Thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM vẫn chưa thôi bàn luận về đợt giảm giá "gây sốc" của Novaland và Phát Đạt.

 


Như trường hợp dự án Blooming Park (thời Công ty Quản lý Quỹ đầu tư Prudential Việt Nam chưa là cổ đông), động thái giảm giá bán và tặng thêm các gói nội thất trong các đợt bán sau khi công bố năm 2009 đã được giới phân tích dự án đánh giá là không ảnh hưởng mạnh đến chủ đầu tư.

Bởi hợp đồng xây dựng của Blooming Park là tổng thầu, với Byucksan E&C (một trong năm nhà thầu nổi tiếng của Hàn Quốc) vừa là nhà thầu chính, vừa là cổ đông của dự án (thuộc Công ty Inveskia - Liên doanh với Kiến Á). Do đó, họ có thể kiểm soát tốt chi phí.

Ngoài ra, phía chủ đầu tư vẫn có thể kiểm soát tốt chi phí và không bị lỗ nặng nếu như họ ký hợp đồng theo tiến độ công trình và chia theo từng gói (nhà thầu xây phần móng, phần thô, hoàn thiện...).

Do đó, giảm giá "khủng" chỉ thực sự gây ảnh hưởng nghiêm trọng nếu sản phẩm của dự án đã được bán cho khách hàng (khi đó, chủ đầu tư sẽ bị ràng buộc về cam kết tiến độ hoàn thành).

Chủ đầu tư ký hợp đồng tổng thầu xây dựng và vay vốn từ ngân hàng để phát triển dự án. Ở đây, chủ đầu tư chấp nhận giảm giá, chịu lỗ để khơi đầu ra cho dự án nhằm huy động vốn từ khách hàng.

Cuộc chơi của người có lực

Theo ông Cao Thanh Hoàng, Tổng giám đốc Công ty Quản lý Quỹ KHM Capital, việc giảm giá hiện nay chủ yếu để giải quyết vấn đề tiền mặt cho chủ đầu tư. Ở thời điểm này, quyết định giảm giá 50% là điều bất khả kháng nhưng lại mang tính khả thi cao vì nếu bán toàn bộ dự án sẽ không dễ dàng.

Đứng ở góc độ nhà đầu tư, ông Hoàng cho rằng, tiêu chuẩn đầu tiên của những người đi mua dự án là đầu ra của dự án. Nếu mua một dự án có sản phẩm được thị trường hấp thụ tốt thì nhà đầu tư không ngại bỏ tiền.

Điều này cũng có thể tạm chấp nhận với những dự án có thể bán được trong vòng 1 - 2 năm tới, nhưng những dự án, đặc biệt là căn hộ hạn chế về đầu ra thì rất khó để các nhà đầu tư đưa ra quyết định.

Sau đợt giảm giá sâu mà Novaland và Phát Đạt công bố, liệu rằng thị trường sẽ bị hiệu ứng domino, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở cao cấp? Trao đổi với phía Keppel Land, chủ đầu tư dự án The Estella, chủ đầu tư cho biết, họ sẽ không giảm giá bán căn hộ này lẫn dự án căn hộ Riviera Point đang xây dựng ở quận 7 (nằm đối diện với dự án đất nền The EverRich 3).

Thông tin từ Keppel Land cho thấy, sở dĩ họ không giảm giá bán vì họ giữ vững cam kết với khách hàng về tiến độ xây dựng (như dự án Riviera Point). Đồng thời, khi bán sản phẩm căn hộ, họ không thu thêm bất kỳ các khoản phí từ việc sử dụng các tiện ích sau khi dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng, cụ thể là dự án The Esetella (quận 2).

Theo phân tích của chủ đầu tư, cư dân của dự án The Estella sẽ được thụ hưởng miễn phí các dịch vụ cộng thêm như: hồ bơi, phòng tập thể dục... Hiện, đã có 400 căn tại dự án được cư dân khai thác. Đến tháng 10 này, dự án sẽ đạt 50% số dân chuyển vào và đủ điều kiện để thành lập ban quản trị chung cư.

Phía chủ đầu tư cam kết, trong năm đầu tiên dự án đi vào sử dụng, họ sẽ hỗ trợ việc tìm khách thuê cho các diện tích thương mại dưới tầng trệt, ban quản trị chung cư có trách nhiệm tìm khách thuê cho những năm sau đó. Thêm vào đó, ban quản trị sẽ tìm và chỉ định công ty quản lý tòa nhà.

Đồng thời sẽ mở tài khoản riêng để quản lý 2% phí quản lý mà cư dân đóng, tiền cho thuê các khu vực thương mại (hiện nay là cà phê Terrace, siêu thị mini...). Số tiền này sẽ được dùng để bảo quản chung cư.

Ông Cao Thanh Hoàng cũng nhận định, các nhà đầu tư ngoại có "bề dày" hoạt động tại Việt Nam, chắc chắn sẽ không giảm giá lớn vì năng lực tài chính của họ được đảm bảo từ phía công ty mẹ.

Nếu không huy động được tiền từ khách hàng, họ vẫn tiếp tục triển khai dự án vì "thói quen" của họ đã được hình thành từ chính thị trường nội địa của họ là xây nhà xong rồi bán.

Thậm chí, trước đây, ngay tại trục đường Lê Đại Hành (quận 11), dự án The Flemington của Công ty CP Bảo Gia (thuộc Tập đoàn Bảo Gia của Đài Loan) từng gây chú ý trên thị trường BĐS tại TP.HCM khi hoàn thành dự án, ra sổ hồng trước khi bán sản phẩm ra thị trường.
 

Theo Doanh Nhân Sài Gòn

.