Tại buổi hội thảo, Phó Chủ nhiệm Ủy ban kiểm tra Thành ủy TP Hồ Chí Minh – TS Trần Văn Nam nêu thực trạng hiện nay đánh giá chính xác giá các “khu đất vàng” có nhiều ý kiến rất khác nhau về mức giá. Giá thị trường trong luật là một khái niệm tương đối trừu tượng nên khi có nhiều mức giá khác nhau cơ quan có thẩm quyền định đoạt quyền sử dụng (QSD) đất cũng khó đưa ra mức giá nào là chính xác. Nhiều trường hợp trong thực tế giá đất khi đấu giá xuống thấp hơn mức mà tổ chức định giá đưa ra lúc đầu.
Luật sư Trần Đình Dũng (Trung tâm tư vấn pháp luật TP HCM) cho biết, đấu giá là một hình thức bán tài sản công khai, với mục đích có được nhiều người tham gia mua. Càng nhiều người mua thì tài sản bán được giá càng cao. Qua đó, có thể thấy đấu giá như một phiên chợ được mở ra trong toàn xã hội mà bất kỳ ai có nhu cầu đều có thể tham gia mua.
Về “Một số vấn đề pháp lý cần tháo gỡ trong đấu giá QSDĐ tài sản công”, luật sư Trần Đình Dũng cho biết, quy trình một cuộc đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay như sau: Tổ chức đấu giá (bao gồm Trung tâm của cơ quan quản lý nhà nước và Doanh nghiệp hoạt động đấu giá) xác định giá khởi điểm quyền sử dụng đất (QSDĐ); thông báo đấu giá; Phát hành hồ sơ đấu giá và nhận lại hồ sơ tham gia đấu giá hợp lệ; Tiến hành phiên đấu giá (khi đã có hồ sơ tham gia).
Luật sư Đình Dũng nhận định rằng, trong khâu “phát hành và nhận lại hồ sơ đấu giá”, Điều 38 luật ĐG (trước đây là Điều 29 Nghị định 17/2010/NĐ-CP) qui định người mua đấu giá phải mua hồ sơ do cơ quan đấu giá phát hành và nộp lại hồ sơ hoàn tất. Đây chính là thủ tục mà thực tế bao nhiêu QSDĐ khi đấu giá rơi vào tình trạng công khai trên văn bản nhưng bí mật trên thực tế.
Trên thực tế, để có hồ sơ đấu giá một khu đất, nhất là những “khu đất vàng” có giá trị cao mà nhiều doanh nghiệp, cá nhân mong muốn, là cả một vấn đề khó khăn. Ngay cả khi sau khi đã có hồ sơ đấu giá đến khâu nộp hồ sơ cũng không phải đơn giản nếu không được sự ưu ái từ phía người nhận.
Cũng theo luật sư Trần Đình Dũng, hiện nay ở ta các hình thức phát hành và nhận lại hồ sơ đấu giá, luật chỉ quy định duy nhất một hình thức trực tiếp. Trong khi phương tiện hiện đại trực tuyến ngày nay mở rộng ra rất nhiều hướng để có thể công khai việc đấu giá từ khâu phát hành và nhận hồ sơ.
“Như vậy, rõ ràng thủ tục phát hành hồ sơ đấu giá đang là vấn đề gây khó cho người có nhu cầu tham gia đấu giá để nhận chuyển nhượng QSDĐ, tạo kẻ hở pháp luật để không công khai rộng rãi tài sản đấu giá”, luật sư Trần Đình Dũng khẳng định.
Một quy định gây khó khăn cho việc đấu giá và gây thất thoát tài sản nhà nước đó là pháp luật hiện nay nếu QSDĐ thông qua đấu giá 2 lần không thành sẽ chuyển sang giao đất không đấu giá. Luật sư Đình Dũng nói: “Qui định như vậy làm cho khoảng cách từ “kế hoạch đưa ra đấu giá” đến thực hiện “giao thẳng đất không qua đấu giá” rất gần”.
Phó Tổng thư ký Trung ương Hội luật gia Việt Nam – TS Nguyễn Thị Sơn cho rằng việc định giá đang có vấn đề rất lớn khi chưa phân tách bằng chế định về “giá hữu hình và trị giá vô hình” trong công tác giá đối với QSD đất. TS Sơn nêu ví dụ vì sao hai căn nhà cùng diện tích đất và xây dựng tương đương nằm gần nhau trên một tuyến đường nhưng người ta có thể mua cằn này giá cao hơn căn kia chỉ vì vị trí căn này có khoảng không gian thích thú hơn. Đó chính là một phần “trị giá vô hình”. Công tác định giá QSD đất là một công tác phức tạp, cần phải có chế định pháp lý riêng đặc biệt về hoạt động này.
Cùng quan điểm, LS Nguyễn Đức Nhuần (Phó Chủ tịch Hội luật gia quận 9) cho rằng cần ban hành luật đặc biệt về giá đối với QSD đất, không nên vận dụng quá nhiều luật như hiện nay để định giá và đấu giá loại tài sản có vị trí pháp lý quá đặc biệt này. LS Nhuần chỉ ra hiện nay hình thức đổi đất lấy hạ tầng có nhiều vấn đề chưa rõ ràng, hơn nữa do Luật đất đai và các Luật giá, đấu giá chưa đầy đủ, khi vận dụng đã bị lợi dụng làm sai lệch hoặc do lợi ích nhóm chi phối, gây bức xúc trong xã hội. Nhà nước cần chấm dứt việc giao đất tùy tiện như đã xẩy ra trong thời gian qua.
Nhiều ý kiến khác của các chuyên gia pháp lý cũng nêu lên cần siết chặt bằng chế định pháp luật đối với QSD đất là tài sản công trong các giao dịch cho thuê đất, giao đất, góp vốn, cổ phần hóa tài sản QSD đất, giao dịch đổi đất lấy hạ tầng… Thời gian qua, nhiều “khu đất vàng” ở TP Hồ Chí Minh được chuyển dịch tạo nên sự quan tâm đặc biệt của dư luận. Có khu đất phải hủy giao dịch như khu đất hơn 32 ha tại Phước Kiển (Nhà Bè) do Công ty TNHH MTV đầu tư và Xây dựng Tân Thuận chuyển nhượng cho Công ty CP Quốc Cường Gia Lai.
Nam Phong - Xuân Thủy