Bài toán cấp thiết của đô thị đặc biệt
Hà Nội hiện đang đối mặt với áp lực gia tăng phương tiện giao thông cá nhân ở mức cao. Theo thống kê, tính đến đầu năm 2026, toàn thành phố quản lý hơn 8 triệu phương tiện, trong đó có hơn 1,1 triệu xe ô tô các loại. Tuy nhiên, tỷ lệ diện tích đất dành cho giao thông tĩnh hiện mới chỉ đạt chưa đầy 1%, thấp hơn rất nhiều so với quy chuẩn đô thị hiện đại (phải đạt từ 3% đến 4%).
Sự thiếu hụt trầm trọng hạ tầng đỗ xe, đặc biệt tại khu vực lõi nội đô lịch sử, không chỉ gây ra tình trạng ùn tắc giao thông, lấn chiếm vỉa hè, lòng đường mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh quan, chất lượng môi trường sống và sự phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô.
Thực tế nhiều năm qua cho thấy, mặc dù thành phố đã kêu gọi xã hội hóa đầu tư các dự án bãi đỗ xe ngầm tại các công viên, vườn hoa công cộng, nhưng số lượng dự án triển khai thành công vẫn chỉ đếm trên đầu ngón tay. Nguyên nhân cốt lõi khiến các nhà đầu tư "ngại" rót vốn vào không gian ngầm chính là chi phí đầu tư hạ tầng ngầm cao, trong khi thời gian thu hồi vốn kéo dài, các cơ chế hỗ trợ tài chính thương mại đi kèm lại quá eo hẹp.
Nhận diện rõ những nút thắt này, Luật Thủ đô năm 2026 đã dành riêng những quy định khung mang tính chiến lược về quản lý, phát triển và sử dụng không gian ngầm. Nhằm nhanh chóng đưa các quy định của Luật vào cuộc sống, HĐND thành phố Hà Nội đã ban hành Nghị quyết số 62/2026/NQ-HĐND quy định cụ thể về cơ chế khuyến khích, ưu đãi đầu tư đối với các công trình bãi đỗ xe ngầm trên địa bàn.
    |
 |
| Giải pháp xã hội hóa trong lĩnh vực xây dựng bãi đỗ xe ngầm được xem là phù hợp, nhằm từng bước đáp ứng nhu cầu giao thông tĩnh của Hà Nội (Ảnh minh họa) |
Điểm đột phá nhất, thu hút sự chú ý đặc biệt của giới đầu tư và các chuyên gia quy hoạch trong Nghị quyết này chính là việc nâng tỷ lệ diện tích sàn được phép khai thác dịch vụ thương mại và dịch vụ hỗ trợ. Cụ thể, tại khu vực trong vành đai 1 và Vùng phát thải thấp, nhà đầu tư công trình bãi đỗ xe ngầm được phép sử dụng tối đa 45% tổng diện tích sàn xây dựng ngầm để tổ chức các dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao, logistics đô thị hoặc các dịch vụ hỗ trợ kỹ thuật đi kèm.
Tại các khu vực còn lại trên địa bàn thành phố, tỷ lệ này được ấn định ở mức tối đa 40%. Cơ chế này được đánh giá là bước đi "mở đường" tạo ra nguồn thu bổ sung ổn định, giúp nhà đầu tư cân đối thu chi, rút ngắn thời gian thu hồi vốn, từ đó gia tăng sức hấp dẫn dòng vốn tư nhân vào lĩnh vực hạ tầng ngầm vốn đầy rủi ro.
Đồng bộ chính sách đất đai, mặt bằng và thủ tục đầu tư
Cùng với việc mở rộng dư địa khai thác, Nghị quyết số 62/2026/NQ-HĐND quy định một số cơ chế về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với công trình ngầm. Theo đó, đối với công trình ngầm có độ sâu từ 0 đến 15m, không có mục đích kinh doanh thương mại hoặc bãi đỗ xe ngầm độc lập không gắn với công trình xây dựng trên mặt đất tại khu vực trong Vành đai 1, được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đối với công trình ngầm có độ sâu lớn hơn 15m, việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện theo quy định của Nghị quyết.
Nghị quyết cũng quy định cách xác định phần sử dụng lòng đất đối với những bộ phận kết cấu bắt buộc của công trình. Các bộ phận như móng, cọc, neo, tường vây, kết cấu chịu lực, kết cấu chống đỡ và hệ thống kỹ thuật bắt buộc, nếu không tạo lập không gian, diện tích sàn, công năng sử dụng hoặc khả năng khai thác độc lập, thì không xác định là phần sử dụng lòng đất ngoài giới hạn độ sâu làm phát sinh nghĩa vụ nộp tiền sử dụng không gian ngầm.
Đối với những công trình ngầm không thuộc các trường hợp được quy định, việc miễn, giảm tiền sử dụng đất được thực hiện theo pháp luật về đất đai.
Một nội dung khác liên quan trực tiếp đến bài toán chi phí đầu tư là chính sách hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Theo Nghị quyết, dự án đầu tư xây dựng công trình ngầm là bãi xe hoặc công trình khác không nhằm mục đích kinh doanh thương mại, nếu phải thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thì được ngân sách hỗ trợ 100% chi phí theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Các dự án thuộc nhóm này được phép tách hạng mục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án thành phần.
Cơ chế này được giới hạn trong phạm vi đối tượng và điều kiện mà Nghị quyết quy định, không áp dụng chung cho mọi dự án công trình ngầm. Việc hỗ trợ ngân sách được thực hiện trên cơ sở phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Về thủ tục đầu tư, Hà Nội áp dụng cơ chế “làn xanh” và một cửa liên thông đối với hồ sơ đầu tư xây dựng công trình ngầm. “Làn xanh” được xác định là cơ chế thủ tục hành chính đặc thù nhằm rút ngắn thời gian, đơn giản hóa quy trình thực hiện thủ tục đầu tư, thúc đẩy tiến độ triển khai dự án theo Luật Đầu tư, Luật Thủ đô và pháp luật có liên quan.
Việc kết hợp các chính sách về khai thác, đất đai, giải phóng mặt bằng và thủ tục đầu tư tạo thành một khung hỗ trợ tương đối đồng bộ cho công trình ngầm. Đây cũng là những yếu tố có thể tác động trực tiếp đến phương án tài chính, tiến độ chuẩn bị và khả năng triển khai dự án bãi đỗ xe ngầm.