UBND TP HCM vừa ban hành Quyết định 67/2026/QĐ-UBND quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn thành phố. Quyết định có hiệu lực từ ngày 28/8/2026, thay thế các quy định trước đây của TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, áp dụng thống nhất trên địa bàn TP HCM mới.
Theo quy định mới, đất ở được chia thành 5 khu vực với diện tích và kích thước tối thiểu khác nhau. Khu vực 1 có diện tích tối thiểu 36m², chiều rộng và chiều sâu thửa đất từ 3m; khu vực 2 tối thiểu 50m², chiều rộng và chiều sâu từ 4m; khu vực 3 tối thiểu 60m², chiều rộng và chiều sâu từ 4m.
    |
 |
| UBND TP HCM vừa ban hành Quyết định 67/2026/QĐ-UBND quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn thành phố. (Ảnh: Xuân Trường). |
Đối với khu vực 4, diện tích tối thiểu là 80m², chiều rộng và chiều sâu từ 5m. Khu vực 5 có diện tích tối thiểu 100m², chiều rộng và chiều sâu từ 5m.
Các khu vực được phân theo địa bàn phường, xã và đặc khu Côn Đảo. Quy định này nhằm tạo sự thống nhất trong quản lý đất đai, đồng thời kiểm soát kích thước thửa đất sau khi tách, hạn chế tình trạng hình thành những khu đất có hình dạng, diện tích không phù hợp để xây dựng.
Hạn chế nhà “siêu mỏng” sau giải phóng mặt bằng
Liên quan đến tình trạng một số thửa đất, căn nhà có diện tích rất nhỏ phát sinh sau giải phóng mặt bằng dự án cải tạo rạch Xuyên Tâm, đoạn qua phường Gia Định, Sở Xây dựng TP HCM đã rà soát các quy định về cấp phép xây dựng đối với những lô đất nhỏ.
Theo Sở Xây dựng, việc xây dựng trên các thửa đất có diện tích nhỏ được thực hiện theo Quy chế Quản lý kiến trúc TP HCM ban hành kèm Quyết định 56/2021.
|
 |
| Quyết định 67/2026/QĐ-UBND được kỳ vọng góp phần kiểm soát tình trạng hình thành các thửa đất, căn nhà có diện tích quá nhỏ, “siêu mỏng, siêu méo”. |
Theo đó, lô đất dự kiến xây dựng nhà liên kế phải có diện tích tối thiểu 36m², đồng thời chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng không được nhỏ hơn 3m.
Đối với những lô đất không đáp ứng điều kiện này, quy định vẫn cho phép xây dựng trong một số trường hợp nhưng giới hạn quy mô công trình. Cụ thể, lô đất có chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu dưới 3m chỉ được cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng hoặc xây dựng mới với chiều cao tối đa tại chỉ giới xây dựng 7m, chiều cao đến đỉnh mái không quá 9m.
Với lô đất có diện tích dưới 15m² nhưng chiều rộng mặt tiền và chiều sâu từ 3m trở lên, chủ sử dụng chỉ được cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng hoặc xây dựng mới với chiều cao đến đỉnh mái không quá 7m.
Sở Xây dựng cho biết, một số thửa đất còn lại sau giải phóng mặt bằng có diện tích chỉ khoảng 3-7m². Tùy thuộc chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng, các thửa đất này vẫn có thể được xây dựng theo quy định. Tuy nhiên, công trình bị hạn chế về chiều cao và diện tích sử dụng quá nhỏ, khó đáp ứng đầy đủ nhu cầu sinh hoạt.
Để hạn chế phát sinh những căn nhà “siêu mỏng, siêu méo” trong các dự án chỉnh trang đô thị, cải tạo kênh rạch thời gian tới, Sở Xây dựng đề nghị chính quyền địa phương chủ động trao đổi, thỏa thuận với người dân để bồi thường phần diện tích đất còn lại sau giải phóng mặt bằng hoặc vận động, khuyến khích các hộ dân hợp thửa.
Giải pháp này nhằm bảo đảm diện tích xây dựng đạt tiêu chuẩn, hạn chế hình thành các công trình có diện tích quá nhỏ, đồng thời đáp ứng yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc và mỹ quan đô thị.
|
 |
| Quyết định 67 cũng quy định đất trồng cây hằng năm và đất nông nghiệp khác khi tách thửa phải có diện tích tối thiểu 500m². |
Đất nông nghiệp tách thửa tối thiểu 500-1.000 m²
Quyết định 67 cũng quy định diện tích tối thiểu được tách đối với đất nông nghiệp. Theo đó, đất trồng cây hằng năm và đất nông nghiệp khác phải có diện tích tối thiểu 500m²; đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất chăn nuôi tập trung phải có diện tích tối thiểu 1.000m².
Việc tách, hợp thửa phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện theo Luật Đất đai. Đối với yêu cầu về lối đi, UBND phường, xã và đặc khu Côn Đảo căn cứ tình hình thực tế để xem xét, xác nhận lối đi bảo đảm kết nối đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật khu vực, yêu cầu về thoát nạn, phòng cháy, chữa cháy và các điều kiện liên quan.
Phần diện tích được xác định làm lối đi chung cho từ hai thửa đất trở lên sẽ được thể hiện theo hình thức sử dụng chung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đáng chú ý, các hồ sơ tách thửa đã nộp trước ngày 1/1/2026, nếu chưa được giải quyết, cũng được áp dụng theo quy định mới tại Quyết định 67/2026/QĐ-UBND.