến việc chuyển nhượng lô đất 12,04 ha. Thậm chí, khi chính quyền yêu cầu Công ty SUDICO phải nộp lại số tiền truy thu 10% tiền sử dụng đất được giảm trước đây, phải điều chỉnh lại thời hạn sử dụng đất từ lâu dài về 50 năm theo các quy định pháp luật, và đưa 2 lô đất này vào sử dụng, thì Công ty SUDICO cũng không thực hiện.
Nhận thấy Công ty SUDICO không tích cực hợp tác, Công ty Land Hà Hải đã nhiều lần có công văn thúc đẩy, yêu cầu Công ty SUDICO thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng, nhưng không nhận được hồi âm. Căn cứ theo các quy định tại Hợp đồng và quy định của pháp luật thì Công ty Land Hà Hải có quyền tạm ngừng thực hiện nghĩa vụ thanh toán phần tiền còn lại để yêu cầu Công ty SUDICO hoàn tất các nghĩa vụ cần thiết.
Công ty Land Hà Hải đã nộp thay cho Công ty SUDICO số tiền truy thu 10% là hơn 48 tỉ đồng. Ngoài ra, Công ty Land Hà Hải còn chủ động liên hệ với các cơ quan chức năng, tiến hành hỗ trợ cho Công ty SUDICO thực hiện các nghĩa vụ cần phải thực hiện. Khi những vướng mắc cơ bản được tháo gỡ thì bất ngờ ngày 30/8/2018, Công ty SUDICO ra thông báo thanh lý, đơn phương chấm dứt hợp đồng, thu hồi lại 2 lô đất không giao dịch nữa, và tuyên bố sở hữu luôn số tiền đã giao dịch của Công ty Land Hà Hải.
Liên quan đến sự việc này, Luật sư Hồ Quốc Tuấn (Đoàn luật sư Đà Nẵng) cho rằng, theo những thông tin sự việc tranh chấp nêu trên thì có cơ sở xác định rằng phần lỗi vi phạm hợp đồng là do Công ty SUDICO. Bởi lẽ, hiện Công ty SUDICO đang là bên sử dụng đất, trong khi trách nhiệm phải hoàn trả 10% tiền sử dụng đất, điều chỉnh lại thời hạn sử dụng đất, gia hạn thời gian sử dụng đất thuộc trách nhiệm của người sử dụng đất. Do đó, việc Công ty SUDICO ra các thông báo để chấm dứt Hợp đồng là không đúng quy định.
Phía Công ty SUDICO thì cho rằng, lý do để đơn phương hủy hợp đồng và “thu tiền cọc giao dịch” là bởi Công ty Land Hà Hải đã không thực hiện đúng tiến độ giao tiền theo kết quả chào giá cạnh tranh. Lý giải tại sao không thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ cần thiết, như giao ra chứng nhận quyền sử dụng đất, gia hạn thời gian do vi phạm không sử dụng đất trong 12 tháng liên tục với 2 lô đất, Công ty SUDICO cho rằng, đây là những vướng mắc thủ tục hành chính và lý do khách quan nên không chịu trách nhiệm.
|
 |
| Trang đầu và trang cuối đơn khởi kiện của Công ty Land Hà Hải. Ảnh: X.N |
Liệu có hệ lụy xã hội?
Tại phiên xét xử sơ thẩm, hai doanh nghiệp đều đưa ra những lý luận cho rằng quyết định của mình là hợp lý và đúng pháp luật. Bên bán nhìn nhận lỗi do bên mua dừng chuyển tiền thanh toán theo đúng tiến độ cam kết nên mình có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng. Bên mua xác định mọi phần lỗi đều do bên bán không thực hiện đầy đủ các thủ tục và nghĩa vụ cần có để chuyển nhượng, sang tên. “Không có lý do nào việc thực hiện hợp đồng phải đúng tiến độ, mà chỉ có bên mua giao tiền, lo các thủ tục cần thiết, còn bên bán không hề làm bất cứ động thái nào để thể hiện trách nhiệm của mình”, luật sư Hồ Quốc Tuấn nhấn mạnh.
Theo ông Võ Văn Cường, đại diện Công ty Land Hà Hải, vụ việc này không phải giản đơn ảnh hưởng đến quyền lợi của đơn vị ông, mà cảnh báo một hệ lụy to lớn cho hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản lâu nay. Thực tế cho thấy, một khi bên bán cố ý vi phạm các điều kiện hợp đồng để đẩy bên mua vào thế bị động phải dừng xúc tiến thanh toán tiếp, và qua đó tuyên bố hủy hợp đồng, quy lỗi cho bên mua, sẽ là thực trạng “cố ý bẻ cọc” theo dư luận xã hội đánh giá.
Nguyên nhân việc này có thể liên can tình trạng thị trường bất động sản tiếp tục lên giá và một số trường hợp chủ quan khác từ các bên giao dịch. Tuy nhiên, dù là lý do nào, hành động đơn phương hủy hợp đồng giao dịch mà không tự có trách nhiệm pháp lý với hợp đồng đã ký, là bên bán đã vi phạm các nguyên tắc kinh doanh làm ăn. Nếu những vụ việc này được phán xử theo hướng công nhận hành vi “phản bội lời hứa” của các bên giao dịch, rõ ràng hệ lụy cho thị trường và xã hội là rất lớn.