    |
 |
| Quang cảnh phiên làm việc của Quốc hội sáng 31/10 (ảnh: VPQH cung cấp). |
Tránh chồng chéo với các luật khác
Phát biểu thảo luận, bên cạnh việc đánh giá dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đã tương đối hoàn thiện, nghiêm túc tiếp thu đầy đủ ý kiến của các đại biểu Quốc hội, đại biểu Trần Khánh Thu – Đoàn ĐBQH tỉnh Thái Bình cho biết, một số nội dung quan trọng và phức tạp của dự thảo luật tác động trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp, kinh tế vĩ mô của quốc gia, có liên quan đến nhiều dự thảo luật đang được Quốc hội xem xét, cho ý kiến.
Để tránh chồng chéo, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra tiếp tục rà soát kỹ lưỡng, thận trọng để quy định rõ ràng, chặt chẽ hơn các quy định về kinh doanh bất động sản gắn với quy hoạch sử dụng đất, bảo đảm đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật, để dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thống nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi).
|
 |
| Đại biểu Trần Khánh Thu – Đoàn ĐBQH tỉnh Thái Bình phát biểu thảo luận (ảnh: VPQH cung cấp). |
Về các quy định cụ thể, đại biểu đề nghị ban soạn thảo xem xét, bổ sung thêm nội dung vào Điều 8 các hành vi bị cấm, theo đó, cần cấm các hoạt động kinh doanh bất động sản của các tổ chức, cá nhân đối với các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện về pháp lý, vì trong quá trình phòng ngừa đấu tranh tội phạm, vi phạm pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, ngành công an đã phát hiện, xử lý một số tổ chức, cá nhân thực hiện các hành vi kinh doanh, giao dịch các lô đất trúng đấu giá khi dự án, lô đất này chưa có đầy đủ thủ tục về pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
Ngoài ra, đại biểu đề nghị làm rõ quy định tổng vốn đầu tư tại điểm d khoản 2 Điều 9 để có cơ sở thực hiện, đảm bảo đúng quy định, thống nhất với quy định của Luật Đầu tư…
Hạn chế tình trạng dự án nhận đặt cọc nhưng không triển khai
Góp ý về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu Trần Hồng Nguyên – Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Thuận bày tỏ nhất trí với phương án 1 và lập luận được nêu trong báo cáo tiếp thu, giải trình (Phương án 1: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này).
|
 |
| Đại biểu Trần Hồng Nguyên – Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Thuận phát biểu thảo luận (ảnh: VPQH cung cấp). |
Theo đại biểu, phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, đây là bên yếu thế trong giao dịch bất động sản do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp.
Đại biểu nhận thấy, thời điểm được thu tiền đặt cọc ngay từ khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất, hiện tại phương án hai sẽ dẫn đến khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc đến khi triển khai dự án trên thực tế rất dài, gây ra nhiều rủi ro hơn cho khách hàng.
|
 |
| Các đại biểu tham dự phiên làm việc của Quốc hội sáng 31/10 (ảnh: VPQH cung cấp). |
Trong khi đó, thị trường bất động sản thời gian gần đây có nhiều diễn biến phức tạp, vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án bất động sản lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện, gây mất an ninh trật tự. Thực tế cho thấy nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc sau 5 năm, thậm chí 10 năm nhưng vẫn chưa được triển khai. Vì vậy, đại biểu cho rằng cần phải có quy định để kiểm soát chặt chẽ hơn để hạn chế tình trạng này xảy ra...
Dễ phát sinh tiêu cực trong kinh doanh bất động sản nếu không thành lập doanh nghiệp
Phát biểu tại hội trường, đại biểu Phạm Văn Hòa - Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp góp ý về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Đại biểu chọn phương án 1 vì trường hợp các chủ đầu tư, chủ dự án không đủ khả năng tiếp tục thực hiện các dự án và phải chuyển giao dự án cho các nơi đầu tư khác. Đại biểu cho rằng, trước khi chuyển nhượng dự án, họ phải hoàn toàn thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước là không cần thiết bởi khi chủ đầu tư chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác thì chủ đầu tư khác bắt buộc phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
|
 |
| Đại biểu Phạm Văn Hòa - Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp phát biểu thảo luận (ảnh: VPQH cung cấp). |
Cả chủ đầu tư mới và chủ đầu tư cũ đều hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thì Nhà nước mới công nhận cho phép chuyển nhượng. Đại biểu Phạm Văn Hòa cho rằng, quy định như vậy sẽ hợp lý hơn và nhận thấy, việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cũng là một chính sách nhân văn của Nhà nước đối với chủ dự án.
Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, đại biểu Phạm Văn Hòa cho rằng, quy định đối với cá nhân quy mô nhỏ thì không cần thành lập doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản thì cần phải nộp thuế. Quy định này có phần bất cập. Đại biểu băn khoăn như thế nào là kinh doanh quy mô nhỏ? Vì như vậy sẽ dễ phát sinh tiêu cực hoặc trốn thuế. Đại biểu cho rằng, đã là kinh doanh bất động sản thì bắt buộc phải thành lập hợp tác xã hoặc doanh nghiệp.
Cần sửa đổi, bổ sung một số hành vi bị cấm trong dự thảo luật
Cơ bản đồng tình với nhiều nội dung của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được tiếp thu, giải trình, đại biểu Nguyễn Văn Mạnh - Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Phúc đề nghị sửa đổi, bổ sung một số hành vi bị cấm trong dự thảo luật.
|
 |
| Đại biểu Nguyễn Văn Mạnh - Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Phúc phát biểu thảo luận (ảnh: VPQH cung cấp). |
Đại biểu Nguyễn Văn Mạnh cho biết, về các hành vi bị cấm tại khoản 4 Điều 8 quy định thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định của luật này, sử dụng tiền mua bán thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật. Khác với quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 khi bỏ hành vi huy động chiếm dụng trái phép về vốn và không thống nhất với khoản 6 Điều 6 Luật Nhà ở cấm ký các văn bản huy động vốn cho phát triển nhà ở khi chưa đủ điều kiện. Đại biểu cho rằng, điều này vô tình tạo kẽ hở trong việc sử dụng vốn của chủ đầu tư, cũng như tạo các kênh khác để huy động nguồn vốn.
Theo đó, quy định tại dự thảo chưa đảm bảo về mặt pháp lý, đề nghị cần xem lại theo hướng giữ nguyên các quy định liên quan đến việc nghiêm cấm chiếm dụng trái phép để hạn chế các hành vi này xảy ra trên thực tế.
Về điều kiện đối với tổ chức cá nhân khi kinh doanh bất động sản tại Điều 9, theo đó tại điểm c khoản 2 quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn sở hữu. Đây là quy định mới tiến bộ, nhằm góp phần đảm bảo tỷ lệ dư nợ của chủ đầu tư nhằm phục vụ cho hoạt động kinh doanh.
Tuy nhiên, đại biểu cho rằng, quy định này chưa xác định tỷ lệ tối thiểu và tối đa về dư nợ trên số vốn thuộc sở hữu chủ đầu tư và thời điểm xác định dư nợ theo niên độ kế toán hay tại thời điểm lập dự án đầu tư. Đại biểu đề nghị quy định rõ luật và không nên giao Chính phủ quy định chi tiết điều này…