    |
 |
| Tòa nhà N10 Hà Đô Park View. |
Cuộc tranh chấp kéo dài và những đỉnh điểm căng thẳng
Theo cư dân N10 Hà Đô Park View, từ năm 2015, sau khi chung cư N10 Hà Đô Park View đi vào hoạt động, chủ đầu tư là Tập đoàn Hà Đô đã quản lý, khai thác và thu phí gửi xe tầng hầm, theo Hợp đồng mua bán căn hộ (khoản 3.4, 9.2, 9.3), tầng hầm là phần sở hữu chung của cư dân. Nhiều nghị quyết Hội nghị nhà chung cư và hàng loạt văn bản yêu cầu của Ban Quản trị đòi Hà Đô trả lại tầng hầm, chủ đầu tư vẫn không bàn giao.
Đỉnh điểm căng thẳng diễn ra từ tháng 9/2024 đến đầu năm 2025, khi Công ty Hà Đô thuê lực lượng bên ngoài chặn xe cư dân xuống hầm, thậm chí có người lạ mang xăng vào tầng hầm ngày 31/12/2024, gây ra tình trạng bất ổn nghiêm trọng về an ninh, trật tự và đe dọa an toàn phòng cháy, chữa cháy. Tháng 11/2024, sau khi đơn vị quản lý vận hành mới (SDU) được thay thế thông qua đấu thầu, Hà Đô tiếp tục thuê lực lượng an ninh chiếm giữ khu vực gửi xe, nhiều lần trấn áp cư dân, khiến Công an phải thường xuyên có mặt để đảm bảo an ninh.
Tháng 4/2025, Tập đoàn Hà Đô khởi kiện Ban Quản trị cư dân N10, yêu cầu Tòa tuyên tầng hầm là tài sản riêng của mình. Bản án sơ thẩm của Tóa án quận Cầu Giấy ngày 24/4/2025 đã chấp nhận yêu cầu của Hà Đô, khiến cư dân N10 phẫn nộ, thất vọng. Người dân cho rằng, bản án đi ngược hoàn toàn với hợp đồng mua bán căn hộ, pháp luật hiện hành và ý kiến hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Ngay sau đó, Ban Quản trị đã gửi đơn kháng cáo lên Tòa án nhân dân TP. Hà Nội, yêu cầu Tòa phúc thẩm bác toàn bộ phán quyết sơ thẩm, khẳng định quyền sở hữu chung của cư dân đối với tầng hầm B1, B2.
Cơ sở của việc kháng cáo, theo cư dân tại khoản 9.2 HĐMB khẳng định, nơi để xe tại tầng hầm là phần sở hữu chung của cư dân; khoản 3.4 chỉ cho phép chủ đầu tư sở hữu riêng các diện tích thương mại hoặc hạng mục công trình khác ghi rõ tại Điều 9.3 – không bao gồm tầng hầm; và hệ thống pháp luật như: Luật Nhà ở 2005 (Điểm b khoản 3 Điều 70), Nghị định 71/2010/NĐ-CP (Điều 49) đều xác định, nơi để xe tầng hầm là phần sở hữu chung, nếu hợp đồng không ghi rõ là sở hữu riêng.
Bộ Xây dựng từng có Công văn số 7021/BXD-QLN ngày 23/12/2024, khẳng định rõ: “Phần diện tích để xe ô tô tại tầng hầm, các hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng kết nối với nhà chung cư, hệ thống kết cấu chịu lực, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư được quy định tại khoản 3 Điều 70 của Luật Nhà ở 2005. Trường hợp trong hợp đồng mua bán căn hộ, chủ đầu tư không thỏa thuận rõ phần diện tích tầng hầm là sở hữu riêng thì phần diện tích này được xác định là sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.”.
Đồng thời, Điều 6 Quyết định số 29/2020/QĐ-UBND ngày 25/11/2020 của UBND TP Hà Nội cũng xác định rõ, tầng hầm để xe thuộc phần sở hữu chung, nếu không có thỏa thuận riêng.
Ông Dương Đình Ngọc, Trưởng Ban quản trị N10, cho biết: “Cư dân có đủ căn cứ pháp lý để đòi quyền sở hữu tầng hầm. Các quy định nêu trên là hoàn toàn đủ căn cứ pháp lý để xác định nơi để xe tầng hầm thuộc sở hữu chung của cư dân; mọi lập luận trái với các quy định này đều không phù hợp pháp luật.”
Theo cư dân, toàn bộ chi phí xây dựng tầng hầm đã được tính vào giá bán căn hộ. Không có bất kỳ điều khoản nào trong hợp đồng loại trừ phần diện tích này hoặc giảm giá bán cho những hộ không sử dụng hầm để xe. Do đó, việc Hà Đô coi tầng hầm là tài sản riêng để khai thác kinh doanh là không thể chấp nhận. Họ lo ngại, nếu Hà Đô chiếm giữ tầng hầm, phí gửi xe sẽ bị đẩy lên mức rất cao, xâm hại quyền lợi của hàng trăm hộ dân. Nhưng sâu xa hơn, cư dân cảnh báo: với phán quyết của bản án sơ thẩm, bất kỳ phần diện tích nào trong tòa nhà cũng có thể bị chủ đầu tư tách ra để kinh doanh, chỉ dựa trên lập luận mơ hồ “không tính vào giá bán căn hộ.”
|
 |
| Tình trạng lộn xộn ở tầng B1, B2 chung cư N10 Hà Đô Park View phường Cầu Giấy, TP Hà Nội do xảy ra tranh chấp. |
Cư dân đặt niềm tin vào một phán quyết công minh
Trao đổi với phóng viên, cư dân cho rằng Bản án đã bỏ qua các điều khoản trọng yếu trong hợp đồng mua bán (như các khoản 9.2, 3.4, 9.3) và các quy định pháp luật; Không xem xét kỹ chứng cứ: Công ty Hà Đô không xuất trình được giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng, hồ sơ dự án phê duyệt, hay các chứng cứ chứng minh tầng hầm là phần diện tích riêng được giữ lại để khai thác; Tòa sơ thẩm không thu thập đủ tài liệu quan trọng, đặc biệt các hồ sơ pháp lý thể hiện việc phân định diện tích chung – riêng của tòa nhà.
Luật sư Nguyễn Hải Linh, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội đánh giá: “Tầng hầm chỉ có thể là tài sản riêng của chủ đầu tư nếu được thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng mua bán. Trong khi đó, Điều 9.2 của hợp đồng N10 xác định nơi để xe tại tầng hầm là sở hữu chung. Không thể sau gần chục năm cư dân sử dụng tầng hầm như phần sở hữu chung mà nay lại nói chỉ dành cho xe máy hoặc chỉ thuộc quyền Hà Đô.”
Luật sư cũng viện dẫn nguyên tắc giải thích hợp đồng mẫu theo hướng có lợi cho bên không soạn thảo. Tầng hầm đã được tính vào giá bán căn hộ, không thể coi là phần riêng của Hà Đô nếu không có điều khoản rõ ràng loại trừ. Luật sư Linh cho rằng, bản án sơ thẩm không xem xét, đánh giá đầy đủ giá trị pháp lý của Công văn 7021/BXD-QLN của Bộ Xây dựng và không viện dẫn được quy định nào cho phép Hà Đô tự nhận tầng hầm là tài sản riêng.
Ngoài ra, cư dân cho biết, chưa hề được thấy bất kỳ Giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng hay hồ sơ phê duyệt quy hoạch tòa nhà nào cho phép Hà Đô tách tầng hầm thành tài sản riêng.
Ông Dương Đình Ngọc, đại diện Ban quản trị N10 khẳng định: “Chúng tôi không thể chấp nhận một bản án sơ thẩm được tuyên mà phớt lờ bản chất của hợp đồng. Cư dân không đòi hỏi gì ngoài sự thật và sự công bằng. Chúng tôi đặt niềm tin vào sự công minh của phiên tòa phúc thẩm.”
Tranh chấp tầng hầm tại Hà Đô Park View không phải là chuyện riêng lẻ, mà phổ biến ở nhiều khu chung cư. Ông Trần Khánh, Chủ tịch CLB Quản lý tòa nhà Hà Nội, cho biết, nhiều hợp đồng mập mờ, thiếu rõ ràng về phần sở hữu chung, khiến cư dân dễ gặp tranh chấp. Điều này không chỉ gây xung đột kinh tế, mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng tới an ninh, trật tự, phòng cháy chữa cháy, như từng xảy ra tại N10 với vụ việc người lạ mang xăng vào hầm xe.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, và luật sư Trương Anh Tú cũng đồng quan điểm rằng, tầng hầm là phần sở hữu chung, vì đã được tính trong giá bán căn hộ và không thể tách rời kết cấu công trình.