Việc người khác nắm giữ GCNQSDĐ có thể tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất như: Người quản lý, nắm giữ mang cầm cố, thế chấp dẫn đến nguy cơ phát sinh tranh chấp với bên nhận cầm cố, thế chấp; Chủ sử dụng đất không thể thực hiện các giao dịch như: tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp,... khi có nhu cầu do người quản lý, nắm giữ giấy chứng nhận không bàn giao;... Do vậy, trong trường hợp người quản lý, nắm giữ không tự nguyện bàn giao lại GCNQSDĐ, vấn đề đặt ra là: GCNQSDĐ có được coi là tài sản không? Chủ sở hữu QSDĐ có thể đòi lại GCNQSDĐ bằng cách nào?
    |
 |
| Phiên toà xét xử sơ thẩm một vụ án dân sự. Ảnh minh họa |
Giấy chứng nhận có phải là tài sản?
Điều 105 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 quy định về tài sản như sau: “1.Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; 2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.
Khoản 8 Điều 6 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 2010 quy định: “8. Giấy tờ có giá là bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người sở hữu giấy tờ có giá trong một thời hạn nhất định, điều kiện trả lãi và các điều kiện khác”.
Điều 115 BLDS 2015 quy định về quyền tài sản như sau: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”.
Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Như vậy, theo các quy định nêu trên, GCNQSDĐ không phải là tài sản.
Chủ sở hữu quyền sử dụng đất có thể đòi lại giấy chứng nhận bằng cách nào?
Một là, khởi kiện đòi tài sản: Trước đây, theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, theo quy định tại khoản 1 Điều 105 và Điều 115 BLDS 2015 về tài sản và quyền tài sản và như đã phân tích ở trên thì GCNQSDĐ không phải là tài sản hay quyền tài sản, nó chỉ là chứng thư pháp lý thể hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất nên không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Vì vậy, đương sự không có quyền khởi kiện tại Tòa án. Theo hướng dẫn của Công văn số 141/TANDTC-KHXX ngày 11/9/2011 của Toà án nhân dân tối cao thì khi có yêu cầu khởi kiện đòi GCNQSDĐ, Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện trong trường hợp chưa thụ lý và đình chỉ giải quyết vụ án trong trường hợp đã thụ lý.
Tuy nhiên, khi BLDS 2015 có hiệu lực, quyền sử dụng đất được xác định là quyền tài sản nhưng GCNQSDĐ thì không được ghi nhận rõ. Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 có hiệu lực kể từ ngày 1/07/2016 thì: “Tòa án không được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng. Vụ việc dân sự chưa có điều luật để áp dụng là vụ việc dân sự thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự nhưng tại thời điểm vụ việc dân sự đó phát sinh và cơ quan, tổ chức, cá nhân yêu cầu Tòa án giải quyết chưa có điều luật để áp dụng.” (khoản 2 Điều 4).
Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 14 BLDS 2015 cũng quy định: “Trường hợp quyền dân sự bị xâm phạm hoặc có tranh chấp thì việc bảo vệ quyền được thực hiện theo pháp luật tố tụng tại Tòa án hoặc Trọng tài”. Như vậy, cả BLDS 2015 và BLTTDS 2015 đều quy định: Tòa án không được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng. Do vậy, theo đúng nguyên tắc cơ bản về quyền được yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp được quy định tại Điều 4 BLTTDS nêu trên, Tòa án phải có trách nhiệm thụ lý đơn khởi kiện đòi GCNQSDĐ.
Hai là, khởi kiện yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất: BLDS 2015, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có các quy định về việc cấm người khác có hành vi cản trở quyền của người sử dụng đất. Khi có sự việc phát sinh, chủ sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Tòa án buộc người đó phải chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật, trả lại tài sản.
Do vậy, chủ sử dụng đất cũng có thể khởi kiện với yêu cầu như trên để đề nghị Tòa án giải quyết.
Thực tế cho thấy, mặc dù về mặt pháp lý, chủ sử dụng đất có quyền khởi kiện để buộc người nắm giữ, quản lý tài sản trả lại GCNQSDĐ cho mình, song việc đòi lại GCNQSDĐ sẽ gặp phải một số khó khăn sau:
- Người nắm giữ, quản lý GCNQSDĐ không thừa nhận việc đang chiếm giữ giấy chứng nhận;
- Thời gian khởi kiện kéo dài, thủ tục pháp lý phức tạp;
- Việc thi hành án có thể gặp khó khăn nếu người bị thi hành án không hợp tác.
Do vậy, việc lựa chọn và thực hiện phương án khởi kiện cần phải được cân nhắc, chuẩn bị kỹ càng để tránh mất thời gian, chi phí mà lại không hiệu quả.