Tại buổi báo cáo, DKRA Vietnam đã nhận định tổng quan thị trường Bất động sản Nhà ở TP HCM trong năm 2019, đồng thời đưa ra một số dự báo cho năm 2020 sẽ có nhiều thách thức cho tất cả thị trường. Trong năm 2019, thị trường chứng kiến sự sụt giảm nguồn cung và sức cầu của hầu hết các phân khúc, ngoại trừ bất động sản nghỉ dưỡng (tuy nhiên, nguồn cung tập trung chủ yếu ở một số dự án quy mô lớn tại Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu,...). Mặt bằng giá có nhiều biến động, đặc biệt giá sơ cấp từ chủ đầu tư tăng mạnh.
    |
 |
| Toàn cảnh báo cáo thị trường BĐS Nhà ở TP HCM 2019 với chủ đề “Chinh phục thử thách” do DKRA Vietnam tổ chức. |
Phân khúc đất nền và căn hộ hạng C khan hiếm
DKRA Vietnam ghi nhận trong năm 2019 có 14 dự án mới đáng chú ý ra mắt thị trường, cung cấp khoảng 1,704 nền, bằng 46% so với nguồn cung mới của năm 2018 (khoảng 3,736 nền). Đây là năm thứ hai nguồn cung mới sụt giảm và là mức thấp nhất kể từ năm 2016. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 95% (khoảng 1,615 nền), bằng 49% so với năm 2018.
Khu vực phía Bắc TP HCM dẫn đầu về nguồn cung cầu, các dự án mới đa phần tập trung ở khu vực vùng ven như Củ Chi, Quận 9, Bình Chánh, Nhà Bè,… Giá giao dịch thứ cấp trong năm tăng trung bình khoảng 5 - 7% so với năm 2018, chủ yếu ở giai đoạn đầu năm.
|
 |
| Biểu đồ mức tiêu thụ cung, cầu đất nền |
Theo khảo sát, toàn thị trường căn hộ có 47 dự án được mở bán trong năm 2019, cung cấp khoảng 24,514 căn hộ, bằng 64% nguồn cung năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới năm 2019 đạt 94% (khoảng 22,997 căn), bằng 67% so với năm 2018. Năm 2019 cũng là năm ghi nhận nguồn cung mới và lượng tiêu thụ thấp nhất kể từ năm 2016 đến nay.
Thị trường căn hộ, khu Đông tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung, cầu. Về loại hình, căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn trong khi căn hộ hạng C vẫn khan hiếm. Mức giá sơ cấp từ chủ đầu tư liên tục tăng mạnh trong năm, trung bình 15% - 20% so với mặt bằng giá trong khu vực.
|
 |
| Biểu đồ mức tiêu thụ cung, cầu căn hộ |
Khu Đông tiếp tục dẫn đầu nhà phố và biệt thự, nguồn cung tăng nhẹ
Toàn thị trường có 16 dự án đáng chú ý được mở bán, cung ứng khoảng 1,413 căn, tăng 20% so với năm 2018. Tỷ lệ tiêu thụ trong năm 2019 đạt 78% nguồn cung mới (khoảng 1,100 căn), tăng nhẹ so với năm trước khoảng 0.5% (1,095 căn). Lượng tiêu thụ, tập trung chủ yếu ở Quận 2 và Quận 9, có mức giá tăng trung bình từ 10% - 15% so với mặt bằng giá chung tại khu vực.
Theo thống kê từ DKRA Vietnam cho thấy, thị trường năm 2019 đón nhận 14 dự án mới, cung ứng khoảng 2,586 căn biệt thự biển, tăng gấp 3 lần so với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 77% (2,004 căn), tăng gần 5 lần so với năm trước. Tuy nhiên, số lượng chỉ tập trung chủ yếu ở một vài dự án có quy mô lớn tại Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu. Đặc biệt, trong năm 2019 đánh dấu sự phát triển mạnh của mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp (Integrated Resort).
Ghi nhận thị trường condotel có 14 dự án mới mở bán, cung ứng 10,290 căn, tăng 124% so với năm 2018. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 78% (8,042 căn), mức tăng khoảng 191% so với lượng tiêu thụ của năm trước. Nguồn cung chủ yếu tại những nơi như Bình Thuận, Ninh Thuận, Phú Quốc,... Tuy nhiên, sức cầu chung có dấu hiệu giảm, bắt đầu từ Quý 2/2019 và tiếp tục giảm mạnh vào cuối năm do vấn đề vỡ cam kết lợi nhuận của một vài dự án.
|
 |
| Ông Phạm Lâm - CEO DKRA Vietnam trình bày chủ đề chính của Báo cáo toàn cảnh thị trường BĐS Nhà ở TP HCM 2019: Chinh phục thử thách. |
Theo quan sát của DKRA Vietnam, thị trường bất động sản trong năm 2020. Đất nền vẫn tiếp tục khan hiếm, nguyên nhân không có nhiều dự án mới mở bán. Nguồn cung mới đa phần có quy mô nhỏ, tập trung chủ yếu ở khu vực vùng ven như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Quận 9,... Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung có thể ở mức duy trì dao động khoảng 25,000 căn, tập trung ở các dự án có quy mô lớn tập trung nhiều ở khu Đông và khu Nam. Loại hình căn hộ hạng A và hạng B vẫn dẫn dắt thị trường, căn hộ hạng C khan hiếm, trong khi căn hộ hạng sang có thể tăng mạnh trong năm 2020 và mở rộng phạm vi ra các khu vực như Quận 4, Quận 10..Đối với nhà phố/biệt thự, nguồn cung mới có thể tăng trong năm 2020 tập trung ở một số dự án có quy mô lớn ở khu Đông và khu Nam tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung mới, có mức giá dao động trong khoảng 10 tỷ đồng/căn luôn được thị trường ưu tiên lựa chọn.
Chinh phục thử thách
Thị trường bất động sản năm 2019 khép lại với nhiều biến động, do tình trạng sụt giảm nguồn cung mới khiến mức giá bất động sản tăng mạnh 15% - 20% so với năm 2018. Sức cầu condotel giảm mạnh trong giai đoạn cuối năm do vấn đề vỡ cam kết lợi nhuận của một vài dự án. Mặt khác, cuối năm 2019 thị trường tiếp tục bị ảnh hưởng bởi thông tin tiêu cực liên quan đến sai phạm của một số cá nhân, tổ chức và chủ đầu tư dẫn đến sự suy giảm mạnh về niềm tin của khách hàng.
|
 |
| Tọa đàm thảo luận về thị trường BĐS Nhà ở TP.HCM với các chuyên gia: TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế; Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam; Ông Phạm Lâm - CEO DKRA Vietnam (từ trái sang). |
DKRA Vietnam cho rằng tình hình thị trường bất động sản trong năm 2020 sẽ không có nhiều khả quan nếu thiếu sự nghiêm túc, tuân thủ pháp luật của một số chủ đầu tư, đơn vị môi giới dẫn đến nhiều tiềm ẩn nhiều rủi ro và tác động tiêu cực đến tâm lý khách hàng. Đây sẽ là những thách thức rất lớn cho thị trường bất động sản trong năm 2020.
Bên cạnh đó, để thị trường phát triển bền vững cần tiếp nối chương trình nhà ở Quốc gia và chính sách nhà ở xã hội đã được triển khai trước đó, nhằm hỗ trợ cho người mua nhà ở thật và hạn chế tình trạng đầu cơ khiến giá bất động sản tiếp tục lên cao.
Việc ứng dụng công nghệ trong lĩnh vực bất động sản (Proptech) là công cụ hỗ trợ đắc lực trong tất cả hoạt động của thị trường như đầu tư, phát triển dự án, tiếp thị, phân phối sản phẩm, tìm mua/ thuê dự án phù hợp,… Đây sẽ là xu hướng nổi bật trong năm 2020 và những năm tiếp theo giúp minh bạch hóa thị trường.
Nhìn chung, để vượt qua các thách thức trong năm 2020, tất cả chủ đầu tư, nhà phát triển dự án, đơn vị môi giới, nhà môi giới, khách hàng, nhà đầu tư đều phải linh hoạt và điều chỉnh chiến lược thích hợp, đồng thời không ngừng hoàn thiện chất lượng sản phẩm, dịch vụ, tăng cường minh bạch hóa thông tin dưới sự quản lý và hỗ trợ của Nhà nước.